Многие владельцы недвижимости, сталкиваясь с необходимостью проведения ее оценки, теряются в множестве понятий. Рыночная стоимость объекта недвижимости, кадастровая стоимость, ликвидационная, инвестиционная – в чем разница, и в каких случаях нужен определенный вид оценки? Можно ли рассчитать стоимость недвижимости самостоятельно? Включить ли стоимость ремонта квартиры в ее цену? На эти и многие другие вопросы ответил Алексей Михайлович Дружинин – директор Федерального экспертного центра ЛАТ – компании, которая более 20 лет занимается оценкой и экспертизой.
Цели оценки недвижимости
Среди самых распространенных причин, когда требуется проведение оценки:
Некоторые владельцы недвижимости считают, что могут рассчитать стоимость объекта самостоятельно, изучив предложения на рынке и определив среднюю цену. Это можно сделать при купле/ продаже, так как собственник объекта назначает цену сам, и она может быть субъективна. Другое дело, что должны быть учтены реалии рынка, чтобы предложение было «конкурентноспособным» в сравнении с другими. И самое главное – результаты самостоятельной, проведенной «на глаз» оценки не будут являться официальными, их не примут государственные структуры – Росреестр, банки, суд. Все перечисленные инстанции принимают исключительно официальный отчет, подготовленный аккредитованной организацией/ оценщиком. Поэтому в случаях оценки для залога в банке, для раздела имущества, наследования, для судебных разбирательств и в ряде других случаев нужен экспертный отчет об оценке.
Независимо от целей проведения оценки, ее принципы одинаковы и определяются существующими нормативными документами. Процедура проведения оценки стандартизирована и регламентирована, она включает в себя базовые параметры, из которых складывается стоимость дома, квартиры, земельного участка или другого объекта. Объем отчета об оценке может варьироваться, однако он не может исключить те или иные пункты из перечня обязательных, предусмотренных законом и стандартами оценки.
Какие параметры влияют на стоимость объекта недвижимости?
Или одна из последних тенденций – все более распространённый переход сотрудников на удаленную работу, что влияет на рынок офисной недвижимости. В связи с этим предложение по аренде/продаже офисной недвижимости превышает спрос.
Мир постоянно меняется, и грамотный оценщик должен всегда держать руку на пульсе – учитывать все моменты, которые напрямую или косвенно могут повлиять на ценообразование.
Виды стоимости недвижимости – в чем разница?
Как ремонт влияет на стоимость недвижимости?
Зачастую владелец недвижимости, сделавший в своем доме или квартире дорогостоящий ремонт, и изучающий похожие предложения на рынке, добавляет к объекту недвижимости полную стоимость выполненного ремонта. Владелец считает, что его квартира на порядок дороже аналогичных предложений на рынке. Однако это не совсем так. При оценке добавляется некий коэффициент на улучшение, но цена не будет равна стоимости, вложенной в ремонт. Не стоит забывать, что ремонт делается на вкус владельца, и потенциальный покупатель может видеть в нем не готовый вариант, а необходимость переделки под собственные нужды и собственный вкус.
Оценка ущерба, причиненного квартире
Оценка ущерба – это отдельная категория. Такая оценка проводится в случае пожара или затопления с целью получить компенсацию от страховой компании или от виновника происшествия. В суде такая оценка будет решающей при определении суммы компенсации. Проведение независимой оценки позволяет защитить интересы потерпевшего, учесть все расходы, а также гарантировать возможность отстоять свою правоту в суде и добиться честной компенсации понесенного материального ущерба. Федеральный экспертный центр «ЛАТ» занимается всеми видами оценки недвижимости, включая экспертизу ущерба, и по опыту работы может сказать, что при проведении грамотной оценки суммы повреждений полностью отстаиваются, а они могут достигать 500 и более тысяч рублей – напрямую зависят от повреждений.
В случае ущерба важно разделять понятия движимого и недвижимого имущества. Дом или квартира в целом – это недвижимое имущество, данный вид оценки осуществляет оценщик, специализирующийся на оценке недвижимости. Но отделка в квартире – это движимое имущество (светильники, посуда, мебель, отделка), и ее оценку должен проводить оценщик, который занимается оценкой движимого имущества. Эксперт-оценщик обязательно должен иметь соответствующую квалификацию.
Как выбрать компанию для проведения оценки?
Выбирая оценочную компанию, следует обратить внимание на ее опыт, время присутствия и репутацию на рынке. Но, прежде всего, важно убедиться в том, что компания соответствует требованиям законодательства, и что ее оценщики имеют право осуществлять данный вид деятельности. В компании должно работать минимум два оценщика и хотя бы один из них – эксперт по оценке недвижимости. Он должен иметь квалификационный аттестат и быть действующим членом СРО. Кроме того, и он, и компания должны иметь действующую страховку по оценочной деятельности (страховка защищает ответственность оценщика в случае ошибки в расчетах).
Также обратите внимание на то, что некоторые банки требуют осуществлять оценку недвижимости для залога исключительно в аккредитованных ими компаниях, поэтому перед заказом отчета об оценке важно проверить возможные требования банка.