Валерий Забелин
Новая программа Правительства должна подстегнуть развитие отечественных производств и простимулировать рост экономики. Что это — промышленная ипотека, кому она доступна, в какой банк идти и какие документы готовить, разбираем в этом материале.
Что такое промышленная ипотека
Впервые о планах запуска промышленной ипотеки в России рассказал премьер-министр Михаил Мишустин еще 6 июня 2022 года. Тогда это было поручение для Минфина и Минэкономики проработать вопрос запуска такой программы. Чуть позже о ней сказал и президент – поручив разработать специальную ипотеку для промышленности под 5%. Окончательно о запуске программы власти сообщили уже в сентябре.
Промышленная ипотека – это бизнес-кредит под залог недвижимости промышленного назначения. Его можно взять как для покупки уже готового производства и быстрого запуска бизнеса, так и для покупки оборудования и недвижимости ради масштабирования деятельности.
Ставка по промышленной ипотеке – льготная, она будет не выше 5% годовых. Суть в том, что ставка софинансируется государством (например, как по «семейной ипотеке»), поэтому она значительно ниже, чем среднерыночная.
Нормативная база
Формальный старт программы был дан премьер-министром в сентябре. Михаил Мишустин подписал Постановление правительства от 6 сентября 2022 г. № 1570 «Об утверждении Правил предоставления субсидий…», которое и определяет параметры программы.
Постановление вводит правила предоставления субсидий банкам из бюджета на компенсацию процентов по льготной промышленной ипотеке. В документе перечислены 24 пункта, составляющие правила получения кредита. Также у постановления есть приложение к документу, регламентирующее формы отчетности для банков, которые будут предоставляться правительству.
Соответственно, основу программы составляет это Постановление. Но также в нормативную базу входят:
Кто может претендовать на промышленную ипотеку
Так как исходная цель промышленной ипотеки – поддержка производственных предприятий, то и претендовать на неё могут только те ИП и компании, которые работают в промышленной сфере и чей ОКВЭД относится к разделу «С».
Какие виды деятельности подпадают под промышленную ипотеку
В число видов деятельности, в частности, входят:
То есть, промышленная ипотека предназначается прежде всего для субсидирования обрабатывающих производств. Отдельно прописано, что заемщиком не может быть компания или ИП в сфере добычи и продажи нефти, газа, жидкого топлива, табачных изделий и алкоголя.
Заемщик может самостоятельно выбрать банк для получения кредита, но не все заявки будут одобрены. Банки будут взвешивать риски и имущество, за счет которого предприятие будет гасить кредит и проценты.
На что можно использовать заёмные средства
Заёмные средства, полученные по программе промышленной ипотеки, можно использовать только на одну цель – приобретение объекта недвижимого имущества для осуществления промышленного производства. Объектом могут быть здания, строения, сооружения или их части.
В любом случае, ипотека выдается только под залог готовых производственных площадок. В правилах программы даже отдельно прописано, что заемщик обязан использовать не менее 50% площади купленного объекта недвижимости в производственных целях (и начать это не позднее 3 лет от оформления договора). Соответственно, если предприятие купит недвижимость для каких-то побочных целей, под промышленную ипотеку он не подпадает.
Кроме того, уже в октябре обсуждались и некоторые нововведения касательно целей:
Возможно, обе инициативы будут приняты, но на данный момент промышленная ипотека – это кредиты только на готовые объекты.
Условия промышленной ипотеки в 2022 году
Большинство условий промышленной ипотеки будут зависеть от банка, однако, есть и общие требования, прописанные правительством.
Ставка, сумма и срок ипотеки
Условия действия программы промышленной ипотеки указаны в Постановлении Правительства №1570 и в приложении к нему:
Для девелоперов максимальный размер ипотеки могут согласовать на уровне 2 млрд рублей на 10 лет, но данная программа пока не запущена.
Требования к недвижимости
Согласно Постановлению Правительства, промышленная ипотека будет предоставляться исключительно под залог промышленной недвижимости, поэтому начать бизнес «с нуля» при помощи такого кредита не получится. К тому же эту программу нельзя использовать на покупку недвижимости у аффилированных лиц.
Дополнительных требований к объектам недвижимости в Постановлении Правительства нет. Но это не значит, что их не будет у банков – как правило, они не рассматривают слишком отдаленные объекты, лишенные коммуникаций или находящиеся в аварийном состоянии (но такой объект обычно нет смысла вообще покупать).
Требования к заемщикам
Прежде всего, заемщиком может быть либо ИП, либо юридическое лицо – это следует из требований программы. Помимо этого, а также отраслевой принадлежности, программа не выдвигает дополнительных требований к заемщикам.
