Валерий Забелин
Кредиты на жилье в России по сниженным ставкам выдаются уже несколько лет, и каждый год программу продлевают. Не стал исключением и текущий год – льготная ипотека в 2023 году продолжит действовать, но с небольшими корректировками. Читайте в нашей статье о том, что изменилось, в каких банках и на каких условиях можно получить этот кредитный продукт.
Что такое льготная ипотека
Льготная ипотека — это государственная программа, по которой бюджет компенсирует часть процентной ставки по ипотечному кредиту. То есть, это своеобразная помощь от государства, благодаря которой можно приобрести недвижимость в новостройке с относительно небольшим ежемесячным платежом. Для многих россиян, особенно проживающих в столице и крупных городах, к 2023 году это единственная возможность получить собственное жилье и не разориться.
Другое название этой программы — ипотека с государственной поддержкой, она же «Госпрограмма 2020». Она регулируется Постановлением Правительства №566 от 23 апреля 2020 года, в которое по мере необходимости вносятся соответствующие правки. Постановление определяет:
По обычным программам банки обычно выдают ипотечные кредиты по ставкам на несколько процентных пунктов выше установленной Центробанком ключевой ставки (сейчас составляет 7,5% годовых). По льготной ипотеке банк получает столько же – государство компенсирует банку разницу между льготной и ключевой ставкой, увеличенной на 2,5-5 пунктов.
Именно поэтому заемщики могут приобрести или построить жилье на выгодных для себя условиях, а банкам выгодно выдавать такие кредиты.
До какого числа действует льготная ипотека
Программа льготной ипотеки была запущена весной 2020 года как ответ на последствия «коронавирусного» кризиса в строительной отрасли. Сначала ее планировали на год, потом несколько раз продлевали. В последний раз срок действия программы завершался 31 декабря 2022 года.
Уже не первый год в финансовом блоке правительства шли дискуссии касательно будущего программы. Власти делали выбор из двух непростых вариантов:
Но потом, по предложению президента РФ и по решению Правительства льготная ипотека была продлена до 1 июля 2024 года, то есть на полтора года. Продлена она с увеличением процентной ставки на 1 пункт – то есть, был выбран компромиссный вариант.
Но даже подобное решение скажется на рынке недвижимости. Так, в первые несколько месяцев ожидается падение спроса на жилье в пределах 10-20% с постепенным его возвратом к прежнему уровню. Незначительное же увеличение процентной ставки на востребованности такой ипотеки не отразится — россияне давно привыкли к повышению цен с Нового года и подобные изменения воспринимают с пониманием.
Одновременно эксперты прогнозируют повышение стоимости жилья в новостройках на 5-7% уже в первом полугодии 2023 года. Изменение цен на недвижимость будет неравномерным, многое зависит от политики застройщиков в конкретном регионе.
Кому положена льготная ипотека в 2023 году
Условия государственной программы включают требования к объекту ипотеки и субсидирование процентной ставки. То, какие требования банки выдвигают к заемщикам, на законодательном уровне не прописано – здесь банки действуют согласно собственной политики предоставления займов. Фактически обязательным является лишь наличие российского гражданства.
Что касается банков, то у них требования к заемщикам в 2023 году остались прежними, новых ограничений нет. Льготная ипотека положена следующим гражданам:
- Минимальный возраст – от 21 года. Более молодым заемщикам выдают такую ипотеку лишь немногие банки, часто на более жестких условиях (больше первоначальный взнос, меньше сумма).
- Максимальный возраст (на момент закрытия ипотеки) – 60-75 лет. Речь идет именно о сроке в договоре – банк не будет учитывать досрочное погашение.
- Стаж работы на последнем месте – не менее трех месяцев, часто есть требование к общему стажу. Обязательно нужно, чтобы была возможность подтвердить трудоустройство.
Единых требований по размеру дохода нет, получение льготной ипотеки возможно при любом уровне зарплаты. Банки учитывают предельно допустимую долговую нагрузку, она не должна быть выше 50-70% с учетом нового кредита.
