Как оформить ипотечный кредит в 2022 году: этап за этапом

Россияне в прошлом году оформили рекордное количество ипотечных кредитов – в стране их было выдано около 2 миллионов. Тем не менее, многие этого пока не сделали, и даже не знают, с какой стороны подступиться к ипотеке. Чтобы развеять их страхи и сомнения, мы подробно разобрали процесс оформления кредита – от выбора банка до регистрации права собственности и новоселья.

Шаг 1 – выбрать банк и ипотечную программу

Оформление ипотеки лучше всего начинать с того, чтобы приблизительно оценить свои финансовые возможности и сопоставить их с тем, что предлагают банки. В приоритете всегда будут льготные ипотечные госпрограммы – ведь если можно платить по кредиту 5-6% годовых вместо 10-12%, то почему бы и нет?

Госпрограмм не очень много, а их условия простые и понятные:

госпрограмма-2020 – позволяет получить кредит на сумму до 3 миллионов рублей (вне зависимости от региона) на квартиру в новостройке по ставке до 7% годовых. На практике банки опускают ставку даже ниже 6%, однако цены на жилье так выросли, что программа подойдет разве что тем, у кого есть первоначальный 30-40% или больше от цены квартиры;

семейная ипотека – позволяет получить кредит на сумму до 6 или 12 миллионов рублей (регионы и столицы) на квартиру в новостройке, если в семье в 2018 году и позже родился хотя бы один ребенок. Если ребенок есть, а квартира нужна именно в новостройке, выбирать что-то другое попросту нет смысла;

сельская ипотека – позволяет купить жилье в сельских населенных пунктах и городах с населением до 50 тысяч человек. Ставка начинается с 2,7% годовых, но программа периодически закрывается и снова открывается. Если жилье нужно в сельской местности, это неплохой вариант;

дальневосточная ипотека – кредиты на квартиры в новостройках на территории регионов Дальнего Востока для семей, где оба супруга не старше 35 лет. Условий слишком много, но и ставка начинается от 0,1% годовых.

Если ни одна из программ не подходит – либо по сумме (3 миллиона слишком мало), либо хочется купить квартиру на вторичном рынке или в апартаментах, остается выбирать одну из базовых программ банков. Программы кредитования квартир в новостройках, на вторичном рынке и рефинансирования есть почти в каждом банке.

Однако есть еще одна возможность найти льготную ипотеку – если такую программу реализуют банк совместно с застройщиком. Специально искать жилье из перечня ЖК на сайте банка не стоит, но если квартира уже выбрана (и подходит под программу), это еще одна возможность сэкономить.

В остальных случаях достаточно сравнить условия по стандартным программам разных банков – и выбрать ту, где месячный платеж будет наименьшим.

Шаг 2 – собрать документы и подать заявку на кредит

Вторым шагом кто-то советует подбирать жилье, а кто-то – подать заявку на кредит. Второй вариант более оптимальный, ведь банк может согласовать сумму кредита больше или меньше, и исходя из нее заемщик сможет подобрать самое подходящее жилье.

Чтобы подать заявку на кредит, для начала нужно подготовить определенный пакет документов. В 2022 году пакет не очень большой, да и собирать его можно, не выходя из дома:

анкета. Основные пункты – данные о заемщике, его контактные данные, место работы и проживания, образование, предполагаемая стоимость покупки жилья, и т.д.;

паспорт, включая раздел с адресом регистрации;

документы, подтверждающие занятость – как правило, это выписка из трудовой книжки или справка от работодателя;

документы, подтверждающие доходы заемщика – справка по форме 2-НДФЛ, по форме банка или по форме работодателя. Некоторые банки принимают выписку из ПФР – в ней тоже указаны начисления, а получить ее можно на Госуслугах;

если это ипотека по двум документам – кроме паспорта нужен второй документ. Это может быть СНИЛС, ИНН, водительские права, загранпаспорт и т.д.

