Главная » ЭКОНОМИКА » Проверить состояние стен и состояние продавца: на что обращать внимание при покупке вторичного жилья?

Проверить состояние стен и состояние продавца: на что обращать внимание при покупке вторичного жилья?

Проверить состояние стен и состояние продавца: на что обращать внимание при покупке вторичного жилья?

Приобретение жилья – это одна из важнейших сделок в жизни каждого человека, поэтому подходить к ней стоит особенно серьезно. Так, следует рассматривать не только вопрос о самой недвижимости, но и юридическую сторону при оформлении покупки недвижимости. Иногда некоторые нюансы, которые могут первоначально показаться незначительными, впоследствии станут причиной более серьезной проблемы. Мы проконсультировались у экспертов, на что же следует обращать внимание при покупке квартиры на вторичном рынке.

Какие бывают риски при покупке вторичного жилья

При покупке квартиры любой нормальный покупатель ориентируется на свои потребности и финансовое состояние. Конкретного перечня нюансов, на которые следует обратить внимание, нет, но есть наиболее важные моменты, которые нельзя упустить из внимания. Причем они касаются не только места расположения жилья, но и его состояния, а также некоторых других юридических моментов.

К основным рискам относятся:

  • признание сделки недействительной;
  • изъятие квартиры через суд;
  • прописка («подселение») старого собственника;
  • аварийное состояние дома;
  • штраф за незаконную перепланировку;
  • другие.
  • Чтобы не допустить возникновения таких рисков, лучше всего тщательно проверить всю документацию в отношении собственников жилья, договора купли-продажи, по передаче права собственности, дома и плана квартиры.

    Следующая категория рисков – это жилищные, то есть те, которые будут мешать жить в квартире. Например, недобропорядочные соседи, наличие вредителей (тараканы, клопы) и проблемы с транспортной доступностью.

    Поэтому еще на этапе выбора жилья можно постараться избавить себя от таких проблем – потому что потом проблема окажется практически неразрешимой.

    Юридические нюансы

    Основные проблемы обычно возникают с юридической точки зрения. Например, неправильно составленный договор купли-продажи недвижимости, наличие несовершеннолетних собственников, запрет на продажу имущества и другие. Поэтому мы начнем разбирать будущие проблемы именно с юридической стороны.

    Проверка ЕГРН

    ЕГРН – это единый государственный реестр недвижимости, по выписке из которого можно узнать количество собственников, кадастровую стоимость недвижимости, статус обременения и другую информацию.

    Заказать выписку из ЕГРН можно на официальном сайте Росреестра. Стоимость выписки для физических лиц составляет от 300 рублей. Бесплатно проверить некоторые данные можно на стороннем сервисе проверки недвижимости (rosreestr.net), однако более расширенные, в том числе проверка на обременение или арест, – только платно.

    Проверить состояние стен и состояние продавца: на что обращать внимание при покупке вторичного жилья?

    О том, на какие нюансы следует обратить внимание в выписке ЕГРН нам рассказал руководитель сервиса Контур.Реестро Константин Ташлыков

    1. Кто и как давно владеет квартирой. Если собственник недавно получил квартиру по дарственной, это повод насторожиться.
    2. Если квартиру перепродают чаще, чем раз в три года, возможно, с ней что-то не так.
    3. Арестованную квартиру купить нельзя. Даже если вы подпишете договор купли-продажи, Росреестр откажется регистрировать переход прав собственности и приостановит сделку.
    4. Если хозяин квартиры покупал ее в ипотеку и еще не выплатил долг, на ней может быть обременение. Купить такое жилье можно, но это будет сложнее.

    Константин Ташлыков, руководитель сервиса Контур.Реестро.

    В отношении квартиры, полученной недавно по дарственной или в наследство, следует иметь в виду, что, может быть, в ближайшее время объявятся и другие собственники или наследники объекта недвижимости. И решение суда при споре будет почти гарантированно в пользу наследников, а договор купли-продажи признают недействительным.

    Сбор справок

    Следующий этап – это сбор всевозможных справок. Причем потенциальный покупатель не может их собрать самостоятельно, это может сделать только продавец квартиры.