Наличие семьи или детей для претендента на льготную ипотеку необязательно. Но если дети есть, будет выгоднее взять семейную ипотеку.
И, наконец, льготную ипотеку выдают лишь на такие цели:
То есть, льготная ипотека на вторичку не распространяется, рефинансирования тоже нет.
Обновленные условия льготной ипотеки на 2023 год
Общий принцип предоставления господдержки в сравнении с прошлым годом существенно не изменился — Правительство решило не ужесточать требования к заемщикам и не вводить новые ограничения по размеру кредита (он остался на уровне 12 млн руб. для Москвы, Питера и их областей и 6 млн руб. для остальных регионов) и минимальному первоначальному взносу (не менее 15%).
Единственное существенное изменение в условиях льготной ипотеки в 2023 году — повышение процентной ставки с 7% до 8%.
Также добавились новые возможности для отдельных регионов:
Условия получения льготной ипотеки по банкам в 2023 году
Правительством установлены лишь некоторые критерии, общие для всех банков: максимальная ставка, максимальный размер кредита и минимальный первый взнос (все они приведены на картинке выше).
Если указанных сумм для покупки жилья недостаточно, законы позволяют брать ипотеку по нескольким программам (по льготной и какой-то еще). В этом случае максимальный размер кредита для Москвы, Санкт-Петербурга и их областей может достигать 30 млн руб., а для жителей регионов — 15 млн руб. В основном, банки предлагали такие программы в комбинации с субсидиями от застройщиков, сейчас таких предложений почти нет.
Основное же, чем банки завлекают клиентов – это снижение ставки относительно номинальных 8% годовых (то есть, в ущерб своей прибыли). Основные условия получения льготной ипотеки в 2023 году в самых крупных банках страны приведены ниже.
Сбербанк
В Сбербанке процентная ставка по льготной ипотеке снижена до 7,7%. Но это предложение актуально, если застраховать жизнь и здоровье заемщика, а сделку оформлять через собственный сервис банка (не посещая лично Росреестр или МФЦ). Суть в том, что электронный сервис – платный, но эта плата меньше, чем экономия от сниженной ставки.
Процентная ставка может вырасти:
Итого конечная процентная ставка в Сбербанке может достичь 9% годовых.
Заемщику должно быть от 18 лет, а если льготная ипотека берется на строительство дома — от 21 года. Максимальный возраст к моменту погашения займа — 75 лет. Обязательно работать на нынешнем месте не менее трех месяцев.
Альфа-Банк
Базовая ставка здесь – как в программе, 8%, а при отказе от страхования жизни увеличивается до 9%. Предусмотрены скидки от ставок (не суммируются):
Ипотеку с господдержкой здесь дают людям не моложе 21 года, на момент погашения долга им должно быть не больше 70 лет. На текущем месте стаж должен быть не менее 4 месяцев, а общий — не менее 12 месяцев. Оформляют ипотеку по паспорту, справка о доходах не требуется.
Банк ВТБ
В этом банке процентная ставка 7,7%, но если не страховать жизнь и здоровье, она поднимается на 1%, а при подаче заявки в отделениях банка — еще на 0,3%. То есть, лучше подавать заявку онлайн.
Другие условия:
При покупке дома минимальный первоначальный взнос увеличивается до 20%.
Газпромбанк
Ставка в этом банке начинается от 7,6% годовых. Можно получить кредит на сумму не менее 700 000 руб. и на срок до 30 лет. При этом важно, чтобы размер кредита был не менее 15% стоимости жилья.
Есть условия, при которых процентная ставка повышается:
То есть, если заемщик комбинирует льготную ипотеку с другой программой, ставка будет 8% годовых.
Ипотеку здесь выдают россиянам, достигшим 20 лет. К дате закрытия кредита клиенту должно быть не более 70 лет.
Промсвязьбанк
Государственный «оборонный» банк выдает льготную ипотеку по ставке 7,7% при страховании жизни и 8,7%, если отказаться от этого полиса. Первоначальный взнос колеблется в пределах от 15% до 80% и зависит от условий кредитования. Сниженной ставки для сотрудников предприятий ОПК и госучреждений в этой программе нет.
