Источник: HomesOverseas.ru
Источник фотографии
Кипр и его квадратные метры традиционно привлекают внимание как экспертов, так и иностранных покупателей недвижимости; текущие тенденции местного рынка недвижимости часто оказываются в центре внимания многих стран.
В прошлом году Кипр продолжил свой рост по количеству сделок с недвижимостью по отношению к прошлогодним показателям. Так, согласно статистическим данным Земельного департамента Кипра, количество сделок с недвижимостью в 2018 году в целом по Кипру составило 9242, в то время как в ушедшем году это количество выросло до 10 366 сделок – рост этого показателя составил 12%.
Майский ажиотаж
Если проанализировать данные по регионам Кипра, то наибольший рост продаж в 2019 году в процентном соотношении показала столица Кипра Никосия с показателем 24%, за ней идут Ларнака и Пафос — 17%, Лимассол — 3%, а замыкает рейтинг лидеров Фамагуста с увеличением продаж в размере 2%. При этом необходимо отдать должное Лимассолу как городу, в котором в 2019 году было продано больше всего недвижимости, – 3517 сделок, за ним следует Пафос – 2630, Никосия – 1998, Ларнака – 1568 и Фамагуста – 653 транзакции. Именно в этих городах было продано на 15% больше объектов (10 366 лотов), чем за 2018 год. Примечательно, что недвижимость в Никосии и Фамагусте покупает в основном местное население, тогда как в Лимассоле, Пафосе и Ларнаке значительный показатель составляют иностранные граждане.
Всего в 2019 году киприоты приобрели 5468 объектов недвижимости, что составило 53% от общего числа сделок на рынке, а иностранные граждане соответственно стали собственниками 47% объектов. Из них 19% пришлось на иностранцев из стран ЕС, а 28% — на граждан других государств. Иностранных покупателей из последней подгруппы представляют ливанцы, китайцы, россияне, украинцы и граждане Израиля. Что касается объемов поступлений денежных средств на Кипр от сделок с недвижимость, то в 2019 году он составил 3,5 млрд евро против 3,6 млрд евро в 2018 году. Стоит отметить, что до июня прошлого года на Кипре был настоящий ажиотаж, вызванный плановыми изменениями в программе гражданства. Самым активным месяцем стал май (1423 объекта) – месяц, когда были внесены изменения в программу инвестиционного гражданства. После этого последовал спад (все, кто планировал успеть, постарались сделать это до изменений), спровоцированный также информацией из СМИ об отобранных паспортах у инвесторов, получивших гражданство по программе в 2015 году.
Что касается типа востребованных объектов, то здесь значительных изменений не произошло: в 2019 году зарубежных инвесторов в основном интересовали апартаменты и чуть реже — виллы, что также повторяет сценарий 2018 года. Многие ждали, что изменение инвестиционной программы приведет к падению цен, но этого не произошло даже частично: цены на новые объекты стабильно растут, а стоимость жилья на вторичном рынке недвижимости сохраняется на прежнем уровне. В среднем рынок Кипра растет за счет появления качественных и современных комплексов (часто с инфраструктурой уровня первоклассных отелей), способных удовлетворить даже самый искушенный покупательский спрос.
Внутренний и внешний спрос
Очевидное влияние иностранных покупателей на показатели рынка недвижимости Кипра чаще всего встречается не только среди предложений дорогого жилья — очень многие инвесторы приобретают не один объект, а несколько на общую сумму 2 млн евро, которая и позволяет подавать заявку на получение паспорта Кипра. Если говорить о внешнем спросе, то помимо программы получения гражданства на Кипре также действует программа получение ПМЖ по ускоренной схеме PR Fast Track. При покупке нового объекта (или двух) на общую сумму от 300 000 евро (выплаченными на момент подачи должны быть 200 000 евро, остальные можно внести по мере завершения строительства) инвестор и члены его семьи получают ВНЖ без права на работу за 60 дней.
