У рекордных темпов ипотечного кредитования есть обратная сторона – рост просроченной задолженности. Многие лишились работы в эпоху пандемии, кто-то неправильно рассчитал свои возможности, а некоторые банально потеряли здоровье из-за COVID-2019. На 1 июля 2021 года «просрочка» по ипотечным кредитам составила 67 млрд. рублей, что относительно немного.
К примеру, на 01.12.2020 цифра превышала 73 миллиарда и составляла около 1% общего объёма выданных займов. Получается, что примерно каждая 120-150-я ипотечная квартира отойдёт банку. Но финансовым институтам нужны наличные, поэтому они поспешат избавиться от недвижимости. Как происходит реализация квартиры ипотечника-должника? Что представляет процесс? Выгодно ли брать такие объекты? Разбираемся от А до Я.
Правовые основы
Принципиальная возможность реализации заложенного имущества предусмотрена ст.350 ГК РФ. Этой же нормой суду дано право отсрочить продажу объект на срок, не превышающий года. Нарастающие убытки кредитора в этом случае тоже подлежат возмещению. На практике суды редко дают отсрочку, если мы говорим про ипотечные квартиры.
Детально процедура продажи объектов урегулирована Главой X ФЗ №102 «Об ипотеке». Ст.56 предусмотрено, что имущество подлежит реализации с публичных торгов. Согласно ст.57 ФЗ №102, они проводятся по месту нахождения имущества. О предстоящих торгах организатор должен сообщить в печатных органах и в интернете за 10-30 дней до их проведения.
Участники должны внести задаток – до 5% от начальной цены имущества. В течение 5 дней после выигрыша победитель должен заплатить оставшуюся сумму. Если уклониться от данной обязанности, придётся распрощаться с залогом. Этот же срок предоставлен организатору торгов для заключения договора купли-продажи с победителем. Письменное соглашение является основанием регистрации права собственности на объект в БТИ.
Это интересно! В Москве на 01.07.2021 просроченная задолженность по ипотеке составила 10,3 млрд. рублей. Это на 3,65% меньше, чем годом ранее. Минимальная сумма зафиксирована на Чукотке – всего 11 млн. рублей. К слову, за год в этом субъекте зафиксирован пугающий рост: плюс 267%.
Как это работает на самом деле?
Крупнейший обладатель залоговой недвижимости – ПАО «Сбербанк». Он реализует объекты через АО «Российский аукционный дом» и собственную площадку. ЗАО «Сбербанк-АСТ» продаёт не только недвижимость, но и имущество предприятий-банкротов, а ещё – проводит закупки. Впрочем, поучаствовать в торгах не так просто, как кажется.
Важно! Топ-20 крупнейших банков страны контролируют 96,2% ипотечного рынка. За год они нарастили свой портфель на 1,48%. Сбербанк выдаёт кредит почти на каждую вторую квартиру, приобретаемую в ипотеку (49,3%).
Например, для участия в торгах на сайте «Сбербанк-АСТ» потребуется:
- Электронная подпись (стоит от 2990 до 6990 рублей, заказать можно на «Сбер ключ»);
Источник здесь и далее – ПАО «Сбербанк»
- Регистрация в ЕРУЗ (5000 рублей, оставьте заявку здесь);
- Открытие спецсчёта (доступно не только для клиентов «Сбербанка»);
- Внесение обеспечения по конкретному лоту (либо можно получить гарантию или получить заём от Сбербанк-АСТ).
«Сбер» предлагает и комплексные пакеты. Правда, стоят они дороже, чем покупка ЭЦП, регистрация в ЕРУЗ и открытие спецсчёта по отдельности – от 39 900 до 79 900 рублей. Зато в некоторых пакетах доступны устные консультации, сопровождение заявок, срочная аккредитация на УТП и прочее.
А что дальше? Я попытался найти прямо на сайте «Сбер А» торги по продаже квартир, обращённых во взыскание по неисполненным ипотечным договорам. Оказывается, нужно перейти на портал дом.рф, где и проводятся торги. Шаги те же: получение электронного ключа и регистрация в ЕРУЗ.
Выгодно ли покупать?
Меня в первую очередь заинтересовала Москва, где дисконт на квартиры должен быть наибольшим. Видимо, объекты пользуются спросом, потому что на момент написания статьи в каталоге «Дом.рф» – всего 1 квартира.