    Справки нужны для того, чтобы исключить спорные ситуации с другими членами семьи. К таким справкам относятся:

    1. о вступлении в брак и о разводе;
    2. о регистрации и снятии с регистрации;
    3. о психическом состоянии.

    О том, что такие справки нужны, и о том, как их получить, рассказал Константин Ташлыков:

    О вступлениях в брак и разводах

    Сверьте дату вступления в брак и дату покупки квартиры. Если недвижимость приобретена в браке, попросите собственника оформить согласие супруга. Если выяснится, что один из супругов продал квартиру тайно, Росреестр может аннулировать сделку.

    О регистрации и снятии с регистрации

    Даже если в квартире прописаны несовершеннолетние, не значит, что с их выпиской будут проблемы. Сложности появятся, только если у ребенка есть право собственности.

    Проверьте и историю регистраций. Так, если один из предыдущих жильцов служит в армии или находится в тюрьме, после возвращения он может потребовать снова прописать его в квартире.

    От психиатра

    Сомневаетесь в психическом состоянии продавца или собственник — пожилой человек? Попросите его предоставить справку от психиатра. Также, чтобы подтвердить, что на момент продажи продавец был дееспособен, можно пригласить на сделку психиатра.

    Константин Ташлыков, руководитель сервиса Контур.Реестро.

    В свою очередь Антон Гусев из бюро «КРАСС-Практик» рассказал, как недобросовестные продавцы могут вернуть деньги при непредоставлении справки от психиатра:

    Одна из мошеннических схем заключается в том, что после совершения сделки продавец сообщает, что он не руководил своим действиям и квартиру продавать не собирался. В суде мошенник предоставляет документы, подтверждающие у него не только наличие психического заболевания, но и факт госпитализации в больницу на следующий после совершения сделки день. Суд в этом случае может признать сделку недействительной и вернуть ее владельцу.

    Антон Гусев, Руководитель бюро «КРАСС-Практик», эксперт в сфере безопасности сделок с недвижимостью и минимизации рисков.

    Если собственник продает квартиру через доверенное лицо, то стоит проверить законность доверенности, а также период действия доверенности и передаваемый перечень прав. Если срок действия доверенности уже истек или в перечне передаваемых прав не указана возможность распоряжения имуществом доверителя, в том числе и продажа, то такую квартиру нельзя покупать.

    Проверить действительность нотариальной доверенности можно на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты. Более подробно о работе с этим сервисом вы можете прочитать в нашей статье.

    Изучение информации из открытых данных

    Некоторую информацию покупатель может посмотреть самостоятельно в открытых источниках. На это в своих интервью обратили наши эксперты Константин Ташлыков и Александр Сотников. Список сайтов следующий:

  • МВД РФ. Проверка подлинности паспорта по серии и номеру.
  • Единый Федеральный реестр сведений о банкротстве. Банкротство физических лиц, индивидуальных предпринимателей и организаций.
  • Федеральная служба судебных приставов. Наличие исполнительных производств, причина и сумма задолженности.
  • ГАС «Правосудие».. Наличие судебных производств. Если ранее человек участвовал в делах о мошенничестве в качестве ответчика, то стоит сразу отказаться от заключения договора купли-продажи.
  • Если у покупателя возникло сомнение в отношении планируемой сделки, то лучше обратиться к нотариусу, юристу или в риелторскую фирму. Специалисты проконсультируют о возможных рисках при покупке той или иной недвижимости.

    Выбор жилья

    Далее, на что следует обращать внимание – это уже сама недвижимость. То есть, это те нюансы, которые «вылезут» в первые недели проживания в купленной квартире.

    Инфраструктура

    Многие покупают квартиру на вторичном рынке именно из-за развитой инфраструктуры. Поэтому надо изучить все, что важно, вплоть до расположения транспортных остановок и магазинов. На этот факт в своем интервью обратила внимание Людмила Шадрина из компании «Хелп Консалтинг»:

    Во-первых, стоит приехать на осмотр квартиры на общественном транспорте, либо на машине в «час пик». Так Вы поймете истинную картину по транспортной доступности потенциального жилья.

    Далее следует внимательно осмотреть двор (наличие питейных заведений, мест разгрузки магазинов в непосредственной близости от подъезда, мусорные баки) и места общего пользования в подъезде (состояние лестниц, лифта, парадной многое может сказать о соседях и работе управляющей компании).

