Недвижимость, как и золото, считается консервативным способом вложения накоплений. Инвестиции в квартиры позволяют не только сохранить деньги, но и при правильном подходе приумножить их. Вот несколько способов заработать на недвижимости.
1. Купить квартиру в доме на этапе котлована и продать, когда дом будет готов
Доходность — до 20–25%
Срок — 2–3 года
Стоимость квартир зависит от стадии строительства дома и растёт вместе с ним: минимальная цена будет в самом начале строительства, на этапе поля или котлована, максимальная — когда дом полностью достроен. За счёт этой разницы и можно заработать. Правда, займёт такой проект около 2–3 лет — средний срок строительства дома.
Доходность при этом способе инвестирования может достигать 20–25%, считает управляющий партнёр компании «Метриум» Мария Литинецкая. Но это в востребованных проектах. В среднем же, по её словам, разница в стоимости квартир в объектах на этапе котлована и в готовых корпусах составляет 10–15%.
Чтобы доходность была максимальной, нужно правильно выбрать и саму квартиру, и жилой комплекс.
Что важно при выборе жилого комплекса:
Что важно при выборе квартиры:
Мария Литинецкая
Управляющий партнёр компании «Метриум»
Здесь многое зависит от класса и особенностей проекта. Например, в массовом сегменте наиболее востребованы студии, одно- и двухкомнатные квартиры. В свою очередь, в бизнес-классе и высокобюджетном сегменте существует спрос на лоты большой площади.
На каком этаже лучше брать — зависит от специфики конкретного объекта. Например, если корпус расположен рядом с дорогой, то лучше рассматривать варианты на верхних этажах (за исключением последнего), там меньше влияние выхлопов и шума. При плотной застройке стоит остановить выбор на лотах, которые находятся выше крыш соседних строений: это позволит избежать эффекта, когда окна выходят на окна соседнего дома.
В мало- и среднеэтажных проектах (до 10–12 этажей) стоит отказаться от покупки квартир на первом и последнем этажах. Разумеется, это не касается вариантов в высокобюджетных сегментах: в них на первых этажах может быть наибольшая высота потолков, а на последних — могут быть размещены пентхаусы.
Прежде чем продавать квартиру, купленную на стадии котлована, можно сделать ремонт в ней. Это повысит доходность, по оценке Марии Литинецкой, ещё на 10–15%. Однако, по словам эксперта, не всегда есть смысл вкладываться в ремонт инвестиционной квартиры.
«Если ремонт соответствует запросу покупателя, выполнен квалифицированными мастерами и с применением высококачественных материалов, то это может повысить цену квартиры примерно на 10–15%. Однако такая ситуация встречается не так часто, так как большинство покупателей всё равно меняют отделку под себя. Поэтому если квартира берётся изначально с инвестиционной целью, нет смысла вкладываться в ремонт», — говорит Мария Литинецкая.
Найти ипотеку по низкой ставке
Калькулятор Сравни.ру
2. Купить квартиру в районе, где могут открыть метро
Доходность — до 30%
Срок — непредсказуем
Ещё один вариант заработать на недвижимости — купить квартиру в районе, где планируется открытие станции метро. Средняя стоимость одного квадратного метра в квартирах Новой Москвы, например, увеличивается на 10–15% после появления на территории станций метро. Если новая станция открывается в районе, рядом с которым уже есть метро, то рост стоимости жилья будет менее существенным — до 5%.
Например, цены на квартиры рядом со станцией метро «Коммунарка», открытой в 2019 году, прибавили до 20%, подсчитали ранее в «Яндекс-Недвижимости». Новостройки у метро «Филатов луг» подорожали до 20%, у метро «Ольховая» — до 31%.
Динамика цен на новостройки и квартиры вторичного рынка у новых станций метро Сокольнической линии
| Название новой станции метро | Открытие | Динамика цен на новостройки 2018–2019 | Динамика цен на вторичном рынке 2018–2019 |
|---|---|---|---|
| «Филатов луг» | 20 июня 2019 | 20% | 18,68% |
| «Прокшино» | 20 июня 2019 | 0,84% | 30,83% |
| «Ольховая» | 20 июня 2019 | 31,15% | 21,13% |
| «Коммунарка» | 20 июня 2019 | 20,93% | 23,36% |
| В среднем на этом участке линии | — | 20,00% | 27,03% |
Источник: «Яндекс-Недвижимость»
Узнать о планах открытия новых станций метро можно на официальных сайтах города. Если речь идёт о Москве, то это, например, портал столичного стройкомплекса, где опубликована схема открытия новых станций метро, сайт Московского метрополитена и его новостные ленты.
Источник: сайт стройкомплекса Москвы
Основной риск такого инвестирования: власти могут перенести или вовсе отложить свои планы по открытию новой станции метро. Нечасто, но такое случается.
