Траншевая ипотека в 2023 году: кто выдает и на каких условиях, выгоднее ли она обычной ипотеки

Валерий Забелин

Не так давно на рынке недвижимости появилась новая услуга – ипотека, в которой основная сумма кредита выдается не сразу, а частями. Такой формат позволяет перенести основную кредитную нагрузку на период, когда дом уже построен. Мы расскажем, как в России появилась траншевая ипотека, что это такое и чем она отличается от других программ, а также предложения от банков на 2023 год.

Что такое траншевая ипотека и чем она отличается от обычной

Траншевая ипотека – это кредитная программа, в которой банк выдает сумму не сразу, а частями (или траншами). Первый транш перечисляется продавцу (застройщику) после заключения договора долевого участия и кредитного договора, а остальная часть суммы – когда дом будет сдан в эксплуатацию.

При этом сам ипотечный договор – абсолютно полноценный, в нем зафиксированы процентная ставка, окончательная сумма и стоимость приобретаемого жилья. И заемщик по такому кредиту получает весь объем прав, что и при обычном кредите.

Появилась эта программа не так давно – впервые о ней заговорили осенью 2022 года. Тогда Центробанк всерьез взялся за ипотечные программы с околонулевыми процентными ставками, где проценты фактически выплачивал застройщик за счет повышения цены на квартиру.

В рамках траншевой ипотеки схема другая:

1. заемщик оформляет ипотечный кредит и договор долевого участия с застройщиком (квартира покупается на этапе строительства – это важно);
2. покупатель вносит первоначальный взнос застройщику;
3. банк перечисляет застройщику первый транш – это могут быть даже символические 100 рублей;
4. пока дом строится, банк начисляет проценты на сумму первого транша;
5. когда дом достроен, банк перечисляет застройщику остаток суммы, и платежи с этого момента начисляются уже по полной ставке.

Простыми словами, траншевая ипотека – это кредит на приобретение недвижимости в новостройке, выдаваемый частями. И разница с обычной ипотекой в том, что заемщик не должен платить много, пока дом строится и ему приходится арендовать себе другое жилье. Часто сумма первого транша рассчитывается так, чтобы месячный платеж с ее учетом составлял 1 рубль. Наглядно это можно отобразить так:

Так как дома возводятся обычно за 2-3 года, то экономия получается значительной. А если клиент за это время накопит достаточно, он может частично погасить долг, когда банк перечислит второй транш застройщику.

Как следует из схемы, ипотека траншами распространяется только на новостройки. По факту это совместная акция банка и застройщика с целью увеличения продаж. Но если раньше застройщик выплачивал банку часть процентов или всю их сумму, то теперь он соглашается подождать основную сумму, пока строится дом (причем первый взнос он получает сразу).

Когда возникает право собственности на жильё

Здесь по сравнению с обычной ипотекой ничего не меняется:

после того, как будет перечислен первоначальный взнос и получен первый транш, за покупателем закрепляется право требования согласно договору долевого участия;

право собственности можно будет зарегистрировать на готовый (сданный) объект, имеющий кадастровый номер – то есть, когда дом будет сдан в эксплуатацию.

Поскольку момент сдачи дома и получение застройщиком второго транша увязаны по срокам, то право собственности клиент получит тогда, когда строительная компания получит всю сумму за построенную недвижимость.

Дальше – как обычно, до полного погашения финансовых обязательств квартира находится в обременении. Ее нельзя продавать, дарить или юридически распоряжаться жильем. Продажа или любое другое распоряжение жильем до вселения возможны после полноценной оплаты второго транша или после одобрения банка на переуступку прав в пользу другого человека.

Актуальные предложения по траншевой ипотеке от банков и застройщиков на 2023 год

Программы ипотеки с выплатой частями пришли на смену обычным ипотечным кредитам. Но траншевая ипотека в 2023 году предложена ограниченным количеством застройщиков – ведь именно строительная компания берет на себя дополнительную нагрузку (строит дом, не получив за него заранее деньги). Пока всё это работает только со Сбербанком, а другие банки еще не подключились к этой кредитной программе.

ГК А101

Эта программа работает для покупателей жилья в одном из 6 столичных ЖК от ГК А101 и пока рассчитана до конца января 2023 года.

В этой компании траншевая ипотека от Сбербанка в 2023 году выдается на таких условиях:

первоначальный взнос – от 15%;

ставка самой ипотеки – от 5,7 до 7,7%;

первый транш составляет 154,2 рубля плюс ежемесячный платеж в 1 рубль в период строительства;

остальное банк перечисляет за 2 месяца до сдачи дома в эксплуатацию.

