Действующий кредит не будет помехой для одобрения ипотеки, если по остальным критериям заемщик соответствует требованиям банка. В статье рассмотрим, что следует учесть при подаче заявки на ипотеку, чтобы непогашенный кредит не помешал ее одобрению.
Количество кредитов, оформляемых гражданами, не ограничено законодательством, хотя Центробанк не очень хорошо относится к выдаче новых займов закредитованным заемщикам. Принимая решение об одобрении ипотечного кредита, банк опирается на внутренний регламент скоринга кредитной истории и анкеты клиента. И в нем существенную роль играет доход, благонадежность и ответственность потенциального заемщика.
Оценка платежеспособности
В первую очередь банк оценивает платежеспособность заемщика и стабильность дохода. У него может быть даже несколько кредитов, например, действующая кредитная карта, потребительский заем и другое. Если постоянный доход клиента (заработная плата, прибыль индивидуального предпринимателя и прочее) позволяет обслуживать долг, то имеющийся кредит не повлияет его шансы на ипотеку, при условии, что заемщик соответствует другим критериям банка.
Для оценки платежеспособности рассчитывается кредитная нагрузка клиента, в идеале она не должна превышать 40-50% от ежемесячного дохода. Если платежи по действующему кредиту и потенциальной ипотеке в сумме с остальными расходами укладываются в этот лимит, высока вероятность одобрения заявки.
Что еще проверит банк
Банки достаточно лояльны к ипотечным заемщикам, так как этот тип кредита обеспечивается залогом. Недвижимость, купленная в ипотечный кредит, будет находиться в залоге до тех пор, пока долг не будет полностью погашен. Поэтому важно, чтобы оценочная стоимость жилья покрывала тело кредита. А также состояние недвижимости должно быть признано удовлетворительным. Проверку проводит аккредитованное в банке оценочное агентство.
Но так как реализация залогового имущества – процедура длительная и затратная, кредитные организации проверяют и другие параметры надежности заемщика. Имеет значение количество иждивенцев (несовершеннолетних/нетрудоспособных членов семьи) и трудовой стаж на текущем месте работы – обычно банки требуют не менее 3-6 месяцев от даты подачи заявки для сотрудника, работающего по трудовому договору, или отчетность ИП за год, подтверждающую доход заемщика.
Некоторые банки позволяют получить ипотеку по упрощенным программам, в которых не требуется подтверждение дохода и трудоустройства. Но по таким предложениям обычно выше процентная ставка или оно действует на ограниченный тип недвижимости (определенный застройщик, конкретный населенный пункт и прочее).
Негативные факторы
Многие банки при подсчете финансовой нагрузки клиента принимают в расчет его одобренные заявки на кредит – предполагаемый платеж будет вычитаться из суммы среднемесячного дохода. Речь идет только о тех заявках, по которым есть положительное решение, их следует отменить перед тем, как подавать анкету на ипотеку.
На одобрении банка негативно сказываются неисполняемые финансовые обязательства (неуплата алиментов, задолженность по налогам и прочее). А также минусами считаются следующие факторы:
Бытует заблуждение, что досрочное погашение предыдущих кредитов может снизить вероятность одобрения последующих, но это не так. Процедура рефинансирования займа в прошлом с целью улучшить его условия (снизить переплату, уменьшить ставку) также не помешает оформить ипотеку в будущем.
Как повысить шанс на одобрение ипотеки
Если остатка зарплаты после уплаты кредита и ежемесячных трат не хватает до минимальных требований банка, следует подумать, какие еще источники можно указать как доход. Это могут быть социальные выплаты, алименты, поступления за аренду квартиры, репетиторская деятельность и прочее. Но стоит помнить, что банки часто запрашивают документальное подтверждение (выписка по счету, декларация 3-НДФЛ). По возможности стоит уменьшить тело кредита, чтобы снизился размер ежемесячного платежа. Есть и другие способы.
Привлечение созаемщиков
Еще один действенный способ увеличить шансы на ипотеку. Если оформление недвижимости планируется на заемщика, состоящего в официальном браке, супруг автоматически станет созаемщиком (если не был заключен брачный контракт, влияющий на имущественные права в случае смерти основного заемщика или развода).
Созаемщиками также могут стать дети старше 21 года и родители, возраст которых соответствует верхней планке требований к заемщику (обычно он ограничен 65 годами). В этом случае доходы участников сделки суммируются и повышают шанс на одобрение ипотеки.
Крупный первоначальный взнос
Банки охотнее одобряют ипотеку, по которым заемщик готов внести более 20% от стоимости недвижимости. Использование материнского капитала также подходит для этой цели. Иногда целесообразно взять потребительский кредит, чтобы увеличить сумму взноса, но следует тщательно рассчитать свои финансовые возможности.
Улучшение кредитной истории
Плохая история по действующим или прошлым кредитам может стать причиной отказа. Если кредитная история испорчена по вине заемщика, а не технической ошибки банка, быстро исправить проблему не получится. Придется планомерно повышать свой финансовый статус.
Для начала следует погасить все просроченные задолженности. Затем оформить 1-2 кредита и выплатить их вовремя или с опережением графика. Здесь могут помочь карты рассрочки и кредитки с небольшим лимитом. Второй способ – оформление вклада с положительным балансом, который будет открыт не менее года.
Своевременная оплата ежемесячных платежей поможет улучшить кредитную историю, но полностью она обновляется раз в 7 лет. Поэтому стоит воспользоваться всеми доступными способами, чтобы повысить свою благонадежность перед банком.