Что такое внутренняя норма доходности инвестиционного проекта и как она рассчитывается

Валерий Забелин

Внутренняя норма доходности – один из центральных показателей финансового анализа, позволяющий оценить эффективность вложений в проект. В материале расскажем, где он применяется и по какой формуле считается, выясним, как сделать расчет в Excel и проанализировать результаты. Рассмотрим соотношение с другими показателями, плюсы и ограничения использования.

Что такое внутренняя норма доходности (IRR)

Внутренняя норма доходности – это параметр, дающий представление о процентной ставке, при которой финансовые вложения в бизнес-идею окупаются, но еще не приносят доход инвестору. При расчете значения денежных потоков корректируются по состоянию на текущий момент. При достижении показателя доходы, приведенные к значениям сегодняшнего дня, покрывают расходы инвесторов.

Показатель обозначается аббревиатурами ВНД или IRR (первые буквы от английского термина Internal Rate of Return). Другие его названия – внутренняя норма прибыли и внутренняя норма рентабельности.

Простыми словами, IRR – это уровень ставки дисконтирования, при котором прибыль равна нулю, но достижение этого порога свидетельствует о выходе проекта на окупаемость.

Зная IRR, инвестор может сделать вывод о ставке процента, при которой он не потеряет вложенные деньги, а заработок будет нулевым. Показатель является относительной величиной, потому что малоинформативен без учета других вводных данных.

Где и зачем используется ВНД

ВНД инвестиций показывает сумму денег в процентном соотношении к вложениям, которую нужно заработать для сравнивания входящих и исходящих денежных потоков, учитывая изменение стоимости денег с течением времени.

Расчет внутренней нормы доходности применяется, чтобы:

определить срок окупаемости инвестиций;

вычислить рентабельность бизнес-идеи;

оценить прибыльность обратного выкупа акций у своих акционеров.

Расчет ВНД должен подтвердить, что вложения в анализируемый проект – это лучший вариант инвестирования по сравнению с инвестициями в другие проекты.

С помощью внутренней нормы доходности инвесторы оценивают:

размер выручки, при которой инвестиции начинают окупаться и приносить прибыль;

период, за который расходы сравняются с доходами;

количество привлеченных денежных средств и процент по займу;

рискованность кредитования – если ставка по кредиту выше ВНД, то вложения не будут прибыльными, а если процент по предполагаемому кредиту ниже, то на привлеченных средствах получится заработать;

целесообразность вложений в тот или иной проект – при равенстве других показателей идея с наибольшей IRR будет выгоднее.

Как рассчитать внутреннюю норму доходности

Для расчета используется специальная формула, но ВНД сложно определить вручную, поэтому аналитики используют:

возможности Microsoft Excel;

расчет через построение графиков;

таблицы Google;

специальные онлайн-калькуляторы.

Используемые для расчета показатели

Внутренняя норма доходности тесно связана с рядом других показателей инвестиционного проекта. Поэтому, чтобы рассчитать ВНД по формуле, необходимо заранее знать следующие показатели:

NPV (аббревиатура от Net Present Value, то есть чистая приведенная стоимость) – это разница между притоками и оттоками денег, скорректированная на текущий момент времени.

CF (Cash Flows, то есть денежные потоки) – это все ожидаемые денежные средства компании, включая поступления и затраты, а также долгосрочные капиталовложения за определенный временной отрезок t, как правило, равный одному году.

I0 – размер начальной инвестиции. Это первый денежный поток, сумма для расчетов берется со знаком «минус», так как является статьей затрат.

r – это ставка дисконтирования. Ее применяют при пересчете прогнозируемых поступлений с учетом изменения покупательской способности денег во времени. В данном случае в формулу подставляются разные ставки дисконтирования, и одна из этих ставок и будет ВНД.

WACC (Weighted Average Cost of Capital, то есть средневзвешенная стоимость капитала) – это усредненная процентная ставка по нескольким источникам инвестирования с учетом доли каждого в общей стоимости.

N – это количество периодов.

Определить точный размер потоков денежных средств или стоимости капитала трудно. Для этого нужно учитывать размер инфляции, риски внешнего и внутреннего характера, ставку, не несущую рисков, например, ключевую ставку ЦБ или процент по вкладам.

Формула IRR

IRR – один из самых сложных в расчете финансовых показателей. Формула внутренней нормы доходности – это уравнение, при котором показатель NPV, рассчитанный с учетом нужной ставки дисконтирования, приравнивается к нулю:

Где:

​CF0, CF1, CF2…CFn​ – это денежные потоки по каждому году реализации проекта;

0, 1, 2…n – номера годов.

В данном случае нужно рассчитать именно IRR – найти то значение ставки дисконтирования, при котором проект не будет приносить прибыли, но и не причинит убытков.