    И, конечно, следует изучить инфраструктуру района. Например, если у вас маленькие дети, отсутствие в адекватной доступности школ, детских садов, поликлиники может значительно снизить качество жизни.

    Людмила Шадрина, специалист юридической компании Хелп Консалтинг.

    Также при изучении инфраструктуры стоит обратить внимание еще на два момента:

    1. есть ли рядом гаражи как близко к дому;
    2. контингент соседей и наличие уличных животных во дворе.

    Если у покупателя имеется машина, то близость гаражей – это очень хорошо. Но, например, если дорога домой пролегает через гаражный кооператив, то проходить там в темное время суток может быть не только страшно, но и опасно.

    Кроме этого, стоит присмотреться к контингенту соседей. Если возле подъезда валяются бутылки, то, возможно, рядом живет семья или человек, которые злоупотребляют алкоголем. Что в дальнейшем негативно скажется на спокойствии соседей. Если же возле дома сидят бабушки, то, например, молодым родителям будет проще, так как можно договориться с ними – бабушки всегда не против присмотреть за детьми на улице.

    Ну и конечно, стоит обратить внимание на дворовых животных. Если их слишком много, то лучше задуматься о квартире в другом доме – по всей России ежегодно фиксируют множество случаев нападения собак. И пусть они добрые сейчас, но никто не сможет сказать, как они поведут себя в другой ситуации. Тем более, если в семье есть дети из начальных и средних классов, которые ходят в школу одни.

    Дом: год постройки и другие нюансы

    Следующий момент, на который следует обратить внимание – это сам дом. Если он построен сравнительно недавно, то серьезных проблем с ним не будет. А вот если квартира расположена, например, в хрущевке, то в перспективе могут возникнуть проблемы, например, с состоянием балкона или коммуникациями.

    Важный момент – материал, из которого построен дом. Панельные дома более холодные и в них плохая звукоизоляция, кирпичные – теплые и с хорошей звукоизоляцией, а монолитные – вообще считаются оптимальным вариантом.

    Если дом был построен в начале 90-х, то следует дополнительно проверить, не относится ли он защищенным объектам недвижимости по линии Минкультуры. В таких домах запрещена перепланировка или изменение внешнего вида фасада (и в будущем возникнут проблемы с заменой или остеклением балкона).

    Ремонт

    Ну а теперь переходим к самым значимым для жизни моментам – к состоянию самой квартиры. Почти все эксперты обратили на это свое внимание, а в начале хотелось бы процитировать слова Михаила Сакова из Ремэлль:

    Самое важное – оценить текущее состояние квартиры. Если необходимо делать ремонт, то какой? Достаточно ли косметического ремонта или придется все сносить и делать капитальный. При капитальном ремонте могут быть значительные финансовые и временные затраты. Помимо стоимости ремонтных работ, надо оценивать стоимость материалов, мебели, техники и других предметов интерьера, быта и декора. При капительном ремонте среднего уровня и полной обстановки всей квартиры, стоимость затрат может быть сопоставима со стоимостью квартиры.

    Михаил Саков, руководитель Ремэлль.

    На важность капитального ремонта также обратили внимание Александр Сотников из агентства «Атлас Недвижимости» и Людмила Шадрина, они подробно описали наиболее «проблемные» места в квартире:

    Санузел (особое внимание нужно обратить на коммуникации и их состояние, это один из самых дорогих пунктов ремонта), далее окна (осмотрите окна на целостность и на продувание), входная дверь (ее замена тоже может встать в копеечку), в углах квартиры обратите внимание на наличие грибка или черноты от промерзания (такое бывает из за нарушения технологии строительства как в новых так и в домах старше 5 лет).

    Александр Сотников, собственник агентства «Атлас Недвижимости».

    Следует обратить внимание на состояние полов, труб, стояков. Запах плесени, наличие подтеков может свидетельствовать о том, что в ходе ремонта потребуются значительные вложения.

    Людмила Шадрина, специалист юридической компании Хелп Консалтинг.

    Внимательно следует отнестись и к состоянию электропроводки. Если вдруг в квартире на обоях видны темные полосы, то проводка явно в плохом состоянии. В ближайшее время надо будет штробить стены и делать сложный ремонт. А вот обращать внимание на цвет и состояние обоев или расцветку пола не следует – изменить внешность квартиры по своему усмотрению можно будет в любое время, как только появятся деньги и время на ремонт.