Недоступна программа индивидуальным предпринимателям и мужчинам до 27 лет, если они могут быть призваны в армию. Обязательно наличие общего стажа 1 год и на последнем месте работы 4 месяца.
Россельхозбанк
В этом банке одна из самых низких процентных ставок — от 6%. Однако она может вырасти до 7,6%. Конечный размер зависит от трех факторов:
Точную процентную ставку можно рассчитать на калькуляторе Россельхозбанка. Если проверить разные комбинации, то для минимальной ставки нужен комплексный полис личного страхования (жизнь, здоровье и нетрудоспособность), а также внести первоначальный взнос в размере от 50%. С минимальным взносом и полисом ставка будет 6,4%, а только со страхованием жизни – 6,6%.
Кредит выдают и людям, ведущим ЛПХ не менее года, о чем должна быть запись в похозяйственной книге. Для работающих важно, чтобы непрерывный стаж за последние 5 лет не был меньше 6 месяцев, а на последнем месте не менее 3 месяцев.
Дают ипотеку заемщикам в возрасте от 21 года, а на день погашения клиенту должно быть не более 65 лет. Возраст может быть повышен до 75 лет, если заемщик к 65 годам выплатит половину ипотеки или его созаемщику к дате возврата кредита исполнится 65 лет.
Совкомбанк
В этой финансовой организации есть программа «Ипотека в новостройке с господдержкой» с базовой ставкой 7,9%. Первоначальный взнос от 20%, из них 10% можно покрыть материнским капиталом.
При оформлении услуги «Снижение процентной ставки» ее можно понизить до 6,25%. Стоит услуга 3,4–20% от размера ипотеки, подробнее можно посмотреть в тарифах банка. Как и всегда, такая услуга выгодна, только если клиент планирует гасить кредит весь срок или около того (а при досрочном погашении выгоды не будет).
Возраст заемщика к дате погашения займа должен быть не более 85 лет. Это один из самых высоких порогов в России. Минимальный возраст – тоже снижен, заемщику должно быть не менее 20 лет.
Уралсиб
Процентная ставка по льготной ипотеке здесь — 7,59% при страховании жизни и здоровья, 8,59% — если отказаться от полиса. Часть первоначального взноса можно оплатить материнским капиталом.
Ипотеку дают работающим людям, ИП и самозанятым. Возраст заемщика стандартный: 21-70 лет (последняя цифра должна быть актуальна на дату внесения последнего платежа). Созаемщику может быть от 18 лет, но доход лиц 18-20 лет не учитывается.
Тинькофф Банк
Тинькофф Банк — один из немногих, кто дает льготную ипотеку с господдержкой людям с 18 лет. Процентная ставка тут от 6,9%, но есть нюанс – судя по всему, эта страница на сайте банка не обновлялась с 2022 года (то есть, может быть еще не отражено повышение базовой ставки с 7% до 8% годовых).
Купить можно только жилье в новостройке и исключительно от застройщика, а не по переуступке. На приобретение земельного участка под строительство эта программа не распространяется.
Сравнительная таблица
Чтобы было понятно, в каком банке выгоднее брать льготную ипотеку с поддержкой от государства в 2023 году, мы составили таблицу с основными условиями (ссылки ведут на страницы с соответствующими программами банков):
| Название банка | Основные условия ипотеки | |||
|---|---|---|---|---|
| Процентная ставка (без страхования жизни и здоровья) | Минимальный первоначальный взнос | Минимальный размер ипотеки (руб.) | Возраст заемщика | |
| Сбербанк | 8,7% | 15% | 300 000 | 18-70 |
| Альфа-Банк | 8% | 15% | 600 000 | 21-70 |
| ВТБ | 8,7% | 15-20% | 1 500 000 | 21-75 |
| Газпромбанк | 8,6% | 15% | 700 000 | 20-70 |
| Промсвязьбанк | 8,7% | 15% | 500 000 | 21-70 |
| Россельхозбанк | 7,6% | 15% | 120 000 | 21-65 |
| Совкомбанк | 7,9% | 20% | 300 000 | 20-85 |
| Уралсиб | 8,59% | 15% | 900 000 | 21-70 |
| Тинькофф Банк | 6,9% | 15% | 500 000 | 18-70 |
Если ориентироваться по процентной ставке, то одна из самых низких — в Тинькофф Банке (6,9%), но к этой ставке есть вопросы. Однако в Совкомбанке при подключении услуги «Снижение процентной ставки» можно взять ипотеку под 6,25% годовых (но нужно просчитать с учетом разового платежа), а в Россельхозбанке при страховании здоровья и трудоспособности — под 6% годовых (но нужен крупный первый взнос).