Общий вид формулы для NPV будет таким:

Следовательно, формула расчета IRR будет выглядеть так:

Примеры расчета

Пример 1. Допустим, что стоимость капитала для инвестора равна 10%, а на рассмотрении имеется два проекта, данные по которым представлены в таблице:

ВНД рассчитаем по формуле, но с учетом первоначальных вложений со знаком минус:

Проект 1:

Посчитав показатель, получим, что ВНД равна 16,61%.

Проект 2:

Здесь ВНД будет равна 5,23%.

С учетом стоимости капитала компании, равной 10%, выгоднее будет первая программа, а вторая даже не окупит расходы на привлечение средств.

Пример 2. Предположим, что имеется инвестиционный проект продолжительностью пять лет. Дано: стартовый капитал в размере 150 тыс. руб. и ставка дисконта 10%.

Таблица в Excel будет выглядеть так:

Денежный поток за каждый год определяется как разница между поступлениями и расходами. Скорректированную величину получаем умножением разницы на 110%. Расчет ВНД делаем с помощью функции СВД, для расчета берется массив данных с дисконтированными денежными потоками. NPV рассчитываем с помощью функции ЧПС.

В результате ВНД равна 27%, что почти в три раза превышает ставку дисконта. Следовательно, вложения должны принести прибыль своему инвестору.

Пример 3. Объектом для вложений выступает коммерческая недвижимость стоимостью 1 500 000 руб. Ожидаемый доход от сдачи в аренду нарастающий: 620 000 руб., 632 000 руб., 790 000 руб. за первый, второй и третий год соответственно.

Здесь расчет минимального значения IRR произведем по формуле, полученной после преобразования формул, приведенных выше:

Подставим данные в формулу:

Внутренняя норма доходности равна 10,8%.

Расчет IRR в Excel и Google-таблицах

Как можно понять, вручную посчитать показатель очень сложно, потому что он находится в нескольких слагаемых в знаменателе дроби, причем будучи возведенным в степень. Поэтому расчет IRR по нескольким проектам удобнее делать с использованием электронной таблицы и встроенных функций Excel.

Для этого нужно:

открыть программу и создать новую книгу;

ввести значения денежных потоков и даты. Первая цифра в расчетах имеет отрицательное значение, потому что это затрата на инвестицию;

в нижней строке прописать IRR и оставить ячейку пустой:

поставить курсор мышки в пустую ячейку напротив IRR и выбрать из финансовых функций ВСД:

выделить участок с данными для вычислений;

в строке «Функция» и в ячейке для вычислений должна появиться формула:

подтвердить применение формулы и ознакомиться с результатом.

Пример расчета IRR в Excel можно скачать здесь:

«Пример расчета внутренней нормы доходности в Excel» В файл можно подставить любые свои данные

В Google-таблицах также имеется функция расчета IRR. Для этого нужно:

создать новый проект и заполнить исходные данные;

оставить внизу пустые ячейки для введения формул;

поставив курсор в ячейку для расчета ВНД, выбрать опцию «Вставка»;

из появившегося списка выбрать «Функции», а из финансовых кликнуть на IRR;

выделить диапазон данных для вычислений;

провести процедуры по каждой бизнес-идее.

Расчет в случае несистематических поступлений

В реальности денежные средства редко поступают с четкой периодичностью. В случае изменений ставки дисконта по каждому денежному потоку формула ВСД для использования не подходит.

По инвестиционным проектам с нерегулярными поступлениями используется формула ЧИСТВНДОХ (), охватывающая даты и потоки денег:

Графический способ определения IRR

Построение графика более наглядно, но также дает приблизительный результат. При помощи графического метода показатель ВНД определяется по точке пересечения линии графика и оси абсцисс (x). Именно в этой точке доходность проекта равна нулю.

Построить линии, показывающие зависимость приведенной стоимости от ставки дисконта, можно собственноручно или воспользоваться возможностями программы Excel. Графики строят по каждому сценарию инвестирования, а доходность оценивают по дальности нахождения точки пересечения от нуля.

Данный график показывает доходность двух проектов:

Расчет модифицированной ВНД

Модифицированная ВНД, или MIRR, – это внутренняя норма доходности, но с учетом повторного вложения прибыли, полученной от инвестирования.

Для ее расчета характерно:

Приведение значений входящих денежных потоков в рамках проекта к значениям на момент его окончания. Для преобразований берется средневзвешенная стоимость капитала (WACC).

Значения средств для инвестирования и реинвестирования приводятся к цифрам на момент начала реализации с применением ставки дисконтирования, учитывающей инфляцию и риски.

MIRR – это такая норма дохода, при которой предполагаемый доход, скорректированный на момент окончания проекта, равен текущей стоимости всех необходимых затрат.

