Еще год назад на российском рынке недвижимости сохранялась нетипичная ситуация – купить жилье в ипотеку было не только выгоднее, чем арендовать, но и дешевле даже с точки зрения месячного платежа. Потом, конечно, ипотека подорожала, в марте 2022-го – сильно подорожала, потом немного подешевела. Мы посчитали, сколько сейчас придется платить за стандартную квартиру в ипотеку и в аренду. И главное – что из этого будет оптимальным выбором.
После февраля – все не так
Иметь свое жилье – одна из главных целей человека, когда он достигает определенного возраста. Но цены на квартиры рекордно растут уже не первый год, а жить где-то нужно. Выходов всего два: купить квартиру в ипотеку или арендовать ее.
Плюсы и минусы очевидны: купленная квартира, пусть и в ипотеку – это своя собственность, арендное жилье всегда будет чужим. Но аренда дает ту гибкость, которой нет в случае с ипотекой – в любой момент можно сменить локацию, переехав в другой район, город или страну. Взять ипотеку сложнее – нужно где-то найти первоначальный взнос по кредиту (минимум 15-20%), а еще добиться от банка одобрения. А с арендного жилья легко «вылететь», если у его владельцев изменятся жизненные планы.
Еще несколько лет представить, что ипотека будет дешевле аренды, было сложно. Но времена меняются – в 2020 и 2021 годах ипотека была настолько дешевой, что купить свое жилье было проще, чем арендовать. Например, в феврале 2021 года РБК приводил такие цифры:
Но это было актуально, когда по льготной ипотеке кредиты выдавались не дороже 6,5% годовых на сумму до 12 миллионов рублей. В середине 2021 года условия изменились, и сумму кредита урезали до 3 миллионов рублей. В результате за ту же квартиру пришлось бы платить по стандартной ставке – на тот момент это было 8,5-9% годовых.
И уже в сентябре 2021 года, по данным того же РБК, ситуация была несколько иной:
Однако после февраля 2022 года ситуация изменилась еще сильнее. По данным ЦИАН, после подорожания ипотеки до 23-25% годовых платеж по ипотеке составил бы 53 тысячи рублей в месяц, а арендная плата за такую же квартиру – 17 400 рублей в месяц. И разница достигала уже 3 раз. В Москве ситуация была еще хуже – ипотека на среднестатистическую квартиру обошлась бы на 112 тысяч рублей дороже аренды.
Сейчас в России есть льготная ипотека на жилье в новостройках, которая покрывает практически все продаваемые квартиры (лимит в 6 и 12 миллионов рублей позволяет), есть стандартная ипотека примерно под 14% годовых на вторичное жилье, а также семейная ипотека под 5,5-6% годовых на новостройки. Поэтому стоит проанализировать ситуацию подробнее.
Сколько стоит ипотека
В настоящее время россиянам доступны несколько вариантов ипотечных кредитных программ. По некоторым из них государство частично субсидирует процентные платежи, по другим – все полностью оплачивает заемщик. Рассмотрим те варианты, которые реально доступны массовому заемщику:
Выбирать программу стоит от самой дешевой к более дорогой. То есть, если семья имеет право на семейную ипотеку и покупает новостройку – стоит выбирать именно ее, если нет – то пробовать льготную ипотеку. И только если квартира приобретается с вторичного рынка, она слишком дорогая или нестандартная – придется оформлять кредит по стандартной ипотечной программе.
Дальше посчитаем ежемесячный платеж, исходя из среднестатистической стоимости жилья в новостройках и на вторичном рынке в некоторых городах России. По возможности просчитаем варианты по разным ипотечным программам. Расчет проведен через кредитный калькулятор по минимально возможным ставкам по программам на срок в 20 лет:
| Квартира | Цена (млн руб.) | Цена с учетом первого взноса | Семейная ипотека | Льготная ипотека | Стандартная ипотека |
|---|---|---|---|---|---|
| Новостройки | |||||
| Москва (2-км квартира) | 17,8 | 15,1 | 103 911,53 | 127 104,88 | 187 844,94 |
| Санкт-Петербург (1 комната) | 10,2 | 8,7 | 59 599,78 | 72 902,62 | 107 740,85 |
| Казань (1 комната) | 6,8 | 5,8 | 39 728,20 | 48 595,64 | 71 818,21 |
| Краснодар (1 комната) | 5,9 | 5,0 | 34 212,21 | 41 848,48 | 61 846,76 |
| Воронеж (2 комнаты) | 5,0 | 4,2 | 29 071,67 | 35 560,55 | 52 553,99 |
| Пермь (2 комнаты) | 5,2 | 4,4 | 30 378,54 | 37 159,12 | 54 916,48 |
| Вторичный рынок | |||||
| Москва | 17,2 | 14,6 | — | — | 181 287,35 |
| Санкт-Петербург | 9,1 | 7,7 | — | — | 96 260,64 |
| Казань | 5,7 | 4,9 | — | — | 60 572,66 |
| Краснодар | 5,6 | 4,8 | — | — | 59 269,81 |
| Воронеж | 4,4 | 3,8 | — | — | 46 774,67 |
| Пермь | 4,3 | 3,7 | — | — | 45 389,59 |
Как можно заметить, стоимость кредитов по стандартным ипотечным программам настолько высокая, что всерьез рассматривать этот вариант пока не получается – и это при том, что банки выдают такие кредиты фактически по ключевой ставке ЦБ РФ.