Чтобы понять, где именно вам будет выгоднее взять ипотеку, нужно подавать заявки в каждый банк из перечисленных и смотреть, на каких условиях там готовы предложить кредит. Ведь для каждого заемщика организация предлагает индивидуальные условия.
Сравнение льготной ипотеки с другими программами
По каждой программе предъявляются свои требования к заемщикам, причем в каждом банке они будут свои. Рассмотрим на примере предложений от Сбербанка, Совкомбанка и Россельхозбанка:
| Возраст заемщика (минимальный и на момент закрытия ипотеки) | |||
|---|---|---|---|
| Вид ипотеки | Сбербанк | Совкомбанк | Россельхозбанк |
| С господдержкой | 18-70 | 20-85 | 21-65 |
| Семейная | 18-75 | 20-85 | 21-65 |
| Процентная ставка (без страхования жизни и здоровья) | |||
| С господдержкой | 8,7% | 7,9% | 7,6% |
| Семейная | 5,3% | 4,34% | 3% |
| Размер первоначального взноса | |||
| С господдержкой | 15% | 20% | 15% |
| Семейная | 15% | 20% | 10% |
| Минимальный размер кредита (руб.) | |||
| С господдержкой | 300 000 | 300 000 | 120 000 |
| Семейная | 300 000 | 300 000 | 100 000 |
Льготная ипотека – наименее выгодная из всех государственных программ (хотя она всё еще заметно выгоднее обычной ипотеки без господдержки). Так, по сельской ипотеке кредит можно взять под 3% годовых, но по состоянию на январь 2023 года доступна она только в одном крупном банке — в Россельхозбанке. По условиям она схожа с семейной, но купить жилье можно только в сельской местности.
Поэтому лучше всего сравнить условия льготной ипотеки и семейной – вторую можно оформить, если в семье есть ребенок, родившийся в 2018 году и позже, или двое несовершеннолетних детей.
Мы просчитали размеры ежемесячных платежей по обеим ипотечным программам на примере стоимости жилья в 2 млн руб. и минимальном первоначальном взносе:
| Условие | Ежемесячный платеж по льготной ипотеке (руб.) | Ежемесячный платеж по семейной ипотеке (руб.) |
|---|---|---|
| Сбербанк | ||
| При ипотеке на 15 лет | 16 542 | 13 711 |
| При ипотеке на 25 лет | 13 461 | 10 237 |
| Совкомбанк | ||
| При ипотеке на 15 лет | 13 719 | 12 409 |
| При ипотеке на 25 лет | 10 555 | 8749 |
| Россельхозбанк | ||
| При ипотеке на 15 лет | 14 902 | 14 345 |
| При ипотеке на 25 лет | 11 584 | 10 953 |
Цифры в таблице взяты из расчета калькуляторов банков. В реальности размер ежемесячного платежа при таком же размере ипотеки будет отличаться — все зависит от решения банка в отношении конкретного заемщика.
При одинаковых исходных данных семейная ипотека выглядит привлекательнее, но она подойдет только семьям с детьми. Одиноким людям и бездетным такое предложение недоступно. Что касается сельской ипотеки, то по состоянию на январь 2023 года она приостановлена в большинстве банков и объективно сравнить ее с другими льготными предложениями не получится.