Что касается собственно подачи заявки, стоит внимательно ознакомиться с условиями на сайте банка. Многие из них готовы сделать скидку к процентной ставке по кредиту просто за то, что заявка будет подана через онлайн-форму на сайте банка (для новых клиентов) или в мобильном приложении или интернет-банке (для действующих клиентов банка).

Если скидок нет, то можно выбрать просто более удобный вариант – если недалеко есть офис банка, проще обратиться в него, если нет – то оформить онлайн-заявку на сайте.

В течение определенного времени банк рассмотрит заявку и сообщит о своем решении. Это решение действует обычно 90 дней – заемщик сможет оформить кредит в любой момент в этот период, и его условия не изменятся (если даже банк с тех пор повысит ставку по ипотеке для новых заемщиков).

Шаг 3 – выбрать жилье и проверить его

Подбор квартиры – один из самых сложных этапов, большинство заемщиков ищут и сравнивают разные варианты даже задолго до того, как решаются подать заявку на ипотеку. Тем не менее, после одобрения ипотеки от банка у заемщика есть 3 месяца, чтобы определиться с жильем окончательно, а также сделать главное – проверить его на юридическую чистоту и согласовать с банком.

Если приобретается квартира в новостройке, с юридической чистотой у нее будет все в порядке (ведь ею до сих пор никто не владел), да и у банка эта новостройка, скорее всего, будет аккредитованной. Но при покупке на вторичном рынке есть свои нюансы. Проверить нужно:

документы и право собственности у продавца. Большой риск – если продавец получил квартиру по наследству и сразу ее продает, ведь вполне может появиться еще один наследник, и сделку признают недействительной;

наличие обременений или ограничение прав у собственника. Если квартира в залоге у кого-то, или у продавца крупные долги, ее нельзя продать – сделка либо не состоится, либо будет признана недействительной. Правда, если ограничение связано с долгом, а он небольшой (например, продавец не оплатил штрафов на 30 тысяч рублей), можно договориться на погашение долга с задатка – но риски все равно есть;

проверить владельца по ЕГРН. Выписку может заказать кто угодно, и в ней владельцем должен значиться тот, кто продает квартиру и вписан в документы продавца;

проверить наличие перепланировок. Достаточно сравнить фактическую планировку квартиру с планом в техпаспорте от БТИ. Если есть отличия – банк может не согласовать сделку.

При желании можно заказать дополнительную проверку – например, в агентстве недвижимости или в компании по оценке жилья, но и это не даст 100%-ную гарантию юридической чистоты квартиры (ее дает полис титульного страхования).

Далее, если с жильем нет проблем, нужно согласовать выбранную квартиру с банком. Делается это по-разному в зависимости от банка, обычно достаточно подать документы (или загрузить их на сайт в электронном виде) и подождать 3-5 дней. Банк тоже проведет свою проверку, и если квартира «чистая» – согласует покупку.

Шаг 4 – подписать договор купли-продажи и договор на кредит

Самый главный этап любой сделки – ее непосредственное оформление. В случае с ипотечным кредитом нужно оформить два договора – с банком (на предоставление кредита) и с продавцом (договор купли-продажи).

Согласно законодательству, договор купли-продажи необязательно регистрировать у нотариуса – но можно сделать это по желанию. Поэтому обычно договор купли-продажи готовит банк – вместе с кредитным договором, и подписать его можно прямо в банке. Конечно, нужно внимательно прочитать сам договор – сама форма будет правильной (банк оформляет тысячи таких каждый день), но важно проверить правильность всех данных, от сторон сделки до параметров недвижимости.

В договоре будет прописан способ оплаты – соответственно, после договора купли-продажи нужно подписать договор ипотечного кредитования с банком. Так как условия самого кредита заранее известны (из одобренной банком заявки на кредит), клиент только должен проверить все остальные пункты, пересчитать скидки и надбавки к процентной ставке.

