Что такое льготная ипотека, кому она положена и каковы её условия на 2022 год

Валерий Забелин

Недвижимость в России всегда была дорогой, и приобрести её за собственные средства могут далеко не все россияне. Чаще всего для решения жилищного вопроса приходится обращаться за ипотечным кредитом, ставки по которым сейчас составляют от 10-11% годовых. Но есть и льготная ипотека, ставка по которой гораздо приятнее и доступнее – она не превышает 7% годовых. Об этой программе и расскажем подробнее.

Что такое льготная ипотека

Ипотечный кредит – это наиболее популярный способ для покупки недвижимости в России. Самостоятельно накопить 3-4 миллиона для покупки жилья в регионах бывает непросто, а в крупных столичных городах на эту сумму можно приобрести лишь студию, и то не всегда. Поэтому ипотека часто – единственный способ решения квартирного вопроса.

Программу льготной ипотеки правительство запустило еще в апреле 2020 года, это было сделано ради поддержки строительной отрасли в тяжелый период пандемического кризиса. Вначале по программе можно было получить кредит на сумму до 6 или 12 миллионов рублей под 6,5% годовых, позже ставка выросла, а суммы снизились. Но неизменным было главное условие – купить по льготной ипотеке можно только жилье в новостройке.

Все это регулируется Постановлением Правительства №566 от 23 апреля 2020 года, в которое постепенно добавляли правки. Суть программы в том, что государство субсидирует часть процентной ставки банку, который выдает кредит на покупку жилья в новостройке.

Субсидирование осуществляется по следующей схеме:

банк выдает кредит заемщику по льготной ставке (сейчас – до 7% годовых);

государство выплачивает банку разницу между процентами, начисленными по ключевой ставке плюс 2,5% и льготной ставке (то есть, 7%). По кредитам на жилые дома надбавка составляет 4,5 пункта.

Сейчас ключевая ставка составляет 7,5% годовых – то есть, заемщик платит кредит под 7% годовых, а государство доплачивает банку проценты еще за 3%.

Программа оказалась успешной, даже слишком успешной. Россияне, несмотря на пандемический кризис, ринулись скупать жилье – как правило, недорогие квартиры в массовых проектах. Люди пытались сохранить свои сбережения и успеть воспользоваться программой до ее отмены – но в результате все это привело к огромному росту цен на недвижимость и стройматериалы.

Основная цель льготной ипотеки – это стимулирование развития строительной отрасли в России, а также помощь россиянам в решении жилищного вопроса. И статистика выдач кредитов по этой программе подтверждает ее успех.

Кому положена льготная ипотека

В отличие от «Семейной» или «Дальневосточной» ипотеки, по льготной программе нет никаких ограничений для заемщиков. То есть, банки могут устанавливать требования к ним по своему усмотрению – как правило, с учетом собственной кредитной политики. Говоря проще, они сами решают, каким заемщикам выдавать кредиты по льготной ипотеке, а кому отказывать.

У каждого банка свои требования, но в целом они приблизительно похожи. Как правило, это:

возраст – от 21 до 60-70 лет. Верхняя граница возраста касается момента, когда срок действия договора подойдет к концу;

гражданство – обычно подходит только российское;

официальное трудоустройство – минимум 4-6 месяцев на текущем месте работы на момент подачи заявки;

официальные доходы, которых должно быть достаточно, чтобы платить по кредиту;

платежеспособность – каждый банк определяет ее сам. Сюда также входит кредитный рейтинг, долговая нагрузка и другие факторы;

наличие созаемщиков – необязательно, но может повысить шансы на получение кредита.

Некоторые другие параметры программ определяют сами банки. Например, кто-то может выдавать кредиты ИП и самозанятым, кому-то важен доход не ниже определенного уровня, кому-то можно не подтверждать доходы.

Условия льготной ипотеки в 2022 году

Изначально условия программы были не самыми интересными: первоначальный взнос составлял минимум 20%, а купить жилье в регионах можно было на сумму до 3 миллионов рублей. Потом программу переписали, и в итоге она показала настолько хорошие результаты, что её было решено продлить, и пролонгация проводилась несколько раз. При этом условия ипотеки претерпевали определенные изменения, подстраиваясь под современные реалии рынка.

В 2022 году условия льготной ипотеки с господдержкой такие:

что можно купить – квартиру в новостройке у застройщика (на этапе строительства или в уже сданном доме), готовый дом (только от застройщика) или получить кредит на строительство дома своими силами или с помощью подрядчика;

процентная ставка – 7% годовых и менее;

сумма кредита – до 12 миллионов рублей в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях, до 6 миллионов в других регионах;

общая сумма кредита – до 30 или 15 миллионов рублей соответственно. Все, что сверху лимита госпрограммы, можно оформить по любой другой программе (например, с субсидированием от застройщика);

первоначальный взнос – от 15% стоимости жилья, не запрещено использовать материнский капитал;

срок действия программы – до 31 декабря 2022 года.

