Главная » ЭКОНОМИКА » Инвестиции в недвижимость: подробно о том, как стать инвестором, имея от 300 тысяч рублей

Инвестиции в недвижимость: подробно о том, как стать инвестором, имея от 300 тысяч рублей

Инвестиции в недвижимость: подробно о том, как стать инвестором, имея от 300 тысяч рублей

В связи с текущими политическими событиями и нестабильной экономической ситуацией, многие всерьез задумались, куда можно инвестировать сбережения. Отмечен активный всплеск интереса к покупке недвижимости: 24 февраля количество входящих звонков в офисы агентств недвижимости по России увеличилось почти втрое, вдвое вырос трафик на сайт. Недвижимость остается одним из самых надежных вариантов вложения денег и инструментов пассивного дохода. Даже если накоплений не хватает на отдельную жилплощадь, существуют другие варианты, не требующие вложения большого капитала.

Как инвестировать в недвижимость в 2022 году – от самого дорогого способа до наименее затратного – рассказывает Александр Чернокульский, директор компании Жилфонд.

Покупка недвижимости

Средняя цена однокомнатной квартиры в Москве — 10 500 313 рублей.

При покупке квартиры в столице есть основной минус — высокий порог входа, то есть большая сумма изначального вложения. Зимой 2022 года однокомнатная квартира в Москве в среднем стоит примерно 300 000 рублей за квадратный метр. Не всем это по карману, но есть и другие варианты:

Квартира в регионе

Если не хватает денег на квартиру в Москве или Санкт-Петербурге, можно посмотреть варианты в другом месте – даже если вы живете в одной из столиц. Квартира в более отдаленном от центра регионе будет стоить существенно дешевле, но при этом все равно можно получать прирост в ее стоимости и доход от сдачи в аренду.

Например, у вас есть миллион рублей, на который купить жилье в Москве нельзя, но можно в Новокузнецке. Кстати, для покупки недвижимости в другом регионе не обязательно куда-либо ездить. Сейчас есть компании, которые помогут удаленно выбрать квартиру, составить с риэлтором соглашение о том, что он принимает и проверяет квартиру, удаленно провести просмотр квартиры, сделку о покупке, а затем дистанционно заключить договор аренды – чтобы жилплощадь не простаивала.

В итоге квартира приносит пассивный доход в виде арендной платы, плюс со временем дорожает и защищает ваши деньги от инфляции.

Курортная недвижимость

Можно приобрести недвижимость в курортной зоне — она позволит принести больше дохода за счет посуточной аренды. Однокомнатная квартира в Анапе стоит около 5 800 000 руб., в Горячем ключе — 4 100 000 рублей, в Ессентуках — 3 400 000 рублей.

Здесь есть определенные сложности с управлением такой недвижимостью – это требует постоянного вовлечения или надежного помощника на месте. Но такие услуги для нашего рынка уже тоже достаточно обычное явление.

Офис

Средняя стоимость офисного помещения в Москве – 140 тысяч за кв. м. Можно приобрести небольшое помещение в 10 кв м, сдавать его в аренду, что также выполнит функцию защиты инвестиций и принесет доход.

Но для того, чтобы выгодно инвестировать в коммерческую недвижимость, нужно учесть множество факторов:

  • ликвидность и доходность у выбранного объекта,
  • ставка по аренде,
  • налоговые выплаты: например, если вы ИП, нужно учесть налог на имущество, который составляет 2% в год кадастровой стоимости,
  • коммунальные платежи,
  • взносы в управляющую компанию.
  • Бывает, что к помещению добавляются затраты на аренду земельного участка, на котором находится бизнес-центр, либо налог на землю.

    Если потребность в квартирах среднего ценового диапазона есть всегда, то в случае с коммерческой недвижимостью все неоднозначно — в разных регионах мы наблюдаем очень много пустующих офисных площадей. Нельзя не отметить и тенденцию на удаленную работу. Поэтому надо с осторожностью относиться к инвестициям в данный вид недвижимости.

    При возможности лучше обратиться к профессионалам, которые разложат по полочкам, как формируется доходность. Например, к риелторам, которые специализируются на коммерческой недвижимости, видят спрос на покупку и на аренду, фиксируют обращения и фиксируют сделки.