Источник здесь и далее: дом.рф
Минимум информации: ни фото, ни количества комнат, ни этажа. Такие лоты поневоле заставляют усомниться в том, что торги не проводятся для «посвящённых». Для сравнения, в среднем квадратный метр в г.Москва на «вторичке» в августе 2021 г. стоил около 290 тысяч рублей. Поэтому неполные 160 тысяч – это не просто выгодно, а очень выгодно.
А что насчёт Северной столицы? Всего одно предложение: мега-квартира площадью 333 кв.м. и ценой в 14,5 млн. рублей. Ни фотографий, ни дополнительной информации об этажности и планировке. Лишнее! Из-за эксклюзивности предложения трудно сравнить его с рынком.
В базе отыскались предложения из Тульской и Челябинской области, Республики Дагестан, Башкортостан и других территорий. Но не владея рынком недвижимости субъектов РФ (кроме Москвы и СПб), мне трудно судить о выгодности предложений. Миллион рублей за 37-метровую квартиру в г.Нефтекамске – это много или мало?
Встречаются, правда, неплохие объявления. Например, 50-метровая квартира в г.Краснодаре за 1,75 млн. рублей. Один метр – 35,7 тыс.руб., на фото – территория товарищества, весьма ухоженная и свежая. Ради интереса посмотрел среднюю цену «метра» в Краснодаре – 96-103 тыс.руб. для вторчики. Выгодно.
Или 38-метровая квартира в Балашихе за 4,79 млн. рублей. Не край света, конечно, но в Москву добираться не близко. Обратился к источникам: в среднем «метр» стоит 134 тысячи рублей. Не сказать, что выгодно. Одним словом, выбрать квартиру можно, но объём предложений не впечатляет.
Отдельно представлены аукционы. Кстати, получить дополнительную информацию о разыгрываемой квартире можно, кликнув «участвовать в торгах». Перейдите на вкладку «документация» и скачайте файлы. Именно там спрятана информация об обременениях.
Государственный портал реализации залогового имущества
Есть ещё один вариант – официальный сайт РФ для информации о торгах. Дизайн архаичный, пользоваться неудобно, зато объектов очень много. А что с Москвой и областью? Есть ли варианты?
Было найдено много лотов – свыше тысячи. Выбрать есть, из чего: разные районы, информация о бывшем собственнике. Однако подать заявку не получится – придётся участвовать в торгах через ту площадку, которая разместила лот. И всё же, модель интересная.
Источник: torgi.gov.ru
Подводные камни
Главная проблема такой недвижимости – обременения, то есть жильцы. Конечно, процесс их выселения отлажен: если они откажутся съезжать добровольно, потребуется иск в суд. Выселение – технический вопрос, но и вопрос времени. К тому же, раздосадованные люди могут повредить недвижимость, взыскать с них деньги за это будет непросто.
Ещё один подводный камень – риск отмены решения о продаже квартиры в будущем. Он минимален, а потому на этот счёт беспокоиться не стоит. Проблемы с обычными объектами (не залоговыми) возникают куда чаще.
Резюме. Выглядит просто. На самом деле – сложно
Продажа квартир ипотечников-должников – это абсолютно законная процедура. Недвижимость реализуется только по решению суда, если на неё обращено взыскание. Главный поставщик объектов – ПАО «Сбербанк», у которого – отлаженная система торгов. Правда, потенциальному покупателю придётся купить ЭЦП и зарегистрироваться на площадке, что потребует расходов.
Мне не удалось найти огромного количества объектов в интересующих меня локациях (Москва, СПб и область) на сайте «Дом.ру» и других удобных порталах. Есть подозрения, что этот рынок в первую очередь – для профессионалов, которые перепродают квартиры. Им не составит труда и высчитать оптимальную стоимость, и избавиться от обременений.
Стоит ли участвовать в торгах обычным людям, которым нужна лишь одна квартира – не скажу. Во всяком случае, действовать лучше через torgi.gov.ru, несмотря на неказистый дизайн и минимальное удобство. Если вы всё же решитесь на этот шаг, будьте готовы столкнуться с трудностями. Главная из них – нежелание бывших собственников квартиры покидать родные метры. И посмотрите фильм «99 домов».