Конкретные требования к заемщикам, как сказано выше, определяют уже сами банки.

Льготная ипотека на вторичное жилье не выдается в принципе.

Программу льготной ипотеки постоянно пересматривали в зависимости от текущего состояния рынка:

с апреля 2020 года по июнь 2021-го – кредиты выдавались под 6,5% годовых на сумму в 6-12 миллионов рублей;

с 1 июля 2021 года по март 2022-го – максимальная сумма снизилась до 3 миллионов рублей, а ставка выросла до 7% годовых;

в апреле 2022 года – суммы снова выросли до 6-12 миллионов рублей, но ставка составляла уже 12% годовых;

в мае – суммы остались неизменны, но ставка снизилась до 9%;

с июня – ставка снизилась до 7% годовых. Программа продлена до конца 2022 года.

Кроме того, к программе добавлялись и другие опции. Например, с июня 2021 года можно взять кредит на строительство дома, а с июня 2022-го – еще и построить его своими силами (до этого строительством должны были заниматься только подрядчики). Кроме того, общая сумма кредита увеличена до 15-30 миллионов рублей, а все, что за пределами льготного лимита, можно оформить через другую программу.

Льготная ипотека может комбинироваться с программами кредитования под 0,1% от застройщиков. В этом случае часть процентной ставки платит государство, часть – застройщик, а заемщику остаются символические 0,1%. Также в арсенале банков есть другие льготные ипотеки — «Семейная» и «Дальневосточная», но по ним уже есть ограничения для заемщиков (но и более низкие процентные ставки).

Предложения банков

Льготный процент до 7% годовых будет действовать на протяжении всего срока кредита. При этом некоторые российские банки предлагают ставку даже ниже 7%, чтобы привлечь к себе заемщиков, а также сотрудничают с определенными застройщиками для еще большего снижения итоговой ставки за счет специальных предложений.

Так как условия льготной ипотеки 2022 года стандартные (по части доступного жилья и лимитов по суммам), по банкам отличаются только процентные ставки, скидки и надбавки к ним, а также требования к заемщикам.

Сбербанк

В Сбербанке льготная ипотека выдается по базовой ставке в 6,7% годовых. К этой ставке применяются:

надбавка в 0,3%, если клиент не использует «Сервис электронной регистрации»;

надбавка в 1% за отказ от личного страхования;

скидка до 0,1% годовых в первые год-два, если застройщик предлагает такую опцию.

Судя по кредитному калькулятору, Сбер предлагает еще сильнее сниженную ставку по госпрограмме на строительство дома – от 6,3% годовых при условии личного страхования (это связано с тем, что государство по таким кредитам субсидирует банкам ставку на 2% годовых выше).

Требования к заемщикам достаточно лояльные – возраст может составлять от 18 до 75 лет, а минимальный стаж работы на текущем месте – всего от 3 месяцев.

ВТБ

Условия по процентным ставкам в ВТБ примерно такие же, как и в Сбербанке – базовая составляет 6,7% годовых, а если брать кредит на строительство дома – то 6,3% годовых.

Надбавка только одна – за отказ от онлайн-заявки и использования цифровых сервисов банка ставка увеличится на 0,3%. Но требования к заемщикам чуть более жесткие – возраст от 21 до 60 лет и стаж минимум 6 месяцев.

Альфа-Банк

У Альфа-Банка более сложные условия – клиенту оформляют кредит под базовую ставку, он может получить одну из скидок, а также одну или несколько надбавок:

базовая ставка – 7% годовых;

скидка в 0,3% за подачу заявки онлайн, электронную регистрацию сделки или покупку жилья у партнера банка;

скидка в 0,4% зарплатным клиентам банка;

надбавка в 1% за отказ от личного страхования и еще 0,5% за отказ от титульного страхования.

Соответственно, в итоге льготная ставка по ипотеке может составить от 6,6% годовых (если кредит оформляет зарплатный клиент) до 8,5% годовых (без страховок). Что интересно, за покупку дома банк дает не скидку, как другие банки, а еще одну надбавку в 1%.

Требования к заемщикам обычные, возраст от 21 до 70 лет, стаж от 1 года (и 4 месяца на последнем месте).

Газпромбанк

Газпромбанк –один из немногих, кто официально увеличил сумму доступного кредита с 6-12 миллионов рублей до 8,5-17 миллионов. Причем сделал это необычно – если клиент выходит за рамки «льготного» лимита, банк ему просто поднимает ставку на 0,7%.

Остальные условия простые:

базовая ставка – от 6,3% годовых;

надбавка за отсутствие полиса личного страхования – 1%.

