Читатель Сравни.ру Артур Морозов хочет взять квартиру в ипотеку и сейчас копит на это деньги. По нашей просьбе финансовый эксперт сервиса «Помогаю» Ирина Баранова проконсультировала Артура. А мы записали советы из их разговора.
Если вы тоже хотите получить бесплатную консультацию эксперта, то подписывайтесь на наш Инстаграм. Мы ищем героев там.
Мне 30 лет, почти женат, без детей. Снимаю небольшую квартиру-студию в подмосковном Реутове. Мой ежемесячный доход — примерно 80 тысяч ₽.
Год назад я посмотрел курс инвестиционного консультанта Рами Зайцмана о том, как правильно вести личный бюджет, и начал считать свои расходы и доходы. Для этого я воспользовался Excel-документом, куда записываю траты, накопления и цели, которые влияют на моё финансовое положение. Сейчас каждый месяц я откладываю по 5 тысяч ₽ на финансовую подушку безопасности и от 8,5 тысячи ₽ до 19,5 тысячи ₽ (в зависимости от трат) на первоначальный взнос по ипотеке.
Примерно в июне 2021 года я планирую купить квартиру-вторичку в Реутове за 4,5 миллиона ₽. На первоначальный взнос у меня уже накоплено около 1,5 миллиона ₽. Предполагаю, что средняя ставка по ипотеке к тому моменту не поднимется выше 6,5% годовых.
Я обратился к финансовому консультанту, чтобы убедиться, что моя стратегия накоплений — верная, и узнать советы, как лучше действовать дальше.
Про ипотеку
Вы планируете взять ипотеку через 18 месяцев — к июню 2021 года. При наших исходных данных — стоимости квартиры, уже накопленном первоначальном взносе, сумме, которую понадобится взять в ипотеку, предполагаемой ставке и сроке кредита — получится подсчитать минимальный ежемесячный платёж и общую переплату. Эта информация — самая важная для тех, кто планирует брать ипотечный кредит.
|
Предполагаемая стоимость квартиры |
4 600 000 ₽ |
|
Накопленный первоначальный взнос |
1 500 000 ₽ |
|
Ипотечный кредит |
3 100 000 ₽ |
|
Предполагаемая ставка |
6,5% годовых |
|
Срок кредита |
15 лет |
|
Ежемесячный взнос |
27 000 ₽ |
|
Переплата за 15 лет |
1 700 000 ₽ |
|
Кредитная нагрузка |
33% от дохода |
Чтобы рассчитать кредитную нагрузку, нужно разделить ежемесячный платёж по кредиту (27 тысяч ₽) на ежемесячный доход (80 тысяч ₽). Кредитная нагрузка в вашем случае составляет 33%. Это нормально, нагрузка до 35% считается оптимальной для личного бюджета.
Артур Морозов
Правильно ли вообще в моём случае брать ипотечный кредит? Может, выгоднее будет продолжить снимать?
Ирина Баранова
Разница между стоимостью вашей аренды жилья и минимальным платежом по ипотеке — 7 тысяч ₽ (без учёта коммунальных услуг). Это свободные деньги, которые можно пустить на накопления. Кроме того, у вас будет собственное жильё, которое в перспективе будет увеличиваться в стоимости. Так что в вашем случае выгоднее купить квартиру в ипотеку.
А вот если бы у вас была амбициозная цель: «Хочу огромную квартиру за 25 миллионов ₽», — то выплачивать ипотеку по 200 тысяч ₽ в месяц было бы не только невыгодно, но и просто невозможно.
Артур Морозов
Да, я заметил особенность: чем больше ежемесячный платёж и меньше арендная плата, тем рентабельнее будет не брать ипотеку, а снимать квартиру и просто копить на свою цель. Но в горизонте семи лет и больше такой вариант будет, наоборот, уже невыгодным: из-за арендованного жилья мы уйдём в минус.
Про накопления
Ирина Баранова
На формирование первоначального капитала и подушки безопасности вы выделяете примерно 25–30% от вашего дохода. Какие инструменты используете для хранения сбережений?
Артур Морозов
В основном вклады. Пару месяцев назад начал пробовать работать с ИИС, хочу вложить около 1,2 миллиона ₽ за три года, чтобы получить максимальную выгоду благодаря налоговому вычету. Эти средства не входят в первоначальный взнос по ипотеке, это моя база для инвестирования. Планирую использовать биржевые индексы, облигации и прочие малорисковые инструменты.
Ирина Баранова
Под какой процент у вас лежат деньги на вкладе?
Артур Морозов
Я разделил сбережения на две части, чтобы уберечь их от рисков, если у банка отзовут лицензию или он обанкротится (в этом случае Агентство по страхованию вкладов (АСВ) вернёт вкладчику до 1,4 миллиона ₽ — прим. Сравни.ру). В банке Таврический у меня хранится 1,3 миллиона ₽ под хорошую ставку в 6,7%. Ещё 200 тысяч ₽ находятся на карточном счету — это своего рода подушка безопасности, на которую тоже начисляются ежемесячные проценты.
Ирина Баранова
Это правильное решение. Желательно использовать накопительный карточный счёт, по которому будет начисляться небольшой процент — сейчас это в среднем 4% годовых.