    Покупка недвижимости на торгах

    Минимальная цена в Москве за квартиру на торгах: 5,77 млн рублей.

    Вторичное жильё в России продают не только частные собственники: нередко жилье выставляют на продажу государственные структуры, предприятия и банки. В основном такие продавцы предпочитают продавать недвижимость с аукциона — процедуры, во время которой потенциальные покупатели принимают участие в открытых торгах на право приобрести конкретный объект недвижимости.

    Самый недорогой объект, по которому в ближайшее время организованы торги, — однокомнатная квартира на юге Москвы в доме под реновацию. Стартовая стоимость подобных квартир — от 5,77 до 15 млн рублей. Чаще всего такие объекты продаются ниже рыночной стоимости (по результатам разных мониторингов цена такого жилья ниже на 20%) по определенным причинам.

    Значительная часть аукционных квартир продается с обременениями, огромными коммунальными задолженностями, невозможностью выписать из нее определенных людей и совершать в дальнейшем продажу. По статистике, каждая четвертая квартира, которая продается на торгах, потом сопровождается долгими юридическим процедурам: как выселить жильцов, которые не желают покидать жилплощадь, как выписать предыдущих собственников, как устранить большие долги по капитальному ремонту и т.д.

    По сути, вместе с такой квартирой покупается риск. Это потенциально проблемный объект и поэтому решиться на такую покупку могут люди, которые знают рынок и знают как такие проблемы решать. Если это единственное жилье, которое вы приобретаете, чтобы жить в нем, и если у вас нет свободных денег и времени, нет опыта и желания взаимодействия с проблемными лицами, то лучше найти другие способы инвестиций в недвижимость.

    Дробление объектов

    Средняя цена в Москве: 3,2 млн рублей за комнату

    Для увеличения дохода предприниматели и инвесторы часто используют возможность перепрофилировать помещения, имеющиеся в собственности, для того, чтобы увеличить доход от недвижимости. Дробление объекта – это способ заработка на переустройстве пространства. К примеру, покупается заброшенный завод, затем перепрофилируется и перестраивается в апартаменты в стиле лофт с общей зоной.

    Или делается коливинг — относительно новый для России формат, похожий на общежитие или хостел. Коливинг включает в себя индивидуальные комнаты и общие зоны, такие как холл, санузел, кухня, места отдыха. Как правило, такая недвижимость рассчитана на молодых людей с активным образом жизни, заинтересованных в общении с соседями, или на тех, кто много работает и мало времени проводит дома.

    Так как коливинги чаще всего имеют статус апартаментов, они фактически являются нежилыми помещениями, в которых нельзя оформить постоянную регистрацию. Этим объясняется более низкая стоимость квадратного метра в сравнении с жилыми объектами, что привлекает инвесторов в сфере недвижимости. Цены за квадратный метр апартаментов в Москве начинаются от 194 000 рублей.

    Часто нет возможности тратить деньги на большие площади, поэтому маленькие объекты гораздо доступнее для покупки и продажи. Идея отдельного жилья с общими зонами, появившаяся еще во времена СССР, сейчас активно возвращается и реформируется. Стоимость комнаты в коммунальной квартире в Москве в среднем обойдется в 3,2 млн р.

    Покупка пая в ПИФе недвижимости

    Стартовое инвестирование в паевый фонд: 300 тыс. рублей.

    Инвестором можно стать даже если средств на покупку квартиры или коммерческого объекта недвижимости не хватает. Вы можете получить маленькую долю в недвижимости на определенную сумму, которую можете себе позволить.

    Схема выглядит так: вы покупаете пай — ценные бумаги — фонда, у которого на балансе большое количество объектов недвижимости, и становитесь ее совладельцем, а затем получаете выплаты от прироста стоимости пая. Собрав много таких пайщиков, паевый фонд покупает здание и сдает его в аренду. Доход фонда — аренда плюс удорожание стоимости недвижимости – делится между каждым пайщиком, в зависимости от правил и условий фонда.