    Возможность перепланировки

    Не стоит недооценивать и важность планировки жилья, для кого-то этот пункт очень важен. Например, одним покупателям покажется удобным расположение комнат на разные стороны, а другим – большая кухня и наличие раздельного санузла.

    О том, какие квартиры по планировке следует относить к наиболее выгодным, рассказал Александр Сотников:

    Лучшими вариантами принято считать квартиру, выходящую на две стороны (в идеале север и юг), такие квартиры будут светлые и хорошо проветриваемые. Выбирать лучше более стандартные планировки (без скошенных или раскрытых углов) потому, что их будет легче продать. При выборе небольшой квартиры лучше стараться подобрать вариант с гардеробной комнатой или большой нишей (это экономит много пространства в жилых зонах). Но все же выбор планировки – это индивидуальный процесс и обще принятого мнения тут нет.

    Александр Сотников, собственников агентства «Атлас Недвижимости».

    Кроме этого, планировка квартиры способна визуально уменьшить или увеличить пространство, а также удобно расположить мебель и сделать жилищные условия более выгодными. На это особо обратил внимание Михаил Саков:

    Встречаются квартиры с неудачной планировкой, с которой невозможно ничего поделать. Например, когда в квартире маленькая кухня, и она «окружена» несущими стенами, или «потеряна» неоправданно большая площадь в узких коридорах. Таких примеров неправильной эргономики может быть много.

    Из-за нерационального использования пространства в простой двушке может быть потеряно 5-10 квадратных метров. Если эти метры выразить в деньгах, то это огромная сумма. Важно понимать, что при правильном планировании пространства, квартира меньшей площади может быть комфортнее для проживания, чем большая квартира с неудачной планировкой.

    Михаил Саков, руководитель Ремэлль.

    Соседи

    Но в чем выбрать вторичку легче, чем первичку, так это в отношении соседей – в строящемся доме неизвестно, кто будет соседями, а вот при покупке вторичного жилья можно сразу с ними познакомиться.

    При беседе с соседями можно узнать очень много, вплоть до того, какие категории жильцов проживают в доме. Кроме этого, можно сразу оговорить, например, что после покупки жилья планируется сделать ремонт, то есть будет шумно.

    Не стоит забывать, что с одними и теми же соседями предстоит жить долгое время. Поэтому не стоит с ними ругаться на этапе знакомства, чтобы не создавать себе лишних проблем. Такого мнения придерживается и Михаил Саков:

    Ремонт создает дискомфорт для соседей, поэтому перед покупкой квартиры имеет смысл познакомиться с соседями. Это снизит градус недовольства соседей от проведения ремонта, и возможно убережет Вас от потенциальных конфликтов.

    В жилых комплексах класса бизнес и премиум фактор соседей может создавать большие трудности для выполнения ремонтных работ, что также влияет на стоимость ремонтных работ. Конечно, все это касается квартир, которые рассматриваются для постоянного и длительного проживания. Временное, арендное или инвестиционное жилье «живет» по другим правилам.

    Михаил Саков, руководитель Ремэлль.

    Будущие изменения в инфраструктуре

    Хорошо, когда при покупке жилья известны все изменения в инфраструктуре. Но есть некоторые категории продавцов, которых можно отнести к частично недобросовестным. Это те, кто «забывает» сказать о значимых изменениях, которые произойдут в ближайшее время, например, о сносе здания школы или детского сада или, наоборот, строительстве развлекательного центра.

    На таких продавцов обратил внимание в своем интервью Антон Гусев:

    Иногда для покупателя важным критерием отбора квартиры является отсутствие автомагистрали под окнами или лесопарк в пешей доступности, и в этом случае продавец, чтобы совершить сделку, может скрыть тот факт, что через пару месяцев под окнами начнется масштабное строительство автомагистрали с вырубкой леса. Проверить эти данные можно, изучив опубликованные градостроительные документы по району, а также побеседовав с участковым, соседями или представителями местной власти.

    Антон Гусев, руководитель бюро «КРАСС-Практик», эксперт в сфере безопасности сделок с недвижимостью и минимизации рисков.

