Штампы в паспортах, за исключением двух отметок, стали полностью добровольными. И, кроме некоторого удобства, это сразу принесло массу проблем – особенно тем, кто хочет купить недвижимость на вторичном рынке. Есть вполне ощутимый риск, что продавец скроет, что состоит в браке – а потом его супруга без проблем аннулирует сделку и заберет квартиру обратно. Как выявить подобный риск и защититься от него – мы расспросили наших экспертов.
Почему это стало проблемой?
В середине июля премьер-министр Михаил Мишустин подписал постановление правительства, которое сделало необязательными почти все штампы и отметки в паспортах россиян. Так, обязательными остались только две отметки – о регистрации по месту жительства (прописка) и отношение к воинской службе.
Соответственно, теперь некоторые штампы можно ставить в паспорт по желанию самого гражданина:
Уже тогда эксперты начали предупреждать об одной опасности: клиенты банков с испорченной кредитной историей начали «терять» и менять паспорта на новые, отказываясь от отметок о ранее выданных документах. А записи в бюро кредитных историй (БКИ) ведутся именно по паспортным данным – соответственно, клиент за пару тысяч рублей получает полностью «чистую» кредитную историю.
При этом записи о семейном положении и о детях, как предполагается, должны сохраняться в электронных реестрах органов ЗАГС (которые как раз полностью перевели в цифровой вид). По логике правительства, гражданин не вступит в новый брак, не расторгнув старый, потому что это будет легко проверить по базе. И данные о детях в нужный момент всегда можно запросить из системы.
Однако одна проблема все же остается – если гражданин поменяет паспорт на новый, не проставив в нем отметки о семейном положении и детях, он может намеренно ввести в заблуждение того, кто решит купить у него что-то из недвижимости. Насколько реален и серьезен этот риск – разберемся дальше.
Чем грозит «скрытый» брак?
Имущество супругов, которое они приобрели в браке, считается принадлежащим им на праве общей собственности супругов. В отличие от оформленной общей долевой собственности, супруги имеют равные права на объект недвижимости – соответственно, один супруг не может проводить сделку купли-продажи, не заручившись согласием второго супруга.
Соответственно, риск того, что в паспорте продавца может не быть штампа о браке, хотя сам брак продолжает действовать – достаточно серьезный.
Проблема была и раньше, говорит Андрей Лихачев из юридической компании «Хелп Консалтинг» – по его словам, при замене паспорта штамп тоже могли не проставить по некоторым причинам, но теперь это полностью законное право. Но нормы, регулирующие право общей собственности супругов, продолжают действовать, говорит эксперт – и если сделка подлежит государственной регистрации (как в случае с недвижимостью), при продаже обязательно нужно нотариально заверенное согласие второго супруга.
Чем это все грозит покупателю – несложно предвидеть:
Правда, не так давно в судебной практике, наконец, суды начали учитывать, что у добросовестного приобретателя должно быть больше прав, чем есть по факту. Как отмечает Евгений Корчаго из коллегии адвокатов «Корчаго и партнеры», недавно Конституционный суд вынес постановление, по которому следует – злоупотребление со стороны одного из супругов при разделе имущества при разводе не может быть основанием для изъятия квартиры у того, кто приобрел ее в соответствии с законом (правда, эта ситуация – несколько иная).
Тем не менее, хорошего в такой сделке будет мало – неважно, пытался ли продавец квартиры действительно обмануть супруга, или они оба действуют заодно, даже для добросовестного покупателя это означает огромные проблемы. Скорее всего, в обозримом будущем он не увидит ни купленной квартиры, ни отданных за нее денег.
При этом единственно верного способа избежать проблемы не существует – поэтому покупателю желательно провести более серьезную проверку до сделки.
Как проверить, что продавец ничего не скрывает?
Раньше главным страхом при покупке квартиры были прописанные в ней родственники продавцов, которые находятся в местах лишения свободы. Дело в том, что они не участвовали в процедуре приватизации квартиры и при этом не давали официального отказа от приватизации. Соответственно, все дальнейшие сделки через суд аннулировались, и добросовестный покупатель квартиры оставался без денег и без жилплощади.