Как получить льготную ипотеку в 2023 году
Последовательность действий для тех, кто хотел бы получить льготную ипотеку, принципиально не отличается от оформления других кредитов на жилье. Нюансы зависят от выбранного банка, но в целом можно отметить следующие этапы:
- Проверка на соответствие требованиям банка. Нужно, чтобы стаж (общий и на последнем месте), возраст и другие моменты совпадали с условиями организации. Также нужно уточнить, дают ли в этом банке ипотеку ИП или самозанятым, если вы им являетесь.
- Поиск созаемщика (если необходимо). Как правило, такой шаг нужен, если заемщику нужны более выгодные условия кредитования.
- Поиск объекта недвижимости. В Альфа-Банке и некоторых других банках дают скидку на процентную ставку при обращении к партнерам организации. В любом случае, жилье должно соответствовать требованиям банка (прежде всего, не получится купить квартиру на вторичном рынке).
- Сбор необходимых документов (по запросу банка). Иногда достаточно паспорта и СНИЛС, в других организациях требуют справку о доходах, подтверждение трудоустройства и другие документы. Некоторые банки позволяют подать все это через Госуслуги – онлайн и прямо на сайте.
- Подача заявки. Некоторые банки стимулируют это делать через сайт, обещая снизить процентную ставку. Но вообще можно подавать документы и через любое работающее отделение – например, ближайшее к дому или месту работы.
- Ожидание решения. Банк может одобрить заявку, предложить заемщику другие условия, отказать. В первых двух случаях заявителю позвонят из банка, в третьем отправят СМС или используют другой канал связи.
- Завершение сделки. Чаще всего подписывается одновременно два документа: договор купли-продажи и кредитный.
Если планируется покупка строящегося дома, то нужно предоставить банку смету на строительство. Это необходимо, чтобы банк понял, какую сумму можно одобрить к получению.
Сложнее обстоит дело, если в планах покупка земельного участка по льготной ипотеке под строительство дома. Документы, необходимые для оформления сделки, в этом случае такие:
В целом получить такой кредит значительно сложнее, потому что для банка это более рискованный вариант. Кроме того, у заемщика будет обязательство зарегистрировать его как залоговое имущество сразу после ввода в эксплуатацию.
После сбора документов действия будут выглядеть так:
- Подача заявки (онлайн или личным визитом).
- Ожидание результата
- При положительном решении загрузка документов в личном кабинете банка или способом, согласованным с менеджером.
- Регистрация ипотечного договора в Росреестре для передачи земли в залог банку.
- Получение денежных средств на личный счет заявителя (при строительстве дома на своем участке) или продавцу (если покупается земля).
Это примерный алгоритм — в каждом банке свои требования и регламент оформления ипотеки. Нюансы и порядок действий можно будет уточнить у сотрудников банков.
Плюсы и минусы льготной ипотеки
Как и любые другие предложения банков, льготная ипотека с господдержкой имеет свои нюансы:
|
Преимущества |
Недостатки |
|---|---|
|
|
|
Для одиноких людей, предпочитающих жить в городе и не имеющих средств для покупки жилья, это самое оптимальное предложение. Льготная ипотека заканчивается в середине 2024 года, поэтому времени на ее оформление достаточно.
Мнения экспертов
Продление льготной ипотеки на 2023 год, хоть и с изменением условий – достаточно важный шаг правительства, который повлияет как на потенциальных заемщиков, так и на рынок в целом. Чтобы понять, что ждет рынок в этом году, мы задали нашим экспертам несколько вопросов:
Их ответы – ниже:
Повышение льготной ставки до 8% на рынок новостроек существенно не повлияет. А вот анонсированное президентом РФ расширение круга покупателей по семейной ипотеке даст спрос на переуступки на рынке жилья. И, таким образом, рынок уравновесится – переуступки начнут продаваться, и часть спроса снова перетечет в приобретение новостроек.
Пока рано говорить о выгодности покупки на каком-либо из рынков жилья – первичном или вторичном, так как в 2023 году помимо изменений условий по семейной ипотеке ждем дополнительных мер поддержки и для вторичного рынка. Отметим, что ЦБ РФ грозится «прикрыть» околонулевые ставки по ипотеке, но уверены, что банки с застройщиками найдут новые варианты стимулирования покупателей своими акциями, рассрочками, подарками к праздникам и т. д.