Эта программа не имеет аналогов в Европе (золотые визы Греции, Испании, Португалии — это ВНЖ, который «конвертируется» в ПМЖ только при условии проживания в стране не менее пяти лет с минимальным коридором отсутствия, а затем должно пройти еще 2-5 лет (в зависимости от страны) до получения местного гражданства. А к примеру, программа получения ПМЖ Мальты вообще не подразумевает трансформации ПМЖ в гражданство. Кипрский ПМЖ можно преобразовать в гражданство, прожив здесь семь лет, при этом отсутствуют ограничения по обязательному сроку нахождения в стране. Это можно сделать как за семь лет (жить не выезжая), так и за пятнадцать лет (суммарно нужно прожить не менее семи лет). Поэтому эта программа также пользуется огромным спросом у иностранцев.
Также стоит отметить, что льготная система налогообложения привлекает на Кипр многих европейцев, которым не нужно ни гражданство, ни ПМЖ, но они заинтересованы в налоговой резиденции. Часть из них снимает недвижимость в долгосрочную аренду, а другая часть — покупает. Это тоже фактор, влияющий на спрос на кипрскую недвижимость на внешнем рынке.
Соотношение между внутренним и внешним спросом на кипрском рынке недвижимости в 2019 году составило почти один к одному (немного больше объем внутреннего рынка). И если внутренний рынок формируется во многом столичным сегментом, то на побережье в первую очередь влияет внешний рынок. И если показатели первого полугодия — это именно ажиотаж с программой гражданства, то данные за второе полугодие говорят совершенно о другом. Только в Лимассоле и Пафосе большинство сделок были заключены на внешнем рынке, в остальных регионах — Никосия, Ларнака, Фамагуста — доминирует внутренний сегмент.
Портрет покупателя
Покупатели недвижимости Кипра в 2019 году, представляющие страны ЕС, были очень разные: это и выходцы из стран бывшего соцлагеря — Латвия, Литва, Эстония, Польша, Болгария (они чаще всего приезжают на Кипр по работе), и граждане Германии и других стран, выбирающие остров в качестве налоговой резиденции (достаточно иметь зарегистрированную кипрскую компанию, недвижимость арендованную или купленную, прожить 90 дней или более (в своей или арендованной недвижимости), не открывая юрлица более 183 дней в году), а также дачники (много скандинавов), и пенсионеры (среди последних фигурирует много британцев, которые все еще учитываются как граждане ЕС).
Представители стран Евросоюза часто приобретают недвижимость для инвестиций (в ликвидных локациях с целью прироста капитала, для последующей сдачи в краткосрочную или долгосрочную аренду), для собственного отдыха и проживания, а также для ведения бизнеса, чему способствует местный благоприятный налоговый климат. Если говорить о конкретных местах, то уже второй год у них крайне популярен Пафос. Можно предположить, что секрет города в живописных и чистых пляжах, обилии полей для гольфа и развитой инфраструктуре.
Безусловно, на фоне выходцев из третьих стран, количество интересующихся гражданством и ПМЖ — это значительно более узкая прослойка. В Лимассоле соотношение покупателей составляет около 1:5,5 (на пять-шесть сделок с гражданами третьих стран приходится одна с европейцем), в Пафосе — 1:2 (на каждого европейца приходится два гражданина третьих стран).
Квоты на получение гражданства Кипра
В 2018 году государством на Кипре был установлен лимит на одобрение в выдаче участникам инвестиционной программы в не более чем 700 комплектов паспортов на семью в течении года. И если в 2018 году было выдано чуть более 400 одобрений, то в 2019 году эта цифра немного не дотянула до границ лимита. Согласно данным Министерства внутренних дел Кипра в 2019 году было одобрено 695 комплектов паспортов участникам инвестиционной программы Кипра. Хотя часть экспертов считает, что квота была выполнена полностью. Рассмотрение заявок, поданных после превышения лимита, были перенесены на 2020 год.
Кипрские СМИ публиковали информацию о том, что в 2019 квота была исчерпана на два года вперед, однако эксперты очень сомневаются в правдивости этих сведений: с учетом спада рынка после изменения программы физически было невозможно с октября выполнить еще один годовой план. Если в 2018 году число заявок от основных заявителей не превысило 600, а в первом полугодии 2019 года (на которое приходится основная масса паспортных сделок) число сделок выросло на 24% по сравнению с аналогичным периодом 2018, то общее число заявок не сильно превысит 700 в 2019 году.
Благодарим за помощь в подготовке материала:
Сергея Смоленского, генерального директора компании Empire Property Cyprus
Юлию Титову, директора компании RENTSALE
Елену Мариничеву, вице-президента Moscow Sotheby’s International Realty