В 2020 году мы можем стать свидетелями самой исторически низкой ставки ипотечного кредитования — на уровне 8%.
Снижающиеся ставки по ипотеке будут поддерживать спрос на жилую недвижимость в 2020 году, однако девелоперам придется учитывать изменение потребительских предпочтений и запросов. Участники рынка не ждут значительного роста цен на квартиры в российских городах, тем не менее в некоторых регионах он может составить вплоть до 25 процентов.
Как будут меняться цены
Переход на новую схему продажи новостроек через эскроу-счета, произошедший в 2019 году, продолжит влиять на рынок и в наступившем году, считают аналитики.
«Летом 2019 года влияние было скорее спекулятивным — цены росли на ожиданиях ввода «эскроу», в то время как фактически проектов, перешедших на новую схему продаж, было немного, — отмечает руководитель аналитического центра АСП Денис Бобков. — В Москве даже на конец 2019 года это около 15%. В 2020 году количество новых проектов (а значит, автоматически подпадающих под «эскроу») будет расти, и это окажет влияние на рынок, прежде всего, в плане увеличения цен».
Переход на реализацию через эскроу-счета остается фактором вероятного снижения объема предложения, а также роста цен в сегменте новостроек, соглашается руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. Однако вторым ключевым внутрирыночным фактором являются низкие ставки по ипотеке как причина роста потенциального спроса, добавляет он.
— На первичном рынке динамика цен может быть разнонаправленной. Многое будет зависеть от того, как будет проходить переход на продажи по эскроу в регионах, — отмечает Попов.
— Сейчас многие новые проекты в региональных центрах не могут получить банковское финансирование из-за низких показателей доходности. Это может привести к дефициту предложения в некоторых городах. В таких условиях цены могут вырасти на 20-25% несмотря на скромные темпы экономического роста и стагнацию реальных доходов населения. В локациях, где объем предложения остается на высоком уровне (за счет ранее полученной разрешительной документации), рост цен не превысит 10% в годовом выражении.
На вторичном рынке и вовсе наиболее вероятна стагнация цен или совсем незначительный рост — не более, чем на 5-6% в годовом выражении, добавляет он.
— На сегодня нет явных причин, по которым цены будут глобально расти или падать, — считает директор департамента продаж «Галс-Девелопмент» Екатерина Батынкова. — На изменение данной ситуации могут повлиять макроэкономические и политические факторы. Рынок сейчас довольно стабилен. Если рост цен и наблюдается, то только в формате инфляции.
С этим утверждением согласна и руководитель управления аналитики, маркетинга и подготовки проектов АО «Мосреалстрой» Екатерина Николаева. Цены на первичном рынке будут расти, но незначительно — порядка 3-4% за год, считает она.
А по мнению Дениса Бобкова, в Москве максимальный рост цен на новостройки в следующем году составит до 10%. Это будет обусловлено как удорожанием стоимости денег для девелоперов (вместо «бесплатных» средств от покупателей теперь они смогут пользоваться в новых проектах либо собственными средствами, либо кредитными от банков), так и постепенным сокращением объёма предложения.
Выходить на рынок в нерентабельных условиях могут себе позволить только крупные девелоперы, зарабатывающие за счёт оборота всех проектов, а не отдельно взятого каждого, считает он.
— В регионах «маржа» и так была невысокой, а сейчас, при цене продажи менее 40-50 тысяч рублей за квадратный метр по эксроу-схеме, она и вовсе сходит на нет, — отмечает Бобков. — Внутренняя доходность падает ниже 5-8%.
На этом фоне девелоперы могут отказаться от реализации проектов, которые по потенциальной доходности могут проиграть даже банковским депозитам.
Что будет со спросом
Эксперты сходятся во мнении, что в 2020 году мы можем стать свидетелями самой исторически низкой ставки ипотечного кредитования — на уровне 8%. Ипотека же, как известно, является на сегодняшний день важнейшим драйвером роста покупательского спроса на недвижимость в России.
— С массовым развитием ипотечного кредитования внутри страны появился большой пласт покупателей, которые еще 8-10 лет назад даже не рассматривали возможность приобретения новой квартиры, — напоминают в Группе ЛСР. — Тогда ставки по ипотеке в размере 15-16% были нормальным явлением и государству приходилось принимать решения о субсидировании в отдельных случаях до 12%. Минимальная ставка на сегодняшний день — 8%.