    Разберем на примере: вы купили пай у фонда, где, допустим, идет ежеквартальная выплата от повышения стоимости пая. Например, пай стоит 1000 рублей, вы даете 300 тысяч и получаете 300 паев. За счет того, что недвижимость подорожала, через квартал этот пай будет стоит 1050 рублей, то есть вы получаете квартальный доход в размере 15 000 рублей (300х50).

    Инвестиции в недвижимость: подробно о том, как стать инвестором, имея от 300 тысяч рублей

    Достоинства

    Инвестиции в недвижимость: подробно о том, как стать инвестором, имея от 300 тысяч рублей

    Недостатки

  • Потенциальная доходность выше, чем традиционные вклады. Нормальная доходность по таким фондам составляет 15-20% годовых, то есть выше чем банковский депозит, однако паевой фонд не гарантирует доходности и это всегда определенный риск.
  • Порог входа ниже — для неквалифицированных инвесторов паевого фонда он начинается от 300 тыс. руб., для квалифицированных инвесторов ограничений нет. То есть начать инвестировать в недвижимость можно начать с 300 тыс. рублей, в то время как минимальная стоимость за квартиру в Москве начинается от 5 млн.
  • Паевые фонды позволяют не заниматься непосредственным взаимодействием с недвижимостью благодаря доверительному управлению. За недвижимостью следит управляющая компания и решает все хозяйственные задачи, поэтому ее не нужно сдавать, заниматься арендаторами, ремонтом и т.д.
  • Недвижимость может подешеветь или управляющая компания может принимать неэффективные решения, а убытки при этом несет пайщик.
  • Для обычного человека, не имеющего бoльшoй опыт в покупке недвижимости, сделки с учаcтием паевого инвеcтициoннoгo фoнда представляют особую cлoжнocть. Чтобы разобраться в системе покупки пая, можно обратиться к юристу или специалисту по недвижимости, которые помогут проверить чистоту сделки.
  • Покупка фьючерса на индекс цены кв. метра в Москве

    Цена контракта: 0,1 квадратного метра недвижимости — 30 тысяч рублей.

    С 31 января 2022 года на срочном рынке Московской биржи начались торги расчетным фьючерсным контрактом на Индекс московской недвижимости, который рассчитывается на основании реальных ипотечных сделок.

    Фьючерс — это договор покупки или продажи базового актива с отложенным расчетом в будущем — в определенный день по определенной цене. Фьючерсный рынок — это стоимость контракта в будущем. Цена контракта – стоимость 0,1 квадратного метра недвижимости (около 30 тыс. рублей на данный момент, цена меняется вместе ростом или падением стоимости квадратного метра).

    Иными словами, вы покупаете квартиру с надеждой на то, что она будет стоить дороже в будущем, это своеобразные легализованные ставки. По сути, здесь зарабатываешь на росте стоимости недвижимости, фактически не вкладывая денег.

    Это новый инструмент позволит клиентам вложить средства в рынок московской недвижимости с небольшим стартовым взносом, начиная от 30 тыс. рублей.

    Александр Чернокульский отмечает, что фьючерсный рынок — тема для профессиональных инвесторов, у которых есть сбалансированный инвестиционный портфель. Фьючерсы отличаются высокой рискованностью и чувствительны к любому геополитическому потрясению: если цена квадратного метра более-менее стабильна, то здесь от каждого фактора может произойти падение как вверх, так и вниз. Во фьючерсы можно вкладываться, когда экономическая ситуация стабильна и предсказуема.

    Вместо заключения

    Заработать на недвижимости можно по-разному и не обязательно тратить десятки миллионов рублей — инвестирование в недвижимость доступна для людей с разным капиталом. Чем меньше вложение, тем больше надо вникать в особенности инструмента. При этом инвестиции в недвижимость не всегда полностью лишены рисков. В любом вопросе можно разобраться самостоятельно, но, чтобы минимизировать сложности и риски, лучше обратиться за помощью к специалисту.

    Для того чтобы понять, насколько инвестиция выгодна, нужно сложить все потенциальные расходы и сравнить с банковской ставкой — возможно, вам проще вложить эти деньги в депозит.

    Источник