Кроме прочего, к ипотеке нужно оформить страховку:

страхование объекта залога нужно оформить обязательно, так банк защищает себя от рисков гибели объекта недвижимости. Это стандартная страховка, которую нужно продлевать каждый год, и без которой банк может потребовать расторгнуть договор;

страхование жизни и здоровья заемщика оформляется по желанию, но банк вправе повысить процентную ставку по кредиту, если такой страховки не будет. Оформить страховку можно прямо в офисе банка при подписании кредитного договора, но так полис может стоить дороже, чем в офисе страховой компании (банк получает от страховщика определенный процент от продаж);

Иногда страховщик предлагает комплексную страховку – и залогового имущества, и личное страхование заемщика. Такой полис может стоить дешевле, чем две отдельные страховки, при этом он и ставку снижает, и подходит по требованиям банка по обязательному страхованию;

титульное страхование – это защита от риска потери права собственности на жилье. То есть, если вдруг окажется, что квартиру продали незаконно, или что на нее есть другие претенденты, страховая компания выплатит полное возмещение.

После подписания договора купли-продажи и договора ипотечного кредитования банк в течение определенного времени перечислит сумму кредита на счет продавцу. И тогда покупателю останется рассчитаться с продавцом остатком суммы.

Шаг 5 – рассчитаться с продавцом

Первоначальный взнос обязателен почти по всем ипотечным кредитам, поэтому после подписания договора нужно передать продавцу квартиры остаток суммы (то есть, сам первоначальный взнос).

Как и при обычной покупке квартиры, есть несколько вариантов передачи денег:

аккредитив. Покупатель заранее переводит на специальный счет деньги для расчета, а банк отдает их продавцу только после успешной регистрации сделки. Среди минусов – высокая комиссия за услугу;

банковская ячейка. Покупатель заранее в присутствии продавца закладывает нужную сумму наличными в ячейку и закрывает ее. Продавец по условиям договора аренды ячейки получит доступ к ней, лишь предъявив оговоренные заранее документы (то есть, тоже по факту регистрации сделки). Заплатить придется за аренду сейфа, также есть риск в перевозке крупной суммы наличными;

расчет наличными или переводом. Это считается достаточно рискованным способом – например, если продавец откажется регистрировать сделку или окажется, что он не имеет права ее осуществлять, покупатель останется без всего;

специальные сервисы от банков. Например, у Сбербанка можно открыть специальный счет в «Центре недвижимости», деньги с которого будут переведены продавцу только после регистрации сделки в Росреестре. Минус – за услугу тоже нужно платить.

В случае с ипотекой обычно выгоднее использовать специальный сервис от банка – просто потому, что банк за это снижает процентную ставку.

Шаг 6 – оформить право собственности и залог

Регистрация сделки еще не означает возникновение права собственности на квартиру у покупателя. Право собственности нужно оформить после сделки, подав документы на регистрацию в Росреестр. Обычно собрать документы помогает банк – их нужно подать в МФЦ или напрямую в Росреестр. Сроки регистрации – 5 дней при обращении в Росреестр или 7 дней при регистрации через МФЦ.

За регистрацию права собственности нужно заплатить госпошлину в сумме 2000 рублей.

Когда Росреестр зарегистрирует право собственности, новый владелец получит не свидетельство о регистрации, а просто выписку из ЕГРН. После этого можно зарегистрировать место жительства (прописаться) в купленной квартире – покупатель получает все права владельца.

Однако так как ипотека предполагает залог, банк после регистрации права собственности оформляет квартиру в залог (на основании закладной). Но с точки зрения заемщика это не несет никаких дополнительных расходов – все делает банк.

После того, как право собственности будет оформлено, заемщик сможет оформить имущественный налоговый вычет – как на саму покупку, так и на проценты по ипотеке. Подать декларацию по форме 3-НДФЛ можно будет в следующем году (после года, когда была оформлена покупка).

Источник