В целом, если не будет новых шоковых событий, то в 2023 году ждем умеренного восстановления спроса на жилье на фоне небольшой коррекции вниз цен на квадратный метр.
Мария Румянцева, CEO онлайн-агентства недвижимости SAMPLE.
На мой взгляд, воспользоваться льготной ипотекой все-таки есть смысл, без государственной поддержки ставка будет ощутимо больше – 12% против 8%. Возможно, в 2023 году размер обычной ставки по ипотеке без государственной поддержки будет еще больше, это также зависит и от ключевой ставки ЦБ.
С другой стороны, заемщику самому следует проанализировать свое финансовое положение и возможности. Так, вторичное жилье можно получить готовым сразу, а его стоимость будет ощутимо меньше жилья в новостройке. Эти преимущества могут нивелировать собой большую процентную ставку по кредиту.
А вот жилье в новостройке будет все-таки дороже, а ждать его сдачу, возможно, придется несколько лет, но зато не такая большая переплата по кредиту. На мой взгляд, ипотека на новых условиях будет примерно также влиять на рынок, как и раньше.
Считается, что при помощи льготной ипотеки обогащаются застройщики, так как спрос именно на новое жилье увеличен. Более того, согласно утверждениям, цены на рынке уже «перегреты», то есть неоправданно завышены. И раньше, когда было заявлено об отмене льготной ипотеки в 2023 году, эксперты ждали падения цен. Но с учетом роста ставок до 8% стоит ждать, наверное, нового роста цен на недвижимость.
Как мне кажется, население позитивно воспринимает программу льготной ипотеки, хотя основной массив граждан, желавших приобрести новое жилье, на мой взгляд, сделали это еще в 2020 году, со старта программы. В любом случае, спрос на квартиры в новостройках до сих пор остается повышенным, а это значит, что программа льготной ипотеки соответствует запросам граждан.
Оксана Васильева, доцент Финансового университета при Правительстве РФ.
Покупка недвижимости, как жизненно важного товара, не предусматривает варианта, при котором во главу ставятся ипотечные программы. Главное – покупка такой недвижимости, которая нужна и устраивает. Меняющиеся программы ипотеки меняют баланс спроса и предложения на рынке недвижимости, а ведь баланс – рыночный. То есть, спрос растет и цены растут и наоборот. Это означает, что в момент выбора цена на недвижимость будет рыночной, а с учетом будущих тенденций прогнозируется необходимость покупки сейчас или необходимо отложить покупку из-за того, что в будущем покупка будет сделана на более выгодных условиях. Все вместе является сознательным выбором покупателя, все сопутствующие риски он должен принять, иначе сделка не состоится.
Льготная ипотека будет балансировать рынок на новых равновесных ценах, но не будет главным фактором для рынка. Значительно большее влияние на рынок оказывает рыночная ипотека, которая зависит от тенденций, складывающихся в экономике. Основным индикатором, на который можно ориентироваться, является ключевая ставка от ЦБ РФ. Прогнозируется, что ставка в этом году будет в пределах 6,5-8,5%. Сам прогноз не говорит о каких-либо существенных рисках, а следовательно, объем платежеспособного спроса останется на уровнях, близких к нынешним.
Роль льготной ипотеки состоит в том, чтобы обеспечить возможность приобретения недвижимости социально поддерживаемым гражданам, понимая, что рыночные ставки не допускают их к рынку и дополнительному стимулированию спроса на недвижимость исходя из объема предложения на рынке. Когда параметры объема предложения и спроса сбалансированы, рыночная цена недвижимости остается стабильной.
На сегодня существует недостаток платежеспособного спроса и поэтому стимулирующие программы необходимы для поддержания текущих планов строительства. Иначе застройщики будут снижать объемы строительства. Сами по себе стимулирующие программы нельзя формировать на длительный срок, иначе рынок их начинает воспринимать не как дополнительную меру баланса, а как обязательную составляющую рынка. Поэтому принятое решение о модификации и конечности программы льготной ипотеки является правильным и необходимым на период 2023 года.