Но такие требования может выдвигать банк. Для оформления промышленной ипотеки заемщику необходимо отправить пакет документов, после чего банк уточнит соответствие параметрам. Если всё сойдется, то компанию внесут в специализированный реестр, который впоследствии окажется в Минпромторге.
Банки могут требовать, чтобы компания была зарегистрирована хотя бы несколько лет, уже вела деятельность и работала с прибылью. Но так как размер кредита крупный, всё будет решаться в индивидуальном порядке.
В каких банках можно получить промышленную ипотеку
Крупнейшие банки России уже сделали ряд анонсов по поводу программы – ВТБ и Сбербанк объявили о своем участии. Так, по промышленной ипотеке Сбербанк уже в октябре набрал заявок от потенциальных заемщиков на 25 миллиардов рублей, а в ВТБ заявили, что всего за неделю после запуска программы приняли предварительных заявок на 5,3 миллиарда.
Но подробностей по обоим банкам нет – у них на сайтах до сих пор нет данных о промышленной ипотеке. Это связано с тем, что сами банки пока не получали лимиты субсидий – они получат их только после рассмотрения заявок Минпромторгом. И на данный момент информации о таком рассмотрении пока нет.
Отдельно стоит сказать о собственной программе промышленной ипотеки в банке «Дом.РФ» – он летом запустил ипотеку под 6,25% годовых и только планирует подключиться к программе выдачи ипотеки под 5%. Основные условия у него такие:
Условия промышленной ипотеки от Правительства позволяют присоединиться всем банкам с капиталом от 100 миллиардов рублей (то есть, в теории, участников может быть много).
Как получить промышленную ипотеку: пошаговая инструкция
Для получения ипотеки необходимо подать документы в выбранную кредитную организацию, дождаться одобрения со стороны банка и государственного ведомства, подписать договор и получить деньги на развитие бизнеса. Точных требований и этапов пока нет, но алгоритм уже частично прописан в правилах программы. Рассмотрим его подробнее.
Необходимые документы
Для получения ипотеки любой банк требует от ИП и компаний достаточно большой пакет документов:
Более подробный перечень документов можно получить, обратившись в банк. Поскольку это ипотека и кредит обеспечивается объектом недвижимости, скорее всего в банке запросят бумаги от застройщика и оценку стоимости промышленной площадки.
Выбор банка
Выбор банка из числа аккредитованных на программу – это прерогатива клиента, но проще будет работать с банками, в которых у компании или ИП уже имеется расчетный счет (если, конечно, он будет работать с программой).
На данный момент, помимо Сбербанка, в программе промышленной ипотеки есть ВТБ, и оба банка принимают заявки по базовым ставкам (3% и 5% годовых).
Процентная ставка льготной промышленной ипотеки – не более 5%, однако, в условиях жесткой конкуренции банки могут привлекать клиентов и более низкими ставками.
Подача заявления и получение решения
Когда документы собраны, необходимо подать заявку. Нужно выбрать среди всех аккредитованных банков наиболее привлекательные финансовые предложения (процедура будет быстрее, если в банке у предпринимателя уже есть расчетный счет), составить заявление по форме и ждать решение кредитора.
В течение некоторого времени банк проверит заявку на промышленную ипотеку на соответствие своим требованиям и, если всё в порядке, то заявка отправится в специализированный реестр Минпромторга (первая отправка была запланирована на октябрь 2022 года).
Банк должен передать в ведомство следующие данные:
Ведомство будет проверять заявку и документы на протяжении 15 суток и примет решение. Отказать могут в одном из четырех случаев:
Если получено одобрение по промышленной ипотеке, Минпромторг установит лимиты субсидии на каждого получателя и в течение 10 рабочих дней предоставит их банкам, а те – одобренным кандидатам.
В течение трех лет после получения средств заемщик будет обязан обеспечить производственный процесс минимум на 50% площади новоприобретенной недвижимости.
Часто задаваемые вопросы
Можно ли рефинансировать имеющуюся коммерческую ипотеку по этой программе?
Однозначно нельзя ответить на данный вопрос, так как Правительство не предоставило четких разъяснений по программе. Но, так как заявлено, что в рамках ипотеки будет финансироваться приобретение промышленных площадок и недвижимости, то рефинансирование выданных коммерческих ипотек не видится возможным.
Когда начнется выдача промышленной ипотеки?
Механизм субсидирования промышленной ипотеки находится на начальном этапе, поэтому список кредитных организаций пока не обозначен, кроме декларирования намерений некоторых банков, механизм получения субсидии тоже не определен.
Можно ли взять кредит для покупки пустого участка для строительства предприятия?
Пустой участок под строительство предприятия покупать за ипотечные деньги нельзя, что существенно сужает перечень потенциальных заемщиков. Ипотека пока что планируется выдаваться только под готовую недвижимость.