Заемщиком может быть гражданин РФ в возрасте от 20 до 70 лет, который хотя бы 3 месяца работает на текущем месте из общего стажа минимум в 1 год.

МКБ

У Московского кредитного банка достаточно выгодные условия – он обещает ставку в 6,16% годовых. Она действует при таких условиях:

клиент оформляет полис комплексного страхования (это страховка недвижимости и личная в одном договоре);

первоначальный взнос – не менее 20% от стоимости жилья.

Если же клиент вносит меньший первый взнос или оформляет полис только на залоговый объект недвижимости, процентная ставка по нему будет выше. Но насколько – сказать сложно, так как на сайте банка не удалось найти файл с тарифами и полной стоимостью кредита.

Дом.РФ

У банка «Дом.РФ» особые условия по процентным ставкам – есть три варианта:

базовая ставка – 6,5% годовых, доступна всем клиентам;

если это зарплатный клиент, который использует электронный сервис и берет кредит на строительство дома – ставка будет 6,3%;

если это зарплатный клиент, который пользуется электронной регистрацией и берет кредит на сумму от 10-20 миллионов рублей – ему ставка будет 6%.

То есть, скидки суммируются, и максимальная составит 0,5%.

Требования к заемщикам в целом обычные: возраст от 21 до 70 лет, стаж работы от 3 месяцев (но если это ИП – то минимум 2 года).

МТС Банк

У МТС Банка особые условия для сотрудников АФК «Система» – для них ставка составляет 6% годовых.

В целом условия такие:

базовая ставка – 6,6% годовых;

скидка «своим» сотрудникам – 0,6%;

ставка в рамках совместной программы с ГК «Эталон» – от 0,1% до 3,5% годовых.

Требования к клиентам: возраст от 18 до 65 лет, проживание и прописка в России, постоянное место работы минимум последние 3 месяца.

Сравнительная таблица ставок по льготной ипотеке

Учитывая, что в перечень банков-участников льготной программы входят десятки банков, заемщикам бывает непросто сориентироваться в том, где же выгоднее всего им будет оформить кредит. Наша рекомендация: сначала отправьте заявку в ваш зарплатный банк, именно там, как правило, будут предложены самые выгодные тарифы и минимальный пакет документов.

Если предложенные зарплатным банком условия не слишком привлекательны, то можно обратиться в крупный банк, который пообещал более низкую ставку. Но обычно ради сниженной ставки придется выполнить и некоторые другие условия банков:

Банк	Минимальная ставка	Особенности
Сбербанк	6,7% годовых	Нужно оформить полис личного страхования и воспользоваться электронной регистрацией сделки
ВТБ	6,7% годовых	Достаточно только воспользоваться цифровым сервисом
Альфа-Банк	6,7% годовых	Нужно подать заявку онлайн или использовать цифровой сервис. Зарплатным клиентам – еще на 0,1% дешевле
Газпромбанк	6,3% годовых	Нужно оформить полис личного страхования
МКБ	6,16% годовых	Нужно внести первый взнос в 20% и более, а также оформить полис комплексного страхования
Дом.РФ	6% годовых	Только зарплатным клиентам с крупной суммой кредита
МТС Банк	6,6% годовых	Без дополнительных условий, сотрудникам АФК «Система» скидка 0,6%

Что касается Сбербанка и ВТБ, выдают больше всех кредитов, то в вопросе льготной ипотеки они демонстрируют единодушие: выдают кредиты на новостройку, дом или таунхаус под ставку от 6,7% годовых на срок до 30 лет при первом взносе от 15%. Минимальная ставка действует при использовании сервисов безопасных расчетов и электронной регистрации сделки.

Важно: при отказе заемщика от страхования банки имеют право повысить ставку на 1% из-за увеличения риска невыплаты долга, при этом итоговая ставка по кредиту не должна превышать 8%. Необходимо заранее рассчитать, что будет выгоднее: согласиться на платную страховку и платить ипотеку под низкий процент, либо отказаться от платной услуги и платить под завышенный процент.

Еще один нюанс для тех, кто берет ипотеку на строительство дома собственными силами: заемщик в этом случае обязан в течение 12 месяцев с даты оформления кредита зарегистрировать право на дом, то есть, построить его нужно меньше чем за год. Если этого не произойдет, то банк может поднять процентную ставку по ипотеке до уровня ключевой ставки, увеличенной на 4,5%.

Как получить льготную ипотеку

С точки зрения оформления льготная ипотека мало отличается от других ипотечных программ, в том числе рыночных. Прежде всего, нужно определиться с недвижимостью: это может быть квартира в строящемся или недавно сданном дома (если продавец – застройщик), дом от застройщика или кредит на строительство дома своими силами.