Уровень одобрения в 2023 году практически не изменится, если на рынке не возникнут дополнительные факторы, повышающие риски банкротства заемщиков. Пока таких факторов нет. Скорее существует большая зависимость от принимаемых решений, связанных с развитием экономики РФ, объемом инвестиций в развиваемых отраслях и регионах.
Владислав Преображенский, исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы.
С учётом того, что условия самой популярной из ипотечных спецпрограмм в 2023 году изменятся, а позднее её действие планируется окончательно свернуть, стоит присмотреться к её ближайшему конкуренту – «Семейной ипотеке». Условия по ней пока достаточно строгие, учитывающие определённый год рождения ребёнка, теперь это ограничение сняли, а для получения будет достаточно двух и более несовершеннолетних детей. То есть круг возможных получателей семейной ипотеки возрастёт.
Кроме того, средняя ставка по ипотеке в декабре 2022 года находилась примерно на уровне 9,1-9,3% по разным подсчётам, незначительно варьируясь в зависимости от финансово-кредитного учреждения. Получается, что она примерно на 2% выше ключевой ставки, которая при её пересмотре на нескольких последних заседаниях Банка России оставалась неизменной. Уже сейчас средняя ставка по ипотеке всего на 1% выше предполагаемой ставки по программе с господдержкой. При условии снижения ключевой ставки, которое вполне возможно в 2023 году, коррелирующая средняя ипотечная ставка тоже двинется в сторону понижения.
При анализе ипотечных условий ставка имеет важное значение, но не решающее. Сопутствующие продукты, которые приходится приобретать, условия внесения выплат, возможность досрочного погашения, требования к приобретаемому жилью и многие другие нюансы также являются важными аспектами договора, которые должны быть учтены заёмщиком. Бывает, что неудачные дополнительные условия «съедают» все преимущества низкой ставки.
Сергей Соловых, руководитель отдела по работе с состоятельными клиентами ИК «Fontvielle».
Даже после модификации льготная ипотека останется самой выгодной программой для большинства россиян. Рыночные ставки по жилищным кредитам существенно выше, сейчас они в среднем равны 11%. При этом приобретать квартиры именно в новостройках целесообразно не только из-за доступной ипотеки. Стоит учитывать, что старые дома быстрее изнашиваются, имеют меньший инвестиционный потенциал и зачастую обладают невысоким классом энергоэффективности, что приводит к переплатам за коммунальные услуги.
Вряд ли льготная ипотека станет менее востребованной после увеличения ставки до 8%. Дело в том, что Центробанк ограничивает выдачу околонулевых кредитов от застройщиков. Клиенты, прежде рассчитывавшие на эти программы, вероятно, переориентируются именно на ипотеку с господдержкой. В то же время значительно вырастет популярность семейной ипотеки.
В 2022 году требования банков к заемщикам уже стали строже из-за изменившейся экономической конъюнктуры. Вряд ли в 2023-м кредитные организации продолжат их ужесточать, ведь это чревато оттоком клиентом. Вместе с тем в следующем году может снизиться стоимость страхования ипотеки. Это случится, если будет законодательно утвержден разработанный Всероссийским союзом страховщиков единый стандарт оказания этой услуги.
Дмитрий Веселков, директор департамента ипотечных программ и банковского кредитования компании «Метриум».
У льготной ипотеки не так много условий, чтобы под них подстраиваться, разве что сумма кредита ограничена 12 млн рублей (сейчас мы говорим о Москве). С учетом того, что на вторичное жилье данная программа не распространяется, там действуют исключительно рыночные ипотечные ставки, которые на текущий момент в среднем составляют 11%. Не стоит также забывать, что на первичном рынке льготную ипотеку можно комбинировать с субсидированными ставками от девелоперов. Несмотря на то, что их минимальный порог со следующего года вырастет, это в любом случае будет выгодно, и не только по причине уменьшения суммы переплаты, но и за счет комфортных ежемесячных платежей.
