При съеме квартиры заключается гражданско-правовой договор по найму жилого помещения между собственником-наймодателем и непосредственно нанимателем. Данные отношения регламентируются Гражданским кодексом Российской Федерации и Жилищным Кодексом Российской Федерации. Однако не всегда эти отношения складываются «гладко» – иногда получается так, что необходимо выселить нанимателя, нарушающего общественный порядок или портящего имущество наймодателя. Рассмотрим некоторые основания расторжения данного договора, которые встречаются на практике.
Общие условия
По общему правилу наниматель жилого помещения имеет право с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. А вот прекратить договор найма жилого помещения по инициативе наймодателя (если иное не предусмотрено договором), можно только через суд. Однако, даже в судебном порядке расторгнуть договор можно только в нескольких случаях:
Однако, при обращении в суд с требованием расторгнуть договор по любому из указанных оснований, есть свои нюансы.
Особенности выселения через суд
Так, прежде чем суд примет решение о расторжении договора найма из-за невнесения платы по договору или порчи жилого помещения, он принудит нанимателя в срок, не превышающий 1 год, устранить те нарушения, которые послужили основанием для данного расторжения.
Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд только по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом суд может отсрочить исполнение решения на срок не более года по просьбе нанимателя.
Также часто возникают ситуации, когда наниматель нарушает условия договора, например, курит в квартире (а по договору — запрещено), или шумит по ночам и соседи жалуются, но сам выезжать не хочет. При данных условиях наймодатель может только предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.
Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжат использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, собственник вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. При этом суд может вынести решение о предоставлении срока до года, в течение которого квартирант должен устранить нарушения, и только в случае повторной жалобы собственника расторгнуть договор найма жилого помещения.
Как следует из всего вышесказанного, согласно Конституции РФ и Жилищного Кодекса РФ никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Жилищным Кодексом РФ, другими федеральными законами. Поэтому закон стоит на стороне нанимателя и запрещает досрочно выселять его без судебного решения.
Однако, как мы видим, и в судебном порядке выселить нанимателя крайне проблематично. В связи с этим, необходимо тщательно подходить к подготовке договора и в самом договоре прописывать, в каких случаях наймодатель может отказаться от исполнения договора и выселить нанимателя. Так удастся избежать значительного количества проблем при выселении и спорных ситуаций, и защитить себя от недобросовестных нанимателей.
Что делать при продаже?
Помимо этого, на практике часто встречаются случаи, когда собственник принял решение продать свою квартиру, в которой живут квартиранты, и пытается досрочно расторгнуть договор найма жилого помещения. Однако досрочно расторгнуть договор найма по данной причине у собственника не получится. Данную ситуацию регламентирует статья 675 ГК РФ, в соответствии с которой переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения.
В таком случае новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма, и расторгнуть такой договор до истечения срока его действия не получится. Поэтому и в данном случае собственникам можно рекомендовать только одно – ответственно подходить к подготовке договора и в самом договоре прописывать все возможные случаи, при которых может потребоваться в срочном порядке расторгнуть договор.