Выбора места под строительство частного дома — крайне ответственная и важная задача. Необходимо заблаговременно выбрать подходящее место опираясь на СНИПы и градостроительные нормы, чтобы в будущем не столкнуться с неприятностями.
Начнем сначала. Вот вы присмотрели участок, на котором хотите построить дом.
Прежде чем выбирать место под строение, убедитесь, что на кадастровой карте ваш участок существует – проведено межевание, определены четкие границы и вся эта информация должным образом передана в Росреестр. Если это не так, то первое знакомство лучше провести не с проектной организацией или архитектором, а с геодезистом. Последний определит точные координаты, поставит так называемые «колышки», которые определят зону строительства.
Кстати, о зонах. Участок с назначением ИЖС может оказаться в одной из жилых территориальных зон – это Ж-1, Ж-2 , Ж-3 и тд. В зависимости от зоны установлены разные требования.
Они отличаются следующим:
Зона Ж-1 – Зона застройки жилыми домами. Нас интересует тот факт, что участки в этой зоне предназначены под низкоплотную застройку индивидуальными жилыми домами. И это дома этажностью в 1-3 этажа.
Ж-2 – Зона также предназначенная под жилую застройку, но средней плотности.
Ж-3 – Зона смешанной жилой застройки, помимо индивидуальных домов в 1-3 этажа на ней допускается возведение и многоквартирных до 9 этажей.
Ж-4 – Это зона застройки уже многоквартирными домами.
Ж-5 – Это зона развития жилой застройки. Здесь могут располагаться как многоквартирные дома, так и индивидуальные, но без участков.
Во всех зонах есть свои «подзоны», но не будем в них углубляться. Упоминаем их для наглядности – ведь уже понятно, что построить 5-этажный дом с сохранением всех требований не получится. Кроме того, зоны устанавливают свои индивидуальные ограничения и в площади застройки, и в минимальных отступах. Не можем не отметить, что в зависимости от географии они также могут меняться – стройка в горах или на равнине, в Краснодарском крае или в ХМАО могут значительно отличаться. Это не несет дополнительных проблем, просто важно поинтересоваться, имеются ли в регионе отдельные нормативные акты по этому вопросу, или можно ориентироваться на минимальный стандарт. Эта информация есть у кадастровых инженеров, к которым обратиться придется и вот почему.
Следующий шаг – это подача уведомления о начале строительства. Вот к нему у вас уже будет прилагаться схема расположения будущего здания на участке. Если на ней строительные требования будут не соблюдены, органы власти его просто не пропустят.
Итак, что такое индивидуальный жилой дом?
Это отдельно стоящее здание не выше 3 этажей и 20 метров, состоящее из комнат и вспомогательных помещений. Высота комнат от пола до потолка не менее 2,2 метров, вспомогательных помещений и помещений в подвале – не менее -2. А при наличии погреба его высота не менее 1, 6 метров до низа выступающих конструкций (например, балок).
С домом разобрались, переходим собственно к отступам и расстояниям.
Соседи.
От границы соседнего земельного участка (в идеале их забор стоит по границе и спора у вас нет), ваши постройки должны находиться:
От чего измеряем расстояние?
Между домом и соседями мы измеряем расстояние от цоколя. Если цоколя нет, то от стены дома или хозпостройки. Если у дома или постройки есть «выдвинутый» элемент (эркер, консоль и пр) и он «торчит более чем на 50 см от стены, то расстояние измеряем от него.
Свой участок.
Санитарные требования касаются и расположения объектов на собственном участке, а именно:
Важно, что соблюсти эти отступы нужно не только в отношении своего дома, но и трех соседних!
Улица и проезжая часть.
Красные линии регулируют расположение наших домов и построек относительно проездов и дорог. Поэтому знать, где проходит красная линия у вашего участка важно.
Ваш дом должен стоять на расстоянии не менее 5 метров от красной линии улицы, и не менее 3 метров от красной линии проезда. Баня, гараж или сараи должны стоять на удалении не менее 5 метров от этих линий.
Кстати, если ваш забор стоит вплотную к красной линии, калитка должна открываться только внутрь – иначе она создаст проблемы для пешеходов, автомобилистов, велосипедистов и пр. – в общем, для общества.
Все вышесказанное может напугать будущего домовладельца, но, поверьте, на практике это не так страшно! Не пожалейте средств на кадастрового инженера и ваши дом и постройки встанут как надо. И по завершении строительства не забудьте подать уведомление теперь уже об окончании. К нему вам потребуется технический план. И если вы все соблюли, вы приступаете к регистрации объекта. Быстрее и проще всего это сделать через МФЦ.
Впрочем, часто бывает и такое, что вы-то все учли и построили правильно. А вот новый сосед – нет. И договориться миром не удается. Конечно, стоит попытаться донести до него важность соблюдения СНИПов и градостроительных норм. Ведь если эти нарушения выявит администрация, то это может привести не только к штрафам, но и к сносу.
В таком случае вам нужно подать заявление в администрацию, в котором изложить все факты. Оно станет причиной проведения проверки.
Есть и судебный путь. Но в таком случае вы должны быть точно уверены в нарушении, а не измерять расстояния на «глазок».