Выбрать карту с процентом на остаток
Калькулятор Сравни.ру
Про инвестиции
Ирина Баранова
В вашем случае говорить об инвестиционных продуктах уже нет смысла, так как до момента, когда понадобятся деньги, осталось чуть меньше года, — это небольшой срок.
Расскажу вкратце про ИИС — индивидуальный инвестиционный счёт. Это отличный инструмент, но используется он, как правило, для долгосрочных целей от трёх лет. Вы планируете направить свой капитал на улучшение жилищных условий, и у вас чётко выстроенная стратегия, но ИИС всё равно стоит открыть — на будущее, например, для формирования вашей будущей пенсии.
Для фундамента лучше использовать облигационные займы как наиболее надёжный инструмент. Облигации федерального займа (ОФЗ) приносят около 7–8%. Плюс основное преимущество ИИС — налоговый вычет. Есть два вычета: типа «А» — возврат налогов в виде 13% от суммы годового взноса на ИИС (но не больше 400 тысяч ₽, то есть за год можно вернуть до 52 тысяч ₽); и типа «Б» — не платить 13% НДФЛ с инвестиционного дохода по истечении трёх лет. Вам больше подходит вычет типа «А».
Если есть желание переиграть рынок и инфляцию — и не просто сберегать деньги, а ещё и приумножать свой капитал, — необходимо повышать свою финансовую грамотность и пробовать себя на бирже. Не стоит сразу покупать акции компаний второго и третьего эшелона (менее надёжные), лучше начать с гигантов, «голубых фишек», которые, кроме того, приносят хорошие дивиденды — с их учётом доходность акций вполне может перекрывать стандартные банковские вклады. «Голубые фишки» — это российские крупные компании: Газпром, Сбербанк, Яндекс, Норникель, Аэрофлот… Поначалу советую вкладывать небольшие суммы — 20–30 тысяч ₽.
Сейчас на рынке довольно благоприятная ситуация для входа начинающим инвесторам. Во время кризиса ценные бумаги подешевели — например, если сравнивать их стоимость с декабрём прошлого года. После падения, как правило, происходит рост цен — похожая ситуация была и в 2008, и в 2014 году. Но нужно всегда быть готовым к тому, что это рынок, и инвестиции могут быть как в плюсе, так и в минусе.
Про погашение кредита
Артур Морозов
Какой стратегии по погашению ипотечного кредита лучше всего придерживаться?
Ирина Баранова
Есть два основных варианта, как выплачивать кредит. Первый — каждый месяц вносить сумму большую, чем минимальный платёж (например, вместо 27 тысяч ₽ вносить 40 тысяч ₽). Средства нужно направлять — и это важно — на снижение основного долга, или тела кредита, обычно это можно выбрать в банке или личном кабинете при погашении. Таким образом переплата по ипотеке будет меньше.
Второй вариант — вносить минимальные платежи, а оставшуюся свободную сумму вкладывать в доходные инструменты (облигации, акции, ПИФы). Через пять лет, к примеру, у вас будет сформированный капитал, который можно раздробить: часть направить на погашение ипотеки, часть — оставить в качестве накоплений и подушки безопасности.
Артур Морозов
Я планирую взять ипотеку на 15 лет — с расчётом, что за это время многое может измениться, например, наша семья станет больше, и придётся менять цель и искать более подходящую квартиру. Оптимальный ли это срок или, может, его стоит уменьшить?
Ирина Баранова
Если взять 3 миллиона ₽ под 6,5% на 15 лет, то переплата с учётом минимального платежа в 27 тысяч ₽ будет 1 миллион 760 тысяч ₽. Если взять ипотеку на 10 лет, то ежемесячный платёж будет уже 35 тысяч ₽, а переплата снизится на 600 тысяч ₽ и составит 1 миллион 100 тысяч ₽.
Платить за кредит каждый месяц по 27 тысяч ₽, но при этом накапливать и инвестировать часть денег будет выгоднее, чем платить по 35 тысяч ₽ без возможности накоплений — даже с учётом снижения переплаты. Так что лучше брать ипотеку на 15 лет.
Кроме того, кредитная нагрузка будет ниже. Это проще и с психологической точки зрения, и со стратегической: в случае если доход семьи резко снизится, низкий ежемесячный платёж будет более комфортным.
Артур Морозов
Выгодно ли рефинансировать ипотеку?
Ирина Баранова
Нужно обращать внимание на разницу в ставках. Если она значительная — например, вы брали кредит под 11,5%, а сейчас банки предлагают ипотеку под 6%, — то стоит задуматься над рефинансированием.
Но рефинансирование для клиента редко бывает по-настоящему выгодным. Как правило, оно предусматривает скрытые комиссии и навязанные доп. услуги — к примеру, повышенные взносы за страхование жизни или имущества. Если есть возможность, вместо перехода с кредитом в другой банк лучше написать заявление в свой.
Пример заявления.
Делать это нужно не раньше чем через 6 месяцев после начала ипотечного договора. Очень многие банки идут навстречу и снижают ставку минимум на 1–2%.
Автор:
Анна Левочкина