Для расчета модифицированной нормы доходности используют формулу:

Где:

N – это длительность проекта в годах;

n – порядковый номер периода;

CF+n– денежные притоки каждого периода (с положительным значением);

CF—n– денежные оттоки каждого периода (с отрицательным значением);

WACC – средневзвешенная стоимость капитала;

r – ставка дисконтирования.

Для определения MIRR в Excel используют функцию МВСД:

Расчет будет выглядеть так:

Данный инструмент более востребован на практике, он дает возможность выяснить выгодность и целесообразность инвестирования, оценить потенциал финансовой устойчивости организации.

Анализ полученных при расчете данных

Не существует «нормального» или «ненормального» значения внутренней нормы доходности. Анализ полученного результата имеет много нюансов, поэтому необходимо учитывать:

отраслевую принадлежность предприятия: потенциальный доход от вложений в разработку компьютерных программ или производство тканей никогда не сравняется с ожидаемой прибылью от вложений в нефтяной бизнес;

ставку по кредиту при привлечении средств;

обстановку в стране и на мировом уровне.

Интерпретация результатов

Анализ IRR инвестиционного проекта проводится, чтобы оценить его привлекательность, а также перед выбором одного варианта вложения из нескольких альтернативных.

По сути, рассчитанный показатель соизмеряют со значением ставки дисконтирования, а на практике – с показателем WACC (средневзвешенной стоимостью капитала).

Какие могут быть результаты и их интерпретации, рассмотрим в таблице:

IRR и WACC	Что означает
IRR < WACC	Ожидаемая доходность проекта ниже, чем размер вкладываемых средств. Рентабельность вложения низкая, поэтому инвестирование нецелесообразно. Окончательное решение зависит от дополнительных факторов.
IRR > WACC	ВНД инвестиционного проекта превышает затраты на вложения, в том числе заемные. Бизнес-идея заслуживает внимания и дальнейшего анализа. Значение имеет то, на сколько первый показатель превышает второй.
IRR = WACC	Ожидаемый доход и стоимость вкладываемого капитала равны. Бизнес-идея нуждается в доработке, так как параметры находятся на минимально возможном уровне. На прибыль в таком случае рассчитывать не стоит. Следует откорректировать движение потоков денег, увеличить объем поступлений. Инвестирование целесообразно при отсутствии альтернативы или высокой социальной значимости проекта.
IRR1 > IRR2	Первый проект более рентабелен и предпочтителен для вложений при других одинаковых условиях.
IRR1 = IRR2	У программ одинаковая ВНД, решение принимается с ориентацией на дополнительные обстоятельства.

Вместо WACC допускается брать любую другую пороговую ставку, то есть процент минимальной прибыли. Это может быть ставка по депозиту. Например, при ВНД = 5% и ставке по вкладу в 10% вариант перевода денег на банковский вклад будет предпочтительнее.

Проведение анализа на примерах

Пример 1. За основу расчетов возьмем сведения из примера 2, приведенного ранее. Если длительность проекта сократить до трех лет, то ВНД будет 8%.

Что мы видим в результате:

значение внутренней нормы доходности чуть-чуть больше ключевой ставки, установленной ЦБ РФ (7,5%) и ниже ставки дисконта;

чистая приведенная стоимость ушла в минус;

ВНД ниже усредненной процентной ставки по кредитам для юрлиц.

Вывод: три года – это недостаточный срок для окупаемости данного проекта, хотя с теми же вводными данными за пять лет он бы окупился полностью. Это означает, что ВНД зависит от продолжительности проекта.

Пример 2. Проанализируем третий пример, приведенный выше.

ВНД, равная 10,8%, свидетельствует о привлекательности инвестирования, но только при привлечении кредитных средств по меньшей ставке. Можно рассмотреть вариант вложения денег на счет в банке под процент или изменить условия сдачи недвижимости в аренду для увеличения входящих денежных потоков.

Пример 3. Рассмотрим, как можно использовать ВНД, чтобы выяснить целесообразность кредита на покупку недвижимости с целью получения последующего дохода от сдачи ее в аренду.

Дано:

квартира стоимостью 10 000 000 руб.;

процент по ипотечному кредиту равен 8%;

сбережения – 5 000 000 руб.;

прогнозируемое поступление платы за аренду – 900 000 руб. за три года;

траты на ремонт и налоги – 350 000 руб. за три года;

ставка дисконтирования (уровень инфляции) – 4,5%.

Предположим, что спустя три года инвестор продаст квартиру по той же цене, что и покупал. ВНД равна 4%. Результат означает, что ожидаемая рентабельность вложений не превышает уровень инфляции, ставку по кредиту и ключевую ставу ЦБ РФ. Вывод очевиден – трех лет недостаточно для окупаемости вложенных средств.