Сейчас же, как выясняется, нужно проверять кое-что еще:
И если с детьми все более-менее просто (владельцы фиксируются в выписке из ЕГРН, и без согласия органов опеки Росреестр просто не зарегистрирует право собственности), то с супругами все сложнее.
Опрошенные нами эксперты рассказали, что нужно сделать перед сделкой, чтобы потом ее не признали недействительной:
Соответственно, если у продавца в паспорте есть штамп о браке или если он согласен предоставить нотариально заверенное согласие от второго супруга, проблем нет. Они появляются, если продавец намеренно скрыл факт того, что состоит в браке – тогда сделку стоит однозначно отменить.
Если же продавец не состоит в браке, о том же говорят все выписки и справки, соседи видят только его одного, и в управляющей компании ничего не знают – значит, покупателю придется рискнуть. Риск, учитывая наличие всех документов, будет не очень большим, но все же будет.
Таким образом, отсутствие в паспорте штампа о браке – это подозрительно, но далеко не всегда предполагает мошенничество или какой-то другой злой умысел.
О чем стоит помнить при покупке квартиры?
Как мы выяснили, сокрытие факта, что продавец состоит в браке – однозначное противопоказание для покупки квартиры. Но если никаких следов брака найти не удалось даже при проверке, покупателю, скорее всего, будет смысл рискнуть и купить объект.
Правда, как рассказали нам эксперты, проблемы могут поджидать покупателя не только и не столько касательно брака – сколько в других вещах:
Таким образом, защита прав покупателя – дело рук самого покупателя. Если он хочет получить относительно беспроблемную недвижимость, ему стоит не отдавать деньги первому встречному, а перепроверить несколько раз всю информацию. А если квартира откровенно «рискованная», но недорогая – возможно будет смысл оформить после покупки полис титульного страхования, который решит многие проблемы с правом собственности.
Эксклюзивные комментарии экспертов издания «Банки Сегодня» по теме статьи
Максимум информации об объекте — залог успешной сделки
Чтобы избежать обмана и угрозы потери добросовестно приобретенной недвижимости, перед заключением сделки следует собрать максимально полную информацию об объекте недвижимости. В первую очередь следует запросить через официальный сайт или очно бесплатную выписку из Единого государственного реестра недвижимости кадастра и картографии РФ(ЕГРН), где будет представлена вся актуальная и систематизированная информация о продаваемом жилье. Этот документ содержит информацию о собственниках, обременениях и арестах. Это базовый первичный уровень проверки. Кроме того, очень важно обратить внимание на частоту перехода прав собственности на квартиру и проверить все сделки в цепочке на соответствие закону и соблюдение прав их участников. Иначе суд может признать ничтожной всего одну сделку, аннулировав автоматически и все остальные.
При покупке жилья стоит также запросить выписку из домовой книги и пообщаться с потенциальными будущими соседями. Это поможет получить дополнительные данные относительно того, кто в квартире зарегистрирован и реально проживает. Стоит также по возможности получить информацию о недвижимости, сделках с ней и праве собственности из баз данных крупных риелторов. Если недвижимость проблемная, либо какие-то доли принадлежат посторонним лицам, то добросовестные риелторы непременно предупредят об этом. Поскольку недвижимость приобретается как правило на долгий срок, всегда не лишне собрать всю возможную информацию.
Александра Белоус, эксперт, строительство
Вопрос о наличии или отсутствии заключенного брака у продавца становится еще острее
Вопрос о наличии или отсутствии заключенного брака у продавца недвижимого имущества становится еще острее на фоне нововведения об отмене штампов в паспорте о браке.
Однако, данная проблема существовала и ранее — например, в ситуациях, когда при замене паспорта по тем или иным причинам штамп не проставлялся в новом паспорте, что тоже могло породить сложности в подобных ситуациях с продажей недвижимости.