    Как можно распознать мошенников

    Проверка приобретаемой квартиры – это длительный процесс, который иногда требует проконсультироваться с экспертами по недвижимости. Но перед тем, как начинать уточнять информацию о жилье, нужно тщательно изучить само объявление о продаже квартиры и поговорить с продавцом. Так как некоторые схемы «мошенничества» можно узнать на первоначальном этапе без более углубленного изучения информации.

    О том, как распознать мошенников, нам рассказал Антон Гусев. По его словам, основная мошенническая схема заключается в том, чтобы после продажи квартиры аннулировать сделку и не быть привлеченным за это не к какой ответственности, в том числе и к возврату полученных денег.

    Первый тревожный признак, который сразу читается в тексте объявления – это запрет на использование материнского капитала или ипотеки. То есть квартира продается только за наличный расчет:

    Если невозможна покупка с использованием ипотечного кредита, значит, продавец понимает, что квартира не пройдет проверку банка. Это возможно в огромном количестве случаев, например, если в квартире сделана незаконная перепланировка. Также, квартира может оказаться под арестом или в дальнейшем выясниться, что существуют лица, сохранившие право пользования жилплощадью. Вряд ли обычный покупатель обрадуется, когда к нему придет человек, отбывавший наказание в местах лишения свободы, и покажет документ, согласно которому он имеет право жить в этой квартире.

    Антон Гусев, Руководитель бюро «КРАСС-Практик», эксперт в сфере безопасности сделок с недвижимостью и минимизации рисков.

    Второй скрытый подвох заключается в отказе от показа квартиры. Продавец может говорить, что не хочет лично контактировать и готов предложить онлайн-просмотр. Такие действия собственника жилья могут означать, что он хочет что-то скрыть от потенциального покупателя:

    Если по какой-то причине продавец отказывается показывать квартиру или соглашается только на онлайн просмотр, существует огромный риск того, что человек купит вовсе не ту квартиру, которую он видел на фотографиях. Мошенники способны не только на подмену фотографий, но даже на замену табличек на двери квартиры и даже на самом доме. А та квартира, которая будет прописана в договоре купли-продажи, может не соответствовать санитарно-эпидемиологическим нормам или вовсе находиться в аварийном состоянии.

    Антон Гусев, Руководитель бюро «КРАСС-Практик», эксперт в сфере безопасности сделок с недвижимостью и минимизации рисков.

    Больше всего стоит насторожиться, если продавец хочет уменьшить стоимость жилья в договоре купле-продажи. И если это только из-за уменьшения суммы уплачиваемого налога, то еще ничего страшного (хотя покупатель сможет получить меньший размер вычета по НДФЛ). Но могут быть и более весомые проблемы. О них нам также рассказал Антон Гусев:

    Если продавец хочет прописать неполную стоимость в договоре, на такие условия нельзя соглашаться. Истинная причина таких требований может заключатся в том, что после совершения сделки он собирается начать процедуру банкротства. В итоге сделка будет признана недействительной, квартира вернется к владельцу для дальнейшего выставления на торги, а покупатель встанет в общую очередь кредиторов для возврата лишь той суммы, которая была прописана в договоре.

    Антон Гусев, Руководитель бюро «КРАСС-Практик», эксперт в сфере безопасности сделок с недвижимостью и минимизации рисков.

    Причем процедура банкротства может касаться не только самого человека, но и его бизнеса, если он является собственником или одним из учредителей. Так как суд может привлечь собственника к субсидиарной ответственности, а сделку купли-продажи аннулировать, если договор был подписан в течение последних 3 лет.

    Ну и последний очевидный признак, на который стоит обратить внимание, – срочность сделки:

    Мошенники часто пытаются уговорить покупателя на сделку как можно скорее, рассказывая сказки о том, что на эту квартиру претендует еще 10 человек, а продавец завтра уже улетает заграницу навсегда, поэтому покупателю нужно спешить и заключить договор уже сегодня.

    Антон Гусев, Руководитель бюро «КРАСС-Практик», эксперт в сфере безопасности сделок с недвижимостью и минимизации рисков.

    Если продавец торопит с оформлением договора купли-продажи и не дает времени на доскональную проверку информации, то, возможно, он хочет что-то скрыть.

    Источник