Модифицированный вариант льготной ипотеки будет поддерживать спрос на протяжении всего срока действия программы, и мы не увидим оттока покупателей на вторичный рынок. Также останется популярной семейная ипотека, на которую делается основная ставка.
Что касается уровня одобрений – могу сказать, что если у заемщика есть работа со стабильным доходом, необходимая для первоначального взноса сумма и при этом у него чистая кредитная история, то вероятность отказа в выдаче ипотеки крайне низка. Банки всегда будут заинтересованы в новых клиентах.
Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции».
При условии того, что у нас не будет серьезных внешних потрясений, ассортимент ипотечных программ останется прежним. Исключением станет постепенное сокращение околонулевых ставок по субсидированной ипотеке.
Предпосылок для какого-то серьезного снижения цен в среднем по рынку я не вижу. Но здесь нужно разделять классы жилья. Чем дороже проект, тем больший дисконт можно получить в 2023 году. Если брать московский рынок, то большая часть проектов бизнес- и премиального класса и так не подходила под льготную ипотеку. В наиболее массовом классе комфорт цена снижаться не должна. Скидки и акции сейчас сильно зависят от способа покупки. При 100% оплате, рассрочках и покупке без применения субсидий достигают 30%. На вторичном рынке ситуация похожа и сильно будет зависеть от соответствующих ипотечных программ.
И это важный вопрос, в какую сторону будут инициативы банков и государства, т. к. увеличение продаж на «вторичке» даст приток клиентов и на первичном рынке.
В целом максимально возможная коррекция не будет составлять десятки процентов. Сейчас очень не хватает спокойствия и стабильности, при которых рынок можно прогнозировать на более-менее длительный срок. Продажи в 2023 году будут зависеть не столько от ипотеки, сколько от экономической и политической ситуации в стране, росту или снижению реальной покупательской способности, оттоку или возврату граждан в страну. Если говорить о московском регионе, скорее всего продолжится тенденция на уменьшение площади покупаемого объекта и постепенном удалении в сторону Московской области и ТиНАО.
Андрей Гарифуллин, заместитель коммерческого директора сервиса Нмаркет.ПРО.
Часто задаваемые вопросы
Отменят ли льготную ипотеку в 2023 году?
В течение всего 2023 года можно подавать заявку на льготную ипотеку с господдержкой. Сведений о досрочной отмене такой поддержки нет.
Почему банк отказал в льготной ипотеке с господдержкой, если я гражданка России?
Причин может быть несколько — вы не соответствуете требованиям банка, не смогли предоставить нужные документы или указали в заявлении ложные сведения.
Если я покупаю квартиру по этой программе, нужно ли мне оформлять доли в ней на каждого ребенка?
Закон не обязывает этого делать. Исключение — если первоначальный взнос или часть ипотеки покрываются средствами материнского капитала.
Могу ли я купить таунхаус по льготной ипотеке?
Закон не запрещает субсидирование для такой цели. О возможности покупки жилья в таунхаусе нужно узнавать в конкретном банке.
Хочу купить дом 2000 года постройки по льготной ипотеке под 8%. Разрешат ли мне ее?
Нет, эта программа действует только для трех целей: покупка нового жилья, покупка земли под строительство или завершение строительства частного дома. Льготная ипотека 2023 года на вторичное жилье не распространяется.
Мне отказал банк в такой ипотеке. Что делать?
Можно попробовать связаться со службой поддержки и узнать причину. Но банк не обязан ее называть, поэтому отказ не противозаконен. Можно подать заявку в другой банк или в этот же, но спустя несколько месяцев.
Когда закончится льготная ипотека?
Программа завершается 1 июля 2024 года.
Будет ли меняться процентная ставка после 1 июля 2024 года?
Нет, эта ставка оговорена законом и будет актуальна в течение всего срока действия ипотечного договора. Завершение программы не скажется на изменении ставки для тех, кто успел заключить договор до 1 июля 2024 года.