Итак, вы имеете намерение приобрести квартиру, и вам необходимо узнать — состоит ли в браке продавец, ведь в соответствии с семейным законодательством, если вы заключаете сделку, которая подлежит государственной регистрации или для которой обязательна нотариальная форма, нужно получить нотариально удостоверенное согласие второго супруга.
Опасность такой сделки состоит в том, что в случае, если продавец женат, но не сообщил вам об этом, его супруга по закону имеет право требовать признания сделки недействительной в суде в течение одного года, когда узнает об этом.
Последствия подобного обращения второго супруга выльются вам в признание сделки недействительной, а это значит, что каждая из сторон будет должна вернуть все полученное — вы, как покупатель, вернете квартиру супругам, а вам продавец должен будет вернуть деньги, полученные за квартиру. Ситуация неприятная, согласитесь. Потраченное время, да и цены на жилье достаточно подвижны.
Так как же избежать подобного исхода? Конечно, прежде всего, можно спросить самого продавца о его семейном положении. Наивно полагать, что в 100 процентах случаев продавец будет с вами предельно честен. Однако, если он действительно заинтересован в продаже квартиры и не желает оспаривания сделки в будущем, ему не составит труда выполнить некоторые ваши требования.
Как известно, сведения о частной жизни, содержащиеся в органах ЗАГСа, являются конфиденциальными, и к ним нет доступа неопределенного круга лиц, желающих узнать — а женат ли их сосед или заинтересовавший знакомый. Это , разумеется, логично и правильно.
Однако, самому продавцу никто не запрещает запрашивать в органах ЗАГС информацию о его семейном положении. Перед заключением договора купли-продажи предложите продавцу направить запрос в ЗАГС о получении сведений о том, состоит ли он в браке — если он добросовестный продавец и заинтересован именно в заключении с вами договора, то это небольшое требование ему будет выполнить под силу.
Обратите внимание на то, что запрос лучше направлять не в один какой-то ЗАГС (например, по месту проживания продавца), так как его брак мог быть заключен в ином месте. Направьте запросы в архив органов ЗАГС, а еще более подходящий вариант — попросите продавца отправить соответствующий запрос через портал Госуслуг.
В случае, если продавец добровольно вам сообщит о том, что женат — ситуация не такая уж и критическая, ведь если вы получите нотариально удостоверенное согласие второго супруга на совершение сделки по продаже квартиры, он впоследствии не сможет оспорить вашу сделку.
Если же продавец по какой-либо причине отказывается направить запрос о своем семейном положении в органы ЗАГС, стоит задуматься — не скрывает ли он что-то, и в такой ситуации лучше перестраховаться и найти другого продавца, в добросовестности которого у вас не будет сомнений.
Андрей Лихачев, юрист
Варианты получения информации о браке и детях продавца
Важно понимать, что теперь любой продавец может считаться состоявшим в браке на момент покупки, до момента, пока он не сможет доказать обратное. При этом всё бремя доказательств лежит на продавце, ведь у покупателя нет возможности самостоятельно получить нужные сведения и убедиться в том, что продавец приобретал квартиру не в браке. Подобная информация тщательно охраняется и доступ к ней есть только у уполномоченных для этого лиц. Поэтому, выход у покупателя только один: настойчиво просить продавца предоставить ему эти сведения.
Причём вариантов получения этой информация может быть несколько, но все они имеют изъяны.
Можно отправить продавца в отдел ЗАГСа, чтобы ему выдали справку о том, что в интересующий нас период времени гражданин в законном браке не состоял. Нюанс в том, что продавец мог вступить в брак в другом регионе (или даже в другой стране), а информация об этом может отсутствовать в Едином государственном реестре актов гражданского состояния. Соответственно, продавец получает справку о том, что сведений о браке нет, а покупатель рискует получить в последующем судебный иск от пострадавшей, в результате продажи квартиры, стороны.