Дальнейшие этапы такие:

1. заемщик подает заявку на ипотеку. Лучше всего сделать это онлайн – у части банков за это полагаются скидки к процентной ставке;
2. банк рассматривает заявку и выносит решение. Его нужно перепроверить – возможно, банк согласовал сумму меньше, чем просил заемщик или установил более высокую процентную ставку. Затем у заемщика есть до 90 дней на то, чтобы пройти все остальные шаги;
3. если объект недвижимости еще не подобран – с ним нужно определиться. Данные об объекте нужно сообщить в банк – скорее всего, это будет квартира в аккредитованной новостройке, поэтому обычно достаточно направить банку информацию о квартире, доме и застройщике;
4. после того, как банк согласует объект (с учетом аккредитации это пройдет быстрее), можно выходить на сделку;
5. сама сделка купли-продажи и подписание договора обычно проходят в одно время. Тогда же нужно будет перечислить застройщику первоначальный взнос;
6. после сдачи дома в эксплуатацию нужно будет зарегистрировать право собственности на квартиру, оформить ее в залог банку и купить полис страхования недвижимости (он нужен обязательно).

Некоторые этапы могут идти в другой последовательности – например, можно сначала найти интересующий объект, и уже под него оформлять заявку на кредит. Еще часть обязанностей на себя может взять застройщик, а регистрацию сделки можно провести в электронном формате.

Чуть сложнее будет процедура, если нужно купить дом в льготную ипотеку. Если это готовый дом от застройщика, процедура в целом та же, но если клиент планирует его строить – нужно заранее получить смету на строительство от подрядчика (чтобы банк мог видеть, какая сумма потребуется).

Сложнее всего оформить кредит на строительство своими силами – там нужно сначала согласовать строительство с администрацией населенного пункта, потом оформить земельный участок в залог банку (а сначала его купить). Потом заемщик получает всю сумму кредита сразу на свой счет и тратит эти деньги на строительные работы по своему усмотрению. Чтобы не нарушить условий, дом нужно достроить в установленный срок, зарегистрировать его и оформить в залог банку.

Насколько льготная ипотека выгоднее обычной

Госпрограмма-2020 при своих первоначальных условиях была действительно очень выгодной – по сути, это стандартная ипотека на новостройки практически без ограничений (в 6-12 миллионов попадали почти все доступные квартиры). После «урезания» программа стала гораздо менее популярной – из-за роста цен на жилье в пределы 3 миллионов рублей попадала мало какая квартира (хотя если рассматривать кредит как доплату – то смысл в ней оставался).

Но после очередного пересмотра, при нынешних условиях, программа все еще остается выгодной – заемщик платит в среднем 6,5-7% годовых вместо 10-11% по собственным программам банков.

Чтобы понять, насколько выгоднее будет льготная ипотека в редакции 2022 года по сравнению с обычными кредитами, посчитаем ежемесячный платеж по нескольким вариантам кредитов:

Условия кредита	Льготная ипотека (6,7% годовых)	Стандартная ипотека (10% годовых)
2,8 миллиона рублей на 20 лет, ПВ 20%	16 965,63	21 616,48
3,5 миллиона рублей на 25 лет, ПВ 15%	20 460,79	27 033,85
4 миллиона рублей на 20 лет, ПВ 15%	25 751,40	32 810,74
6 миллионов рублей на 25 лет, ПВ 20%	33 012,36	43 617,64
8 миллионов рублей на 30 лет, ПВ 25%	38 716,68	52 654,29

Как можно понять из таблицы, льготная ипотека – намного выгоднее, чем рыночная. Например, даже если купить самую дешевую студию, разница в переплате будет составлять 5-7 тысяч рублей каждый месяц. Учитывая, что эта программа не требует от заемщика соответствовать каким-либо условиям, а государство субсидирует процентную ставку всем клиентам, при прочих равных стоит оформлять кредит именно по ней.

Плюсы и минусы программы

В 2022 году банковская сфера и вся экономика переживает, вероятно, самое сложное испытание последних десятилетий. Но постепенно процентные ставки вернулись к нормальному уровню – сейчас банки выдают ипотеку по своим программам примерно под 10-11% годовых, это уровень начала февраля.

Сам рынок недвижимости переживает проблемы с другой стороны – из России уехали сотни тысяч мигрантов (работать за рубли стало не так выгодно), а многие так и не смогли приехать после пандемии. Рост доллара приведет к росту цен на строительные материалы, некоторые поставщики их ушли с рынка вообще, а проектное финансирование от банков снова подорожает. В итоге компании сокращают объемы работ – некоторые объекты введут в строй значительно позже запланированного.

Поскольку льготная программа действует только до конца года, у заемщика будет достаточно сложный выбор – оформлять кредит сейчас под 7% по текущим ценам или подождать, пока ставки на рынке опустятся еще ниже.

Попробуