Главная » ЭКОНОМИКА » Что ждет рынок апартаментов в 2021 году и стоит ли покупать их сейчас?

Что ждет рынок апартаментов в 2021 году и стоит ли покупать их сейчас?

Что ждет рынок апартаментов в 2021 году и стоит ли покупать их сейчас?

Апартаменты — один из самых противоречивых форматов недвижимости в России. Власти постоянно грозятся запретить их, а сами апартаменты окружены многочисленными мифами. Что происходит с такими проектами сейчас и стоит ли инвестировать в них в свете последних событий, рассказывает Иван Татаринов, коммерческий директор девелоперской компании Glincom.

Запретят ли апартаменты?

Российские власти уже несколько лет пытаются объявить апартаменты вне закона или хотя бы определить их правовой статус. В конце 2020 года заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин заявил, что ведомство планирует «закрыть лавочку» и запретить возведение таких объектов, одновременно узаконив уже построенные.

Это спровоцировало интерес к апартаментам и их удорожание. По данным аналитиков, с конца 2020 года спрос в Московском регионе увеличился примерно на 40%, цены — на 25%.

Пока сложно сказать, будут ли претворены планы властей в жизнь. Приравнять апартаменты к жилым помещениям в многоквартирных домах планировалось еще пять лет назад, но соответствующий законопроект до сих пор не принят.

Справедливости ради, в России как такового рынка апартаментов нет, подобные проекты широко распространены лишь в Москве, а также Санкт-Петербурге и Краснодарском крае. Именно эти три региона, особенно Москва, сильнее всего ощутят изменения правил (если они вообще случатся).

Выдается ли сейчас разрешительная документация под строительство апартаментов?

Несмотря на возможный запрет, московские девелоперы не перестали реализовывать проекты апартаментов. Они по-прежнему получают разрешительную документацию на них, и, вероятнее всего, пока правительство окончательно не решит судьбу апартаментов, этот формат будет жить.

Более того, на фоне неопределенности некоторые девелоперы стремились как можно скорее начать строительство апарт-комплексов. Благодаря этому с начала года в Москве продажи начались сразу в 10 новых проектах (в первой половине 2020 года — в 7).

Какой статус имеют апартаменты сегодня?

В нашей стране для апартаментов до сих пор нет четкой правовой базы. И это при том, что в России данный формат существует уже 20 лет, а в Москве на него приходится порядка 20−25% предложения рынка жилой недвижимости.

Хотя по всем характеристикам современные апартаменты могут ничем не уступать обычным квартирам, формально это нежилые помещения. Застройщики возводят их на земельных участках с одним из видов разрешенного использования (ВРИ) — либо для размещения зданий гостиничного типа, либо для объектов общественно-делового значения.

На сегодняшний день на рынке есть примеры, когда девелоперы меняли исходно-разрешительную документацию и апартаменты превращались в квартиры, но это происходило до сдачи дома в эксплуатацию. О примерах перевода в жилье уже сданных комплексов апартаментов мне неизвестно.

В чем их отличия от квартир?

Стоимость апартаментов в среднем на 15-20% ниже, чем для квартир, поскольку покупка земли под такие проекты и изменение вида разрешенного использования обходятся дешевле. Кроме того, у застройщика отсутствуют обязательства по созданию социальной инфраструктуры. Это делает приобретение апартаментов более доступным для покупателей.

Третье отличие — более высокие налоги. Ставка для комплексов гостиничного типа составляет 0,5% от кадастровой стоимости, для апартаментов в административно-деловом комплексе — 2%. Для сравнения: владельцы квартир платят 0,1% от кадастровой стоимости жилья, для объектов дороже 10 млн рублей ставка чуть выше — 0,15%. Ставка для недвижимости стоимостью от 20 млн до 50 млн рублей составляет 0,2%, от 50 млн до 300 млн — 0,3%, дороже 300 млн рублей — 2%. При этом можно использовать вычет по налогу на имущество на первые 20 кв. м. Расходы на ЖКУ в апарт-комплексах тоже выше, примерно на 15%.

Еще одно отличие — так называемая прописка или постоянная регистрация по месту жительства. В апартаментах гостиничного типа можно оформить только временную по месту пребывания, ее максимальный срок составляет пять лет. По закону, она дает те же права, что и постоянная — по ней можно оформлять паспорт, в том числе загран, ИНН, пенсионное свидетельство, устроить ребенка в детский сад или школу, вызвать врача, оформить социальные льготы и так далее. Но на практике мне известно, что люди сталкиваются со сложностями в оформлении, так как данная норма разрабатывалась для случаев временной регистрации именно в гостиничных объектах, Сведения о регистрации должна подавать управляющая компания, а не сам житель.

К сожалению, данный механизм в России не отработан.

Стоит ли их покупать для инвестирования и для жилья?

Я считаю, что пока сохраняется ценовая разница с квартирами, а также есть перспектива приравнивания апартаментов к жилью, этот формат недвижимости инвестиционно привлекателен. Кроме того, доходность апартаментов при сдаче в аренду выше, чем у квартир и в среднем составляет 7−9% годовых, тогда как квартир — всего лишь 5−6%. Покупка для постоянного проживания пока что также является выгодной. Да, за счет более дорогих ЖКУ и налогов со временем ценовое преимущество исчезнет, но на это потребуется около 50 (!) лет.

При этом нужно понимать, что у апартаментов свои особенности, о которых мы говорили выше, к тому же, не все проекты подорожают именно на 15−20% в случае изменения их статуса — есть и другие факторы, влияющие на ценообразование.

Кому подойдут, а кому нет?

На мой взгляд, апартаменты точно не подойдут людям, которые остро нуждаются в постоянной регистрации. Им точно лучше приобрести квартиру. Однако основной спрос на апартаменты и так приходится на премиальный и элитный классы. В массовом сегменте они не пользуются популярностью, покупатели там делают выбор в пользу классического жилья.

В остальных случаях каких-то препятствий для покупки я не вижу. По опыту наших проектов, могу сказать, что апартаменты приобретают абсолютно разные категории покупателей: инвесторы, планирующие сдавать их в аренду, молодые семьи с детьми и без них. С каждым годом портрет покупателя размывается все сильнее и в большей степени зависит от концепции комплекса, а не от юридических аспектов этого формата недвижимости.

При этом перспектива смены привлекает даже тех клиентов, которые ранее категорически не рассматривали такие проекты.

Источник