Ещё можно составить нотариальное заявление продавца о том, что он не был в браке на момент приобретения квартиры. В этом случае проблема аналогична. Информации о семейном положении может не оказаться в едином реестре, и нотариус составит заявление “со слов заявителя”, что аналогично не убережёт покупателя от проблем в будущем.
Есть ещё один важный момент: а что, если продавец отказывается идти за справкой в ЗАГС или к нотариусу за заявлением? Мотивируя тем, что в браке он не состоял никогда, а все эти справки — ненужный мусор, который покупатель непонятно зачем просит. Что в таком случае делать? Отказываться от покупки или всё же идти на риск? Вопрос открытый.
Как понять, что у него есть дети?
С детьми ситуация немного проще. Вопреки расхожему мнению, наличие у продавца детей, не несёт каких-то серьёзных рисков для покупателя. Здесь возможны два варианта:
В первом случае, при продаже квартиры никаких дополнительных рисков для покупателя нет. Единственное, хорошо бы проконтролировать, чтобы все несовершеннолетние, прописанные в квартире, были благополучно выписаны.
Во втором случае, наличие или отсутствие штампа в паспорте с отметкой о детях, также не несёт никакой полезной информации. Если дети — собственники, то вы и так это увидите в документах на квартиру. В таком случае продавцу потребуется разрешение органов социальной политики, которые обязаны проконтролировать, что продажа квартиры не ущемляет интересы несовершеннолетних собственников. И, при наличии соответствующего разрешения, риски для покупателя также минимальны.
Единственный момент, косвенно связанный с наличием у продавца детей — это использование средств материнского (семейного) капитала. Эти средства могли быть использованы продавцом на покупку квартиры или на гашение ипотечного кредита. В таком случае продавец, перед продажей квартиры, обязан наделить в ней долями всех членов своей семьи, включая детей.
Но, опять же, при выявлении этого риска, мы мало внимания обращали на паспорт — гораздо больше нас всегда интересовала информация, указанная в договоре купли-продажи. И если там был пункт об использовании средств материнского капитала или было понятно, что квартира приобреталась в ипотеку, мы просили продавца предоставить подтверждение того, что маткапитал не был использован в этом объекте.
Как обезопаситься покупателю на случай будущих возможных претензий со стороны бывшей супруги или детей?
Основная проблема заключается в том, что нет стопроцентной гарантии от возникновения подобных рисков. Поэтому основной задачей любого покупателя, является сбор максимально возможного количества документов, подтверждающих, что он сделал всё возможное, чтобы проверить объект перед покупкой.
Например, покупатель должен перед сделкой получить информацию о квартире из Единого государственного реестра недвижимости. Получить от продавца справку о том, что тот приобретал квартиру не в браке и не использовал на этот объект средства материнского (семейного) капитала. А также провести весь комплекс мероприятий по проверке, как покупаемого объекта, так и продавца.
Всё это нужно не только для того, чтобы обезопасить себя от возможных рисков. Повторюсь, к сожалению, это не всегда возможно. Но и для того, чтобы в случае судебного разбирательства, у покупателя была возможность доказать в суде свою добросовестность. К счастью, судебная практика в отношении добросовестных покупателей постепенно меняется, и всё чаще суд встаёт на их сторону.
Станислав Галкин, эксперт в сфере недвижимости
Как самостоятельно убедиться в том, что сделка пройдёт безопасно?
Наверное, мир стал бы более идеальным, если все участники сделок были честны, а принцип добросовестности стоял выше любой выгоды. Тогда достаточно было бы спросить продавца о наличие супруги и детей или просто посмотреть соответствующие штампы в паспорте. Однако зачастую это не всегда так, и продавцу бывает выгодно скрыть данную информацию.
Поэтому важно самому или с помощью опытного риелтора убедиться, что сделка безопасна, и в будущем не будет претензий, в том числе, со стороны нынешней или бывшей супруги, а также детей продавца. Это нужно и для соблюдения процедуры проведения сделки, так, например, если данная квартира была приобретена в браке, необходимо получить согласие супруга на сделку, заверенное нотариально (хотя, конечно, есть исключения, например, наследование). А если затрагиваются интересы детей, необходимо предварительное согласие органов опеки и попечительства.