Разница между семейной и льготной ипотечными госпрограммами постепенно сокращается – то есть, даже семья без детей (родившихся после 1 января 2018 года) вполне может получить ипотечный кредит по льготной ипотеке, он не будет стоить заоблачных денег.
Проблема в том, что в качестве альтернативы аренде проще рассматривать вторичный рынок жилья – но пока в нашем расчете ипотека на готовые квартиры выходит слишком дорогой. Но новостройки обычно продаются на этапе строительства – нужно заложить год-два на достройку объекта, и еще примерно столько же на ремонт. К тому же, расходы на ремонт, как показывает практика, могут быть значительными. На вторичном рынке же можно подобрать квартиру в состоянии «заходи и живи» – пусть и чуть дороже, чем квартиры «под ремонт».
Сколько стоит аренда
Рынок аренды в России такой же нестабильный, как и ипотечный. Например, в период пандемии спрос оказался ниже предложения, потому что многие разъехались по регионам (а мигранты – по своим странам). А уже скоро на рынок аренды начнут выходить первые покупатели жилья по программе льготной ипотеки, вложившие в него деньги весной-летом 2020 года.
По данным ЦИАНа, в марте 2022 года аренда жилья в городах-миллионниках подешевела по сравнению с февралем примерно на 1%. В частности, однокомнатную квартиру можно было снять за 20 тысяч рублей, двухкомнатную – за 29,3 тысячи рублей. В компании «Этажи» посчитали, что однокомнатная квартира в аренду стоит 22 тысячи рублей, «двушка» – 27 тысяч.
Спад прошел почти по всем городам. Сравним стоимость аренды в крупных городах с тем, сколько придется платить за аренду:
| Город | Аренда | Семейная ипотека | Льготная ипотека | Ипотека на вторичное жилье |
|---|---|---|---|---|
| Москва (2-км квартира) | 67 600 | 103 911,53 | 127 104,88 | 181 287,35 |
| Санкт-Петербург (1 комната) | 30 600 | 59 599,78 | 72 902,62 | 96 260,64 |
| Казань (1 комната) | 20 600 | 39 728,20 | 48 595,64 | 60 572,66 |
| Краснодар (1 комната) | 20 300 | 34 212,21 | 41 848,48 | 59 269,81 |
| Воронеж (2 комнаты) | 22 000 | 29 071,67 | 35 560,55 | 46 774,67 |
| Пермь (2 комнаты) | 23 200 | 30 378,54 | 37 159,12 | 45 389,59 |
Как видно, чуда пока не происходит – аренда все еще значительно дешевле, чем ипотека. А учитывая, что ипотечную квартиру сначала нужно дождаться (и снимать все это время жилье в аренду), а потом еще и оплатить достаточно дорогой ремонт и покупку мебели, ипотека становится еще дороже.
Кроме того, многие заемщики вынуждены оплачивать два кредита – если деньги на первоначальный взнос берут тоже в кредит в банке (сейчас – по завышенным ставкам). Если сложить платежи по ипотеке, кредиту на первоначальный взнос, на стройматериалы и мебель, долговая нагрузка на заемщика окажется огромной и в разы выше, чем если он просто будет платить за аренду.
Впрочем, более высокие платежи за ипотеку необязательно означают, что аренда выгоднее.
Что лучше – ипотека или аренда?
Как стало понятно из расчетов, по состоянию на весну 2022 года дешевле снимать жилье, чем купить свою квартиру в ипотеку. Но дешевле – пока в моменте, а с точки зрения долгосрочных последствий все далеко не так однозначно. Главное – через 20-25 лет выплат по ипотеке жилье остается в собственности у заемщика, а платежи по аренде фактически идут в никуда.
Но помимо чисто финансового аспекта, стоит учитывать и другие моменты:
Однако в нынешних условиях все это перечеркивается дороговизной – если взять кредит сейчас даже по льготной ипотечной программе, платить за него придется дорого, порядка 50-60% от средней зарплаты по региону (и это за среднестатистическую квартиру). А еще нужно найти деньги на первоначальный взнос и на ремонт, или купить у застройщика более дорогой вариант квартиры с отделкой.
Кроме того, у аренды есть еще несколько преимуществ:
Тем не менее, оптимальный выбор – это все же ипотека, однако не на таких условиях, как ее предлагают сейчас. Как только банки вернут свои процентные ставки к прежним уровням около 6-7% годовых без лишних условий, то ипотека сразу станет более дешевым вариантом, чем аренда.
Брать сейчас кредит, особенно по стандартной программе – сомнительная стратегия. Если немного подождать до стабилизации рынка, итоговая переплата за все годы кредитования будет намного меньше.