Генеральный директор ООО «ЕвроТрансСтрой» Сергей Ракчеев отмечает, что в 2019 году ипотечный кредит был выдан почти каждому 100 жителю страны.
— С этой точки зрения уходящий год стал рекордным, — говорит он. — Произошло это за счет роста количества выданных кредитов в первом полугодии 2019 года — до введения эскроу-счетов. Также сыграли свою роль низкая процентная ставка и запуск программ льготного кредитования для семей с детьми.
Семейная ипотека в 2020 году вряд ли будет стоить меньше 4,5%, считает Ракчеев. Обычная ипотека (по совместным проектам банков и застройщиков) — 8%. Цены на недвижимость будут расти хоть не очень высокими темпами, но тенденций для снижения, по его мнению, нет.
В частности, в ближайшем будущем будут усложняться процессы выдачи кредитов, полагает Ракчеев. Оценка долговой нагрузки и платежеспособность клиента будет проводиться более тщательно, чтобы отсеять потенциально неплатежеспособных заемщиков.
Кроме того, доступность кредитов на жильё для населения уравновешивается стагнацией доходов населения, поэтому даже подешевевшая ипотека неспособна сподвигнуть рынок к росту спроса, добавляет Денис Бобков. На этом фоне конкуренция между девелоперами будет обостряться, и важно выходить на рынок с качественным проектом, максимально соответствующим потребительским предпочтениям, добавляет он.
— Последний год демонстрировал увеличение доли портфеля крупнейших застройщиков на рынке, — указывает на еще один аспект Екатерина Николаева. — Если ранее доля Топ-15 застройщиков на рынке Москвы, в частности, составляла порядка 70% (по уровню поглощения), то сейчас она составляет порядка 85-87%. С учетом все еще имеющихся сложностей с получением проектного финансирования, с которым могут столкнуться мелкие застройщики, есть предпосылки, что эта доля может увеличиться.
По этой причине, а также принимая во внимание некоторое снижение платёжеспособного спроса, мы видим некоторое снижение количества новых проектов на рынок в начале 2020 г.
— Мы не ожидаем снижения спроса со стороны населения, — в свою очередь делится оценками Екатерина Батынкова из «Галс-Девелопмент», проекты которой расположены в Москве. — Спрос зависит от нескольких факторов: средняя цена на недвижимость по рынку, количество предложений и платежеспособность населения. Ключевая ставка в очередной раз снизилась, поэтому с января ожидаемо произойдет снижение ставки по ипотеке. Это стимулирует клиентов покупать недвижимость. При этом количество предложений в новостройках в ближайший год точно не сократится, новые площадки заявлены к выходу в новом году, причем по разным сегментам. Снижение ипотеки как раз стимулируется количеством предложений, поэтому рынок находится в балансе.
Снижение спроса маловероятно в России в целом, полагает и Алексей Попов из ЦИАН.
— Во всех крупных региональных центрах пока что фиксируется низкая обеспеченность жильем — 20-25 кв. м на 1 человека при среднеевропейском уровне в 30-35 кв. м, — говорит он.
Что хочет покупатель
— Приобретая жилье, покупатели сейчас выбирают не только стены, но и социальное окружение, инфраструктуру, обращают внимание на наличие детских садов, школ, парков, мест для отдыха и занятий спортом, хорошую транспортную доступность, эстетическую привлекательность дома. Успешный девелопер продумывает наличие подземного паркинга, свободного от машин двора, объектов социальной инфраструктуры, а также нюансы благоустройства нового жилого пространства, — рассказывают в Группе ЛСР.
Такого же мнения придерживается Екатерина Николаева из «Мосреалстрой».
— Продолжится тренд более детального подхода застройщиков к продукту — в конкурентной борьбе помимо важного фактора цены покупатели будут обращать внимание на качественные характеристики: эргономичность планировочного решения, наличие отделки, высота потолков и пр., — говорит она. — Обустройство двора, ландшафтной территории также стало особенно популярно: люди больше стали ценить общественные пространства, способные формировать комьюнити жильцов, а также развивающие детские площадки для всех возрастов детей.