Итак, как понять, что у продавца квартиры была супруга на момент покупки или есть дети? Сначала стоит ознакомиться с паспортом продавца, наличием штампов, их содержанием и датами. Независимо от их наличия/отсутствия проверяем дальше, так как возможно, они не были проставлены изначально, либо паспорт был утерян и восстановлен без них. Нужно спросить у продавца о свидетельстве о браке или о его расторжении, брачном договоре, соглашении о разделе имущества между супругами, о свидетельствах о рождении детей. То есть на первой стадии контактируем с продавцом, расспрашиваем его, изучаем документы, которые он нам готов представить.
Для дальнейшей проверки заказываем выписку из Единого государственного реестра недвижимости. Просим документы, подтверждающие право собственности, изучаем выписку из домовой книги или единый жилищный документ, технический паспорт квартиры.
Зная ФИО продавца, его внешность, используем возможности открытых источников в интернете, в том числе, анализируем социальные сети.
Отдельно следует отметить, что можно проверить в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве не возбуждено ли дело о банкротстве в отношении продавца или его супруга, так как может быть факт супружества и не скрывается, но появляются новые риски, вытекающие из него в данной ситуации.
Из вышеназванных источников и документов узнаем — есть ли супруга, дети, как квартира получена продавцом и делаем выводы, есть ли риск оспаривания сделки.
Таким образом, семейное положение продавца является важной составляющей при совершении сделки купли-продажи квартиры, к которому следует внимательно отнестись и соблюсти все необходимые процедуры, либо при определенных обстоятельствах и вовсе отказаться от такой сделки.
Гульнара Ручкина, доктор юридических наук
Личность продавца — важнее паспорта
Отмена обязательности штампов особо ничего не изменит. До сих пор при заключении договоров купли-продажи продавца заинтересованные покупатели проверяли со всех сторон. И паспорт — не самый главный документ. Увы, но паспорт можно потерять, а в новый штампы ставить необязательно — то есть санкций за их отсутствие не предусмотрено.
Как теперь покупатель и риэлтор смогут проверить «чистоту» квартиры — наличие супруга/супруги и детей и их прав на недвижимость? Лучший способ проверки — это подача запросов в ЗАГС. Также можно запросить данные в паспортном столе, через свои каналы у юристов. В целом можно также проверить, на какие средства была приобретена квартира — имеются ввиду случаи, не покупали ли ее на материнский капитал. Дополнительно продавца проверяют на сайте ФССП, через Росреестр — то есть все государственные органы, которые потенциально могут иметь нужную информацию или вводить ограничения.
Можно ли как-то предупредить возможные неприятности в будущем, например, прописать в договоре, что продавец в браке не состоит?
В целом необходимо ориентироваться на личность продавца, а не его окружения. Почему? Дело в том, что жену и детей можно легко проверить через ЗАГС. Но более серьезные риски связаны с личностью человека, который продает недвижимость. Банальный пример: он инициирует свое банкротство. Финансовый управляющий вправе оспорить сделки, заключённые за 3 года до введения процедуры. Он находит продажу жилья в Росреестре, и инициирует оспаривание. Что дальше? Неприятные последствия для покупателя: сделку оспаривают, квартиру возвращают в конкурсную массу и продают с целью удовлетворения требований кредиторов. Покупателя включают в реестр, но он будет «пасти задних», все козырные места уже заняты банками, МФО и коллекторами, которые включились в реестр с самого начала. Разумеется, задолженность перед покупателем не спишут. Но в итоге ему от этого легче не станет, ведь у должника явно денег нет, а его имущество разобрали в Банкротстве. Поэтому в первую очередь нужно проверять личность, его долги, возможные претензии по ФССП. Нельзя также пренебрегать услугами нотариуса, который несёт ответственность при совершении нотариальных сделок и является гарантом ее чистоты.
Венера Шайдуллина, кандидат юридических наук