О планах продлить Калужско-Рижскую линию Московского метрополитена от станции «Медведково» в Челобитьево (деревня в г. о. Мытищи) московские власти сообщали в 2012 году. Тогда, будучи ещё заммэра Москвы, Марат Хуснуллин называл срок строительства — до 2015 года. Но планы неоднократно переносились, станция до сих пор не открыта. По последней информации, к вопросу строительства метро в Мытищах московские власти планируют вернуться не раньше реализации программы строительства Московских центральных диаметров (МЦД).
Московские центральные диаметры — это сквозные ж/д пути, которые связывают районы Подмосковья, проходят через вокзалы разных направлений столицы и центр Москвы. Открытие станции МЦД также увеличивает стоимость жилья в близлежащих районах, ведь их транспортная доступность улучшается.
Источник: «Яндекс-Недвижимость»
Личный опыт: время и метро подняли цену нашей квартиры на 30%
Вадим, 31 год
Мы купили недвижимость на окраине подмосковных Люберец в 2017 году. Однокомнатная квартира в сданном доме, полностью с отделкой уровня «заезжай и живи», обошлась нам в 3,8 миллиона ₽. Уже тогда в 30 минутах ходьбы от дома строилось метро «Некрасовка». Октрыть обещали в 2018 году, но этого не случилось. Заработала новая станция только через год — в 2019 году. Сегодня цена на нашу квартиру начинается от 5,5 миллиона ₽ (получается, квартира стала дороже где-то на 30%).
Но дело тут не только в метро, хотя и оно сыграло свою роль, конечно. Я думаю, что прошло много времени и жильё просто стало дороже.
3. Купить в перспективном «замкадье»
Доходность — до 30%
Срок — непредсказуем
Имеются в виду городские округа Подмосковья, которые в перспективе могут войти в состав Москвы, как было с Новой Москвой в 2012 году (тогда в состав столицы вошло 21 муниципальное образование Московской области).
С июня 2011 года (именно тогда впервые о возможном расширении границ заявил на тот момент президент Дмитрий Медведев) и до момента официального присоединения средняя цена предложения на первичном рынке Новой Москвы выросла на 30% (данные «Инком-Недвижимость»).
Сегодня в сети «гуляет» множество схем возможного расширения границ Москвы, но ни одна из них официального подтверждения не имеет. Узнать о готовящемся расширении границ столицы можно только из одного источника — из официальных заявлений властей города, поэтому важно следить за ними.
4. Купить апартаменты, подождать, пока примут законопроект об их правовом статусе, и продать
Доходность — 5–20%
Срок проекта — не определён
Апартаменты — юридически нежилые помещения, но их часто покупают для постоянного проживания. Власти планируют решить вопрос их правового статуса. Так, в Госдуму уже внесён соответствующий законопроект. И как считают эксперты, в случае принятия закона апартаменты могут подорожать до уровня квартир.
«Активное обсуждение статуса апартаментов началось в ноябре прошлого года, за этот период средняя стоимость апартаментов выросла на 16,5%, всё это происходило на фоне общего роста цен на рынке новостроек, поэтому сложно сказать, какую именно долю прироста можно отнести на счёт нового законопроекта», — рассказывает генеральный директор сервиса продажи и покупки жилья «Синица» Наталья Шаталина.
По её словам, если существующие и строящиеся апартаменты будут уравнены в правах с квартирами, то их стоимость может подняться до уровня аналогичных квартир.
По данным «Синицы» на начало июня 2021 года, средняя стоимость квадратного метра апартаментов в Москве составляла 299 600 ₽, что на 5% ниже средней стоимости квадратного метра квартир. Что касается бюджета покупки, то в среднем он примерно на 22% ниже, чем у квартир, за счёт меньшей площади апартаментов.
Однако, как обращает внимание Наталья Шаталина, выбор строительства на участке именно апартаментов всегда имеет определённые причины. Чаще всего такие участки не соответствуют требованиям жилой застройки. Построенные корпуса с апартаментами в большинстве случаев имеют какие-то недостатки: близость магистрали или ж/д, кладбища, промышленных территорий, несоответствие требованиям инсоляции (естественного освещения) и многое другое.
«До стоимости квартир в локации смогут дотянуться не все апартаменты, а только та часть, которая имеет характеристики, максимально близкие к квартирам. Следовательно, для последующей перепродажи стоит выбирать апартаменты с хорошими планировками, привлекательным видом из окна. Также стоит обратить внимание на наличие вблизи инфраструктуры, как социальной (школа, садик), так и коммерческой», — советует эксперт.
Основные риски, по её мнению, заключаются в двух вещах:
«Вряд ли существующие апартаменты оставят в текущем статусе, однако то, что их полностью уравняют в правах с жильём — тоже маловероятно. Скорее всего, будут какие-то ограничения, и именно эти ограничения будут сильно влиять на ситуацию и итоговую выгоду от покупки апартаментов», — заключает Наталья Шаталина.