В то же время на рынке получает развитие новый тренд — застройщики снижают долю машиномест в новых ЖК.
— С развитием общественного транспорта, такси, каршеринга и пр., а также в условиях ограниченного бюджета покупателей, спрос на машиноместа невысок. Уже в новых проектах бизнес-класса средний коэффициент составляет порядка 0,6, если еще 3 года назад он составлял 1-0,8, — рассказала «РГ» Николаева.
На эти же тенденции указывает Денис Бобков.
— На фоне отсутствия роста реальных доходов населения всё большее распространение получают различные продукты, связанные с шеринговой экономикой. Зачем покупать авто, если можно его арендовать, и это обойдётся дешевле, чем владеть собственным? Аналогично и в отношении квартир. Уже набирают популярность «коливинги» — не просто общежития, а общежития новой формации, которые отличаются продуманной инфраструктурой, местами для совместного проведения досуга, и таким образом, позволяют их жителям не замыкаться в себе, заходя в свою комнату, а полноценно общаться и комфортно жить. Конечно, этот вариант не подходит для семейных людей, однако для молодёжи, да ещё и приехавшей из другого города — вполне.
По его словам, ещё одним из трендов становится использование еды, доставляемой из кафе, ресторанов или так называемых dark kitchen, вместо приготовления еды дома. Таким образом, уже нет необходимости в больших кухнях — их вытесняют гостиные-столовые. Следовательно, квартиры евро-планировок будут и дальше пользоваться популярностью.
Жилые комплексы и коливинги будет объединять похожий набор инфраструктуры — сейчас девелоперы стараются не просто продать квартиру, а продать образ жизни, отмечает Бобков.
— Продать понимание того, где будут жители покупать себе свежий хлеб, как будут встречаться и общаться с другими жителями, куда будут отводить своих детей на дополнительные занятия и сами ходить на курсы. Идея «комьюнити» набирает всё большую популярность, потому что несмотря на развитие мессенджеров и соцсетей, всё равно потребность в живом общении у людей остаётся неудовлетворённой.
Кроме того, потребители все чаще обращают внимание на технологии в недвижимости, указывает Екатерина Батынкова. К примеру, все популярнее становится система «Умный дом». — Это предпочтение в наступающем году получит, на наш взгляд, мощное развитие, — комментирует она.
Что же касается вопроса метража квартир, который будет востребован у покупателей, то здесь оценки аналитиков расходятся.
По мнению Батынковой, на поведение и девелоперов, и покупателей повлияет активное развитие сегмента апартаментов. Все чаще можно наблюдать, что апарт-объекты становятся более востребованными, чем квартиры, отмечает она. С этой оценкой согласна и Николаева. Количество студий/малогабаритных площадей квартир в проектах будет увеличиваться, а средняя площадь квартир — снижаться во всех классах, говорит она.
При этом Алексей Попов из ЦИАН полагает, что в 2020 году стоит ждать прекращения тренда на снижение среднего метража жилого помещения в новостройках.
Средняя площадь приобретаемого жилья стабилизировалась на уровне 49-50 кв. м, отмечают и в Группе ЛСР. При этом люди покупают только продуманные и хорошо спроектированные квартиры, в которых каждый квадратный метр можно использовать по максимуму.
Кстати
В 2020 году застройщикам стоит обратить внимание на девушек, отмечают в корпорации «Баркли» по итогам исследования «Портрет покупателя квартир в новостройках Новой Москвы 2019» на примере одного из жилых кварталов.
Анализ демографических и социальных характеристик покупателей недвижимости в комплексе показал, что доля женщин среди покупателей квартир составила более 61%, отметили аналитики компании. Возраст большего числа покупательниц — от 25 до 35 лет (39%) и практически каждая вторая из них не замужем — 53%. При этом доля покупательниц с детьми составила 52%.
Женщины более требовательны к инфраструктуре, видовым характеристикам и транспортной доступности жилого комплекса. Представительницы прекрасного пола чаще сравнивают характеристики объектов недвижимости, досконально изучают планировки, ведут мониторинг действующих программ ипотеки. Даже когда квартиру выбирает семейная пара, первой на просмотр обычно приезжает супруга. Покупательницы приобретают квартиры не только для собственного проживания, но и для родителей или подрастающих детей.
Особенности и преимущества ипотеки