Личный опыт: я ИП и смогла взять ипотеку

Многие индивидуальные предприниматели жалуются, что банки им не одобряют кредиты на покупку жилья. Этой весной финансовый журналист и инстаграм-блогер Ксения Падерина оформила ипотеку в качестве ИП и рассказала, как ей это удалось.

В марте этого года я оформила четвёртую по счёту ипотеку. От предыдущих её отличало то, что новый кредит я брала в статусе ИП. Просто я нахожусь в декрете, а муж в феврале как раз поменял работу. Чтобы оформить кредит как физлицу, ему нужно было проработать на новом месте полгода. Откладывать покупку не хотелось, поэтому я решила попробовать подать заявку в качестве индивидуального предпринимателя.

Конечно, меня это пугало. Я много раз слышала от своих подписчиков, что банки не любят предпринимателей из-за нестабильного дохода. Сегодня он есть, а завтра — нет. Мне этот аргумент кажется странным. Будто работа по найму — это стабильно, и если ты принёс кредитору справку 2-НДФЛ, то гарантированно будешь столько зарабатывать ещё много лет.

Ожидание vs. реальность 

Мы собирались покупать квартиру у другого ипотечного заёмщика, так что я сразу позвонила в банк, у которого она была в залоге. Наш первоначальный взнос составлял 20% от стоимости жилья. Меня сразу предупредили, что для ИП действует повышенная ставка. Если обычная составляет 7,99%, то в моём случае она будет 8,49%. Это неплохой вариант, в любом случае со временем её можно будет рефинансировать под более низкий процент.

Как ни удивительно, но из документов, подтверждающих доход, мне потребовались всего две справки:

Копия налоговой декларации за прошлый год. То есть я просто сфотографировала свою декларацию, которую подавала в налоговую (документ в ФНС подают в двух экземплярах, и один из них с отметкой о принятии остаётся у налогоплательщика, вот о нём и речь).

Справка о доходах за прошлый год. Мне её бесплатно сделали в банке, где у меня расчётный счёт, минут за десять. 

Из остальных документов потребовался паспорт, свидетельство о браке, СНИЛС и ИНН. 

Через несколько дней мне пришёл ответ из банка — одобрили сумму, в три раза больше, чем надо. Вот и всё! Оказалось, что выдача кредита для ИП ничем не отличалась от стандартной истории. Только ставка выше на 0,5 процентного пункта.

Для получения кредита нужно было:

Оформить личную страховку (стоимость зависит от суммы кредита и возраста заёмщика, в нашем случае она составила около 25 000 ₽. Дом ещё строится, поэтому мы пока не страхуем само жильё).

Заплатить госпошлину за переоформление залога (2 тысячи ₽).

Открыть аккредитив — позволяет безопасно переводить деньги при крупных сделках (около 2 тысяч ₽, но точную сумму уже не помню).

Оформить нотариальное согласие мужа на покупку квартиры (примерно 1500 ₽). 

У каких ИП могут возникнуть проблемы при оформлении ипотеки

Параллельно я рассматривала ещё одну квартиру. И как объяснил мне ипотечный менеджер этого застройщика, проблемы с ипотекой у ИП бывают в трёх случаях:

если ИП меньше года;

если задекларирован маленький доход;

если ИП на патентной системе налогообложения (на патенте нет налоговой декларации и реальный размер доходов непонятен).

У меня ни одной из этих проблем не было: ИП с 2017 года, налоги плачу с реального дохода по упрощёнке 6% (УСН, а не патент).

Если вы попадаете под одну из этих категорий, то можете попробовать воспользоваться, например, ипотечной программой без подтверждения дохода. Есть банки, которые дают ипотеку по двум документам, но ставки, опять же, по ним будут выше.

Какие банки одобряют ипотеку ИП

Мы позвонили в банки из топ-5 по объёму ипотечных кредитов и выяснили, на каких условиях ИП может получить у них кредит на покупку новостройки:

1. Сбербанк

Первоначальный взнос — от 15% от стоимости недвижимости.

Минимальная ставка — от 8,4% (при первоначальном взносе 20% — 8,1%), при покупке у застройщика — партнёра банка, участвующего в программе субсидирования, ставка в первые два года будет ниже.

Необходимый срок предпринимательской деятельности — более 1 года.

Система налогообложения — любая, кроме патента (нужно подтвердить доход справкой 3-НДФЛ).

2. ВТБ

Первоначальный взнос — от 15% от стоимости недвижимости.

Минимальная ставка — от 6,5% по льготной программе.

Необходимый срок предпринимательской деятельности — от 1,5 года.

Система налогообложения — общая или упрощённая система налогообложения (нужно подтвердить доход справкой 3-НДФЛ).

3. Газпромбанк

Первоначальный взнос — от 20% от стоимости недвижимости.

Минимальная ставка — от 6,5% по льготной программе.

Необходимый срок предпринимательской деятельности — от 1 года.

Система налогообложения —любая, кроме патента (нужно подтвердить доход налоговой декларацией за год).

4. Альфа-Банк

Первоначальный взнос — от 50% от стоимости недвижимости.

Минимальная ставка — от 10,29%, могут быть скидки, если застройщик является партнёром банка.

Необходимый срок предпринимательской деятельности — от 1,5 года.

Система налогообложения — общая или упрощённая система налогообложения (нужно подтвердить доход справкой 3-НДФЛ).

5. Открытие

Первоначальный взнос — от 30% от стоимости недвижимости.

Минимальная ставка — от 8,9%.

Минимальный необходимый срок предпринимательской деятельности — от 3 лет.

Система налогообложения — общая или упрощённая система налогообложения (нужно подтвердить доход справкой 3-НДФЛ).

Автор:

Ксения Падерина, финансовый журналист
Источник