При любой работе с объектами недвижимости вы столкнетесь с такими понятиями, как кадастровая и инвентаризационная стоимость квартиры. Что это такое, чем они отличаются, как можно рассчитать эти показатели, и в каких случаях они могут пригодиться – рассказываем далее.
Инвентаризационная стоимость квартиры: что это такое?
Начнем с инвентаризационной стоимости – именно этот показатель изначально появился в российском законодательстве. Инвентаризационная стоимость применяется при оценке объекта недвижимости и расчета налога от сделок с ним.
Инвентаризационная стоимость квартиры – это, по сути, её себестоимость. Сумму рассчитывают на основании стоимости затраченных материалов и построенных инженерных систем, а также их цену на основе специальных документов. Оценка проводится с учетом Пpикaза Mинcтpoя PФ №87 oт 4 aпpeля 1992 гoдa, изучить его можно здесь.
При расчете инвентаризационной стоимости учитываются:
Получается, что совершенно не учитываются другие критерии, которые в значительной степени могут влиять на рыночную стоимость данной недвижимости – инфраструктура района, наличие площадок, парковки, ремонта и т.д. И именно в связи с этим в Правительстве было принято решение о введении нового способа для оценки помещений, жилых и нежилых, при котором будут учитываться все показатели в комплексе.
Когда используется инвентаризационная стоимость? Как правило, она нужна для приватизации недвижимости, при её покупке, продаже или совершении любых других сделок. Именно данная оценка использовалась для расчета налога на имущество до 2015 года, после этого был введен новый способ оценки – по кадастровой стоимости.
В 2015 году выше ФЗ №-284 «О внесении изменений в статьи 12 и 85 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и признании утратившим силу Закона Российской Федерации «О налогах на имущество физических лиц»», он доступен по ссылке.
Этот закон изменил порядок начисления налогов: теперь для их расчета используется кадастровая стоимость недвижимости. На переход на новую систему расчета регионам дали время до 2020 года, и сейчас уже везде используется именно этот показатель.
Что такое кадастровая стоимость квартиры?
Кадастровая стоимость – это показатель, который помогает определить рыночную цену объекта недвижимости, либо земельного участка. Проведение оценки регулируется сразу двумя федеральными законами: первая часть в N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» (документ доступен здесь), вторая прописана в ФЗ №-237 «О государственной кадастровой оценке», вот ссылка на него.
Как рассчитывается кадастровая стоимость? Для расчета используется более сложная формула, все методические указания о государственной оценке содержатся в Приказе Минэкономразвития России №358 (доступен для изучения здесь).
Какие факторы учитываются:
Согласно Приказу, оценщики должны использовать не только рыночную, но и иную информацию, которая связана с экономическими характеристиками объекта. Основные данные нужно брать из официальных источников: Федеральная информационная адресная система (ФИАС), информационные системы Минфина России (ссылка) и т.д.
Важно, что кадастровая стоимость не должна превышать рыночную стоимость жилья. И расхождение в суммах на аналогичные объекты не допускается более чем на 10%. Данный показатель обновляется каждые 5 лет, и именно он сейчас используется при покупках, дарении, отчуждении и иных сделках с недвижимостью.
Чем отличается кадастровая и инвентаризационная стоимость квартиры?
Оба этих показателя имеют важное значение для установления общей стоимости недвижимости, а также правильного вычисления налога на неё. Несмотря на то, что оба показателя помогают определять стоимость, делают они это по-разному, и результат также используется в разных целях:
| Различия | Инвентаризационная | Кадастровая |
|---|---|---|
| Налогообложение | Для расчета берется год возведения здания, а также степень его износа | Для расчета используется общая площадь определенного количества квадратных метров, исходя из типа недвижимости |
| Расчет стоимости | Учитывают только время возведения здания и стоимость строительных материалов | Учитывает месторасположение здания, развитость инфраструктуры, наличие или отсутствие парковки и иные факторы, которые влияют на реальную рыночную стоимость объекта |
| Разница с рыночной ценой | Отличие примерно в 10 раз | Отличие в 1,5-3 раза |
| Кто проводит оценку | Специалисты из БТИ | Независимые оценщики, которых привлекает местный орган власти |
| Кто выдает справку об оценке | БТИ | Росреестр, Кадастровая палата или отделение МФЦ |
| Сроки пересчета стоимости | Каждый год | Раз в 5 лет |
Получается, что кадастровая стоимость недвижимости гораздо сложнее по вычислениям: для её расчета используется множество факторов и показателей, а для инвентаризационной – только фактические данные о ценах на стройматериалы и работу, которые действовали в конкретный год строительства. Однако все это не учитывает реальную стоимость жилья, потому что рыночная цена включает в себя намного больше факторов оценки.