5. Купить «убитую» вторичку, сделать ремонт и продать
Доходность — от 40%
Срок проекта — около 3 месяцев
Это флиппинг. Суть этой стратегии: найти подходящую квартиру, как правило «вторичную», сделать ремонт и выгодно перепродать, заработав именно за счёт ремонта.
Квартиры для флиппинга — это, прежде всего, ликвидные квартиры, рассказывает основатель сервиса для поиска недооценённых квартир «Flipio» Алексей Лещенко:
«Например, свежее наследство, престарелые собственники, квартиры в ипотеке, собственники с долгами, — рассказывает эксперт. — А флипперы как раз стремятся к таким объектам, потому что именно там они могут получить скидку. И они знают, как потом с такими объектами работать, чтобы нивелировать риски».
Порог входа в проект зависит от финансовых возможностей самого флиппера. По словам Алексея Лещенко, сейчас в Москве сложно найти квартиру дешевле 7 миллионов ₽. Однако если у флиппера есть постоянный доход, то он может взять ипотеку.
«Для банков флиппинговые квартиры ничем не отличаются от каких-либо других. Им никто не сообщает, что квартира приобретается для перепродажи. Поэтому и условия по ипотеке флипперы получают среднерыночные. Поскольку для флиппера важно быстро реализовать отремонтированную квартиру, ему стоит выбирать среди банков-лидеров. Именно в них просто сделать перезалог квартиры при её продаже (перевод права собственности на нового заёмщика вместе с остатком долга)», — объясняет эксперт.
Средние цены продажи квартир в Московском регионе
Источник: flipio.ru
Ремонт может стоить от 1 миллиона до 2 миллионов ₽. Все зависит от навыков и стиля флиппера, говорит Алексей Лещенко. По его словам, кто-то предпочитает делать «вайтбоксы» (готовить квартиры к чистовому ремонту), а кто-то полностью оборудует, меблирует и декорирует квартиру, делая её сразу доступной для въезда покупателя.
Задачи флиппера при ремонте:
«У меня были собственные проекты с доходностью от 40% до 220% годовых. Чтобы максимизировать доходность, нужно хорошо понимать её компоненты (закупка, продажа, расходы, налоги, сроки) и работать над каждым из них», — заключает Алексей Лещенко.
6. Купить квартиру и сдавать её
Доходность — около 7,8%
Срок проекта — длительный
Покупка квартиры для последующей сдачи в аренду — инвестиционный инструмент с минимальными рисками. Такая стратегия подходит тем, кто располагает большой суммой денег, но не хочет рисковать вкладом и вникать в более сложные схемы размещения капитала, рассказывает руководитель направления краткосрочной аренды «Авито Недвижимости» Артём Кромочкин.
Сдавать купленную квартиру можно двумя способами:
Посуточная аренда квартиры принесёт большую доходность, она выгоднее в среднем в 2–3 раза, чем аренда на долгий срок, обращает внимание Артём Кромочкин. Однако многое зависит от таких факторов, как местоположение, площадь объекта, его состояние.
«Краткосрочная аренда жилья требует гораздо большей личной вовлечённости в процесс, чем долгосрочная — необходимо постоянно быть на связи с проживающими, размещать объявления, решать вопросы по уборке квартиры и т. д. Сэкономить ваше время на решение административных вопросов могут помочь управляющие компании, но важно помнить, что их услуги в среднем составляют от 10 до 30% прибыли или процент с оборота», — рассказывает эксперт.
Источник: «Авито-Недвижимость»
«Для примера возьмём квартиру в городе-миллионнике стоимостью 6 миллионов ₽. При долгосрочной сдаче за 30 000 ₽ в месяц она окупится примерно за 18 лет (с учётом нескольких месяцев возможного простоя и минимального ремонта). В случае с краткосрочной арендой квартира окупится за 10–13 лет с учётом минимальной заполняемости и арендой в размере 2000 ₽ в сутки», — делится Артем Кромочкин.
После того как квартира окупится, можно говорить о доходе. Он будет складываться из стоимости аренды квартиры, минус налог (13% в зависимости от статуса арендодателя), «коммуналка» и траты на решение внезапных ситуаций (сломалась стиральная машина, начали продуваться окна и прочее).
По данным «Циан», доходность рантье в среднем по России составляет 7,8% годовых. В Астрахани рантье зарабатывают 10,6% годовых. Московские рантье — самые бедные, их доход — только 5,5% годовых.
«Таким образом, можно сказать, что сдача квартиры в аренду является одним из наименее рискованных консервативных вариантов долгосрочного инвестирования, — говорит эксперт “Авито Недвижимости”. — Более того, квартиру всегда можно продать и заработать на продаже».
Автор:
Елена Дурова