Если квартира, которую затопило, застрахована, – ответ очевиден. В таком случае компенсацию, величина которой зависит от условий договора, выплатит страховая компания. Но как действовать в том случае, если страховки нет? Куда обращаться и какие факторы следует учесть, чтобы материальный ущерб был компенсирован в полной мере соседями или управляющей компанией?
Последовательность действий при обнаружении потопа
Если вы обнаружили протечку в своей квартире:
- Прежде всего, необходимо оперативно устранить причину протечки (остановить воду или уменьшить поток), выключить электричество на щитке, вызвать аварийную службу.
- Обратитесь в управляющую компанию дома или в Жилищно-эксплуатационную службу для вызова на место аварии специалиста, который составит Акт о затоплении помещения, зафиксирует повреждения и определит причину затопления и, соответственно, виновника данного происшествия.
- Рекомендуется дополнительно самостоятельно зафиксировать все детали затопления на фото, в частности, пострадавшую мебель, элементы отделки, другие предметы. Чем больше доказательств, тем лучше.
Кто виноват и что делать?
Если протечка произошла в вертикальной трубе, то, как правило, ответственность за это несет управляющая компания, обслуживающая дом, или Жилищно-эксплуатационная служба. Вертикальные трубы – это общие трубы водоснабжения / канализации, которые проходят через весь дом – с первого до последнего этажа.
Если протечка произошла в горизонтальной трубе, через которую поступает вода внутри квартиры, то виноват собственник квартиры, независимо от причины (прорыв смесителя, поломка посудомоечной или стиральной машин и т.п.).
Соответственно, если затопление произошло по вине УК или Жилищно-эксплуатационной службы, то обращаться с претензией следует к ним. Если виновник – сосед, то к нему. А что делать, если в квартире виновника потопа живет не собственник, а арендатор? Согласно Гражданскому кодексу РФ за состоянием жилья обязаны следить собственники, это их ответственность, поэтому отвечать за залив соседей придется владельцам жилья, даже если в квартире живут арендаторы.
Привлечь арендатора к ответственности можно в двух случаях: если причиной затопления стало прямое вредительство арендатора (например, он мог предотвратить потоп, но не сделал этого) или если договор аренды предусматривает его обязанность содержать инженерные системы квартиры в надлежащем состоянии и проводить их ремонт.
В любом случае, можно попробовать мирно договориться с соседями о компенсации ущерба в досудебном порядке, зафиксировав обязательства и суммы у нотариуса, но на практике соседи редко сразу признают свою вину («виноваты трубы»). Кроме того, возникают разногласия по поводу суммы ущерба.
Поэтому следующий шаг, независимо от того, кто виноват – это провести независимую оценку ущерба. Для этого нужно вызвать эксперта, который оценит все понесенные материальные убытки. Возможно, вам придется обратиться в суд, а для этого также необходима экспертиза.
С проведением оценки не нужно затягивать, но и проводить ее сразу после затопления также не стоит. Последствия потопа в полной мере проявляются только через несколько дней, поэтому оптимальное время для проведения экспертизы – неделя после залива. Соберите все доказательства последствий «потопа» в квартире: акты, фотографии, видео квартиры, показания свидетелей.
Что важно учесть при заказе независимой экспертизы?
«Прежде всего, важно убедиться в том, что экспертная компания занимается оценкой данного вида ущербов, потому что существует нюанс: люди очень часто путают оценку недвижимости с оценкой ущерба в квартире.
Квартира, дом, земельный участок – это недвижимое имущество. Но отделка в квартире – это движимое имущество (как и мебель, светильники, посуда и пр.), и ее оценку должен проводить оценщик, который занимается движимым имуществом. Специалист по недвижимости этим не занимается. Соответственно, эксперт обязательно должен иметь соответствующую квалификацию»,
– рассказывает директор «Федерального экспертного центра «ЛАТ» Алексей Михайлович Дружинин.
Желательно выбирать экспертную компанию с представительствами в разных городах и опытными специалистами. Эксперт в обязательном порядке должен иметь право на проведение оценочной экспертизы, быть действующим членом СРО и иметь квалификационный аттестат, подтверждающий успешную сдачу экзаменов. Клиент вправе запросить документы оценщика, которые тот обязан предоставить при заключении договора по требованию клиента. Убедиться в их актуальности можно на официальном сайте СРО, в которой состоит оценщик.
Саморегулируемые организации обязаны обеспечивать открытость данных: на их сайтах есть список всех оценщиков с контактными данными и с информацией об их членстве в СРО, образовании, стаже работы, обо всех сданных квалификационных экзаменах и выполненных отчетах об оценке.
Как осуществляется оценка ущерба?
Процедура простая:
- делается осмотр объекта,
- составляется акт осмотра, все обстоятельства фиксируются на фото,
- собранные материалы передаются оценщику.
Оценщик анализирует рынок услуг и стройматериалов в регионе нахождения объекта (что следует заменить, что покрасить и т. д.). Итогом проделанной им работы является составление отчета об оценке с общей суммой ущерба. С данным документом, а также с Актом, составленным представителем УК или ЖЭС, в котором указана причина залива, клиент может идти в суд.
«Итоговые суммы ущербов от залива квартиры, по нашему опыту, могут варьироваться от 30 до 500 тысяч рублей, в зависимости от типа и качества отделки квартиры. Данная сумма ничем не ограничена, так как напрямую зависит от повреждений: в одном случае испорчен только намокший потолок в ванной комнате, в другом – залило половину квартиры с мебелью и бытовыми приборами. В любом случае, хороший эксперт всегда объективен, находится на стороне клиента и старается учесть весь реальный ущерб, учитывая все сопутствующие расходы. Он должен корректно, с учетом рыночной стоимости в определённом регионе, оценить все повреждения, а также возможные расходы, связанные с происшествием. Например, вывоз мусора, доставку стройматериалов и многие другие скрытые расходы»,
— комментирует директор ФЭЦ «ЛАТ».
В суде оценка ущерба будет решающей при определении суммы компенсации, так как суд не является субъектом оценки. Он принимает правовое решение: «платить – не платить», поэтому оперирует данными, которые ему предоставляют.
Ответчик (виновник произошедшего) может быть не согласен с данной суммой, поэтому он вправе заказать свою независимую экспертизу. Также возможно назначение судебной экспертизы.
Договариваться о компенсации ущерба устно, с соседями или УК, желая сохранить мирные отношения, – благоприятный вариант решения конфликта, однако зачастую оказывается, что благоприятный он не для потерпевшего: сроки выплат затягиваются, суммы расходятся, обнаруживаются дополнительные расходы, которые не были очевидны сразу.
В данном случае проведение независимой оценки позволяет защитить интересы потерпевшего, учесть все расходы, а также гарантировать возможность отстоять свою правоту в суде и добиться честной компенсации понесенного материального ущерба.