Если вам нужна более реальная стоимость, то она определяется именно по кадастровой стоимости. Именно она является максимально приближенной к рыночной цене, и именно на ней основывается размер налога на имущество с 2015 года.
Кто может получить справку с оценкой и как именно?
Стоит учесть, что просто так узнать стоимость понравившегося вам объекта недвижимости нельзя. Получить справку с оценкой из официального источника – БТИ, Росреестра и т.д. может только собственник жилой недвижимости, либо его официальный представитель при предъявлении нотариально заверенной доверенности, либо жильцы, если они пользуются им по договору социального найма.
Для того чтобы узнать инвентаризационную стоимость, доступен всего один вариант –это обращение в Бюро технической инвентаризации в вашем городе лично. График работы можно посмотреть на официальном сайте в Сети, запись на прием осуществляется там же или по телефону.
Практически везде можно получить консультацию специалиста по живой очереди в приёмные часы. С собой нужно будет взять паспорт, документ, удостоверяющий ваше право собственности, доверенность – при наличии, свидетельство об усыновлении или установлении опекунства, если собственником жилья является несовершеннолетний.
Вы оплачиваете государственную пошлину, заполняете заявление и передаете документы. Вам сообщат, когда будет готово заключение, и в назначенную дату вы приедете, предъявите паспорт и сможете получить оценку в письменном виде.
Как определить кадастровую стоимость?
Узнать стоимость, в которую оценивают ваш объект недвижимости, можно разными способами:
Вам нужно запросить выписку из Единого государственного реестра налогоплательщиков (ЕГРН) о кадастровой стоимости. Получить её можно бесплатно, она готовиться за 3 рабочих дня.
Многофункциональные центры услуг являются посредниками между вами и нужными вам государственными ведомствами, включая и БТИ. Уточните по телефону горячей линии, какое именно МФЦ принимает документы для отправки их в бюро технической инвентаризации, и посетите его с тем же пакетом документов, который описан выше.
Взаимодействие с государственными ведомствами постоянно упрощается для граждан, и сейчас многие документы можно заказать через Интернет. Вы можете воспользоваться сайтом Госуслуги или официальным порталом Росреестра. Все, что вам нужно – это зайти на сайт, найти через строку поиска нужную вам услугу, авторизоваться, заполнить заявление.
Обратите внимание на то, что в большинстве субъектов РФ можно получить данные онлайн только о кадастровой стоимости объекта недвижимости. Если вам по каким-либо причинам нужна именно инвентаризационная стоимость, то вам придется обращаться в БТИ с кадастровым паспортом недвижимости. Расчет ведется только для собственника.
Вопросы эксперту
- Что больше – инвентаризационная или кадастровая стоимость?
Кадастровая стоимость всегда будет больше, чем инвентаризационная, потому что она более приближена к рынку. Она учитывает гораздо больше факторов, нежели просто стоимость строительных материалов, работ и коммуникации.
- Почему инвентаризационная стоимость квартиры постоянно увеличивается?
Сотрудники БТИ обязаны ежегодно пересчитывать инвентаризационную стоимость, а сам перерасчет производится на основании восстановительной стоимости объекта, цен текущего года при помощи специальных коэффициентов, определения процента износа и учета поправочного коэффициента-дефлятора (ст. 404 НК РФ).
Проще говоря, инвентаризационная стоимость растет только потому, что ежегодно повышаются цены на строительные материалы и работы, и их изменение учитывается при оценке. Если вам слишком сильно подняли инвентаризационную стоимость, и из-за этого вам поступают квитанции на уплату высокого налога, то вы можете оспорить оценку – для этого надо обратиться в суд того муниципалитета, где находится недвижимость.
- Чем отличается рыночная стоимость от кадастровой?
Кадастровая и рыночная стоимость – это совершенно разные понятия. Рыночная стоимость определяется только условиями рынка, т.е. стоить она будет столько, во сколько её оценил продавец, и сколько за неё готов заплатить покупатель.
На рыночную стоимость оказывает влияние многое – политические события, спрос, кредитная политика банков, сезонность и т.д., и именно под влиянием этих факторов цена то падает, то снова растет. А вот кадастровую стоимость определяет компетентные специалисты, которые при расчете используют специальные методики и формулы, прописанные в законодательстве РФ. И именно от нее зависит, сколько вы заплатите налогов при продаже имущества, вступлении в наследство или оплате ежегодного налога.