В этом случае гражданин может выбрать другой вариант инвестирования, например, положить деньги на депозит или купить акции. Если вложение сделано, то не стоит продавать объект до того момента, пока вложения себя оправдают.

Сравнение IRR с другими показателями

Внутренняя норма доходности дает нам представление о ставке, при которой проект достигает самоокупаемости. Однако делать выводы, опираясь только на значение ВНД, будет неправильным. При анализе необходимо учитывать NPV, срок окупаемости и рассчитывать другие показатели, характеризующие доходность вложений.

IRR и WACC

WACC – это средневзвешенная стоимость капитала (ССК). Отражает среднюю ставку процента по всем имеющимся источникам инвестирования с учетом удельного веса каждого в общем объеме. Показатель используют в финансовом анализе и при оценке проектов. Благодаря ССК устанавливается размер расходов, обеспечивающий каждое инвестиционное направление.

Для принятия решений о финансовых вложениях сравнивают WACC и IRR:

если уровень внутренней нормы доходности выше или равен значению WACC, то инвестирование принесет выгоду и вложения целесообразны;

если IRR ниже, чем WACC, то от вложений стоит отказаться.

IRR и CAGR

CAGR (аббревиатура от Compound Annual Growth Rate) – это индикатор совокупного среднегодового темпа роста. С его помощью определяют прибыльность инвестирования за конкретный временной отрезок. Сходства инструментов финансового анализа в том, что их используют для вычисления годовой нормы прибыли. Различия в следующем:

для расчета CAGR используют базовое и итоговое значение, а для расчета IRR берут регулярные денежные потоки, более точно отражающие суть инвестирования;

CAGR – показатель проще, и он легче рассчитывается.

Инструмент ВНД больше подходит для проектов с большим количеством денежных потоков, а для оценки одного актива с минимальными движениями по счету удобнее применять CAGR.

IRR и ROI

ROI (аббревиатура от Return on Investment) – это показатель, отражающий рентабельность инвестиций. Его также рассчитывают во время принятия решения о капвложениях.

По значению ROI инвестор делает вывод о росте инвестиций в конце года по сравнению с началом, то есть общем росте, выраженном в процентах. По IRR инвестор узнает годовой темп роста. Показатели совпадают на протяжении одного года, но в течение более продолжительных временных отрезков различаются.

Ограничения использования внутренней нормы доходности

Показатель ВНД имеет ряд ограничений в использовании при оценке инвестиционных вложений:

Расчет невозможен при отсутствии периодов с отрицательным денежным потоком и при смене знаков денежных потоков с минуса на плюс несколько раз. Это означает, что показатель не подходит для расчетов инвестиционных программ со сложными денежными потоками.

Зависимость результата расчета от компетентности аналитика, который мог ввести по ошибке неверные значения поступлений и расходов.

Брать ВНД за основу для выбора предпочтительного варианта инвестирования недостаточно, так как показатель помогает оценить прибыльность относительно изначальных капиталовложений, но не демонстрирует реально возможный доход. Следовательно, у проектов с равной ВНД чистая дисконтированная стоимость может быть разной. В этом случае в приоритете будет идея с большей приведенной стоимостью, от которой следует ждать больше прибыли.

Прогнозирование финансовых потоков на практике осложнено экономическими и политическими рисками, вносящими корректировки в финансовую модель и изменяющими IRR.

Плюсы и минусы применения показателя

Самый очевидный плюс показателя – это его простота. К примеру, ВНД равна 10% при ключевой ставке 6%, тогда 4% – это определенный резерв до момента убыточности инвестиций. При повышении ставки ЦБ до 7,5% он сократится до 2,5%. Это значит, что для удержания доходов на прежнем уровне придется принимать дополнительные решения.

Среди других плюсов, а также минусов, отметим такие особенности:

Преимущества

Недостатки

определение срока окупаемости финансовых вложений в проект; выявление максимального размера издержек при инвестировании; сравнивание проектов по вложениям, разных по срокам и периодичности входящих денежных потоков; расчет маржи, при которой проект не уйдет в минус при вероятном повышении ключевой ставки ЦБ; расчет показателя в Excel не составляет труда.

неточность результата из-за принципа подбора в алгоритме вычислений; сложности в прогнозе поступлений, невозможность учесть все внешние и внутренние факторы, влияющие на значение показателя; относительность показателя, так как показывает только ставку, при которой вложения не принесут убыток и не дает представления об абсолютной доходности инвестиций; не учитывает повторное вложение прибыли в инвестиции и доходность таких затрат, не подходит для вложений с нестандартными потоками денег.

Частично перекрыть недостатки ВНД способен показатель модифицированной нормы доходности.

Источник