То есть, до момента сдачи квартиры в эксплуатацию достаточно платить всего 1 рубль. А дальше действует обычные условия согласно выбранной программе. Программ две – это либо льготная, либо семейная ипотека (то есть, помимо траншей, кредит идет по сниженной процентной ставке).

Петербуржская недвижимость

Разработанная в 2022 году программа «Ипотека 1 рубль» распространяется на объекты Setl Group. После первого транша (100 рублей) в месяц платится всего 1 рубль до ввода в эксплуатацию дома (льготный срок максимально 3 года).

После заселения банк передает оставшуюся сумму согласно условиям программы льготной ипотеки: от 4,7% на оставшийся период.

Формально программа заканчивается 31 декабря 2022 года, но в прошлые разы застройщик продлевал акцию или запускал что-то похожее.

Страна Девелопмент

В этой программе есть два варианта:

первый транш в 5000 рублей и месячный платеж в 52 рубля, а остаток перечисляется до сдачи дома в эксплуатацию;

первый транш – половина суммы кредита (например, 40% от стоимости недвижимости при первом взносе в 20%).

Четких дат второго транша нет – указано лишь, что он перечисляется до квартала, в котором планируется достроить дом. Остальные условия обычные: первоначальный взнос не менее 20%, процентная ставка от 10,5%, а срок кредита – до 30 лет.

КВС

В отличие от прошлых компаний, здесь траншевая ипотека появилась еще в начале 2022 года. Банк делит сумму кредита на две части – сначала это 1 миллион рублей, а остальное выплачивается после окончания срока строительства.

Ставки стандартные (от 13,9% годовых), первый взнос от 20%.

ГК «Основа»

Первый транш при сотрудничестве с ГК «Основа» составляет 1-5% от общего тела кредита. И за год ежемесячно нужно платить 600 рублей, но сумма зависит от размера первого транша и высчитывается отдельно. Со следующего года платежи станут полноценными согласно выбранной программе.

Первый взнос составляет не менее от 15%, но в зависимости от характеристики объекта может быть увеличен до 20%.

Аквилон

В Аквилоне можно взять кредит на общую сумму до 12 миллионов с первоначальным взносом от 15%. В месяц до сдачи в эксплуатацию дома оплачивается 1 рубль, а далее ставка увеличивается минимум до 6% в зависимости от выбранной в Сбербанке программы. То есть, кредит выдается на условиях семейной или льготной ипотеки, причем с ней комбинируется и выплата траншами.

GloraX

Эта компания предлагает разделить всю сумму кредита на две части – сначала около 30% от суммы, а после ввода в эксплуатацию дома банк перечисляет все остальное.

Изначально эта программа комбинировалась еще и со ставкой в 0,1% годовых, но после ряда заявлений Центробанка условия поменялись. Теперь кредит можно взять на новых условиях льготной ипотеки (образца 2023 года) под 7,7% годовых.

Сравнительная таблица

Сравним условия траншевой ипотеки от Сбербанка совместно с застройщиками в таблице:

Застройщик	Транши	Ставки	Срок	Первоначальный взнос
А101	До завершения дома – платеж в 1 рубль	По ставке льготной или семейной ипотеки	1-30 лет	15%
Петербуржская недвижимость	До завершения дома – платеж в 1 рубль	Ставка в соответствии с семейной или льготной ипотекой	1-30 лет	15%
Страна Девелопмент	До завершения дома – платеж в 52 рубля	От 10,5% годовых	До 30 лет	20%
Аквилон	До завершения дома – платеж в 1 рубль	По ставке льготной или семейной ипотеки	До 30 лет	15%
ГК Основа	Первый транш – 1-5% от суммы кредита	По ставке льготной и семейной ипотеки	До 30 лет	От 15%
КВС	Первый транш – 1 миллион рублей	13,9% годовых	1-30 лет	20%
GloraX	Первый транш – 30% от суммы кредита	Льготная ипотека под 7,7% годовых	До 30 лет	15%

Таким образом, большая часть застройщиков принимает первый транш в символическом размере плюс обычный первоначальный взнос в 15-20%. Но стоит понимать, что компания будет строить дом за свой счет и платить проценты по кредиту банку. И эти проценты по факту могут быть заложены в стоимость жилья.

Сравнение траншевой ипотеки с другими программами

Это не ипотека под 0,1% – здесь банк выдает кредиты без увеличения стоимости недвижимости. Основное же отличие нового вида ипотеки – в том, что сводится к минимуму сумма ежемесячных платежей в первые годы, пока застройщик не введет дом в эксплуатацию. Это действительно важно, потому что семьи вынуждены снимать жилье и параллельно платить ипотеку.

С обычной ипотекой имеется большое количество сходств, но есть и отличия:

1. Сроки и ставки идентичные или схожие, они зависят от ключевой ставки ЦБ и условий льготных программ. Но до момента сдачи недвижимости (1-3 года) ставка роли не играет, так как платеж все равно символический.
2. Первый взнос не менее 15-20%, при обычной ипотеке чаще всего до 10%.
3. Непосредственно способ перечисления суммы кредита.

После того как покупатель примет квартиру и сможет в нее въехать, начнется обычный процесс выплаты по ипотечному кредитованию. Траншевый заём может быть совмещен как с классической ипотекой, так и с программами господдержки: семейной, льготной, для IT-специалистов и т. д.

Для того чтобы понять выгоду, приведем пример: в Санкт-Петербурге оформляется траншевая ипотека в 10 миллионов при первоначальном взносе в 2 млн рублей. Строительство длится 2 года, в течение которых каждый месяц выплачивается 1 рубль, что уже выгодно, так как в классическом варианте кредитования все 2 года заемщик будет без жилья, но со значительной финансовой нагрузкой по ставке минимум в 5,7% годовых. После того как квартира будет сдана, оформляется второй транш по ставке 5,7% согласно программе семейной ипотеки, и в месяц нужно будет платить примерно 45 000 рублей.

Приведем еще один пример:

Обычная льготная ипотека: стоимость квартиры 6 млн руб., первоначальный взнос 15%, процентная ставка 7,7% (скидка в 0,3% за онлайн-оформление), срок кредитования – 20 лет (240 месяцев).

Траншевая ипотека от ГК А101: стоимость квартиры 6 млн руб., первоначальный взнос 20%, процентная ставка 8%. Срок кредитования – 20 лет (240 месяцев). По условиям первый транш составляет 100 рублей, а остальное выдается за 4 месяца до сдачи дома (3 360 000 руб.). Дом будет построен и сдан за 18 месяцев. График платежей, таким образом, делится на две части.

Рассчитаем основные параметры кредитов:

Параметры	Обычная льготная ипотека	Траншевая ипотека
Первый взнос	900 000 (15%)	1 200 000 (20%)
Срок	20 лет	20 лет
Ставка	7,7%	8%
Первый транш	5 100 000	100
Второй транш	—	4 799 900
Ежемесячный платеж до достройки дома	41 711	1
Ежемесячный платеж после достройки дома	41 711	41 491
Проценты начисленные	4 910 685,6	4 411 121,9
Траты на кредит всего	10 010 685,6	9 211 121,8

Таким образом, выгода составит почти полмиллиона рублей. Но нужно учесть, что расчеты велись без учета страховки, вычетов и досрочного погашения.

Подводные камни ипотеки траншами

Появившись как ответ на жесткое регулирование со стороны Центробанка, траншевая ипотека имеет свои плюсы и минусы:

Достоинства

Недостатки

Минимальные переплаты. Условия примерно уравниваются с действующими при покупке сданного объекта или вторичного жилья, но уже после въезда в квартиру. Финансовая экономия. На время строительства выплачивается незначительная сумма, что позволяет копить деньги для погашения от 1 до 3 лет и спокойно снимать жилье. Цена квартиры замораживается. При росте рыночной стоимости квартиры не вырастет в цене. Право собственности. Квартира закрепляется за заемщиком по обычным правилам. В интересах застройщика быстрее завершить строительство. Чем дольше будет строиться дом, тем дольше застройщик и банк не увидят своих денег, так как в месяц заемщик платит по договору мизерные суммы. При классическом кредитовании компания может годами растягивать стройку.

Риск того, что застройщик не справится с обязательствами. Повышенный первый взнос, который может превышать 15%. Ограниченное количество компаний, предлагающих программу. Льготная программа распространяется не на все объекты или может вовсе не работать. Некоторые застройщики ипотеку за 1 рубль с другими скидками не суммируют. Если растет спрос, значит, может начаться инфляционный рост цен на недвижимость, что утяжелит в последующем обслуживание кредита.

Что касается рисков, то их не так много, но они есть:

за период между траншами заемщик может потерять работу и не сможет выплачивать кредит (тогда нужно заранее искать способ переуступки по ДДУ с переоформлением ипотеки на другого клиента);

застройщик, не получая деньги от дольщиков, может иметь проблемы с достройкой объекта.

Подводя итог, можно сказать, что траншевая ипотека достаточно выгодна и для тех, кто приобретает жилье на перепродажу, и для личного пользования. Но следует учитывать возможные риски и ответственно отнестись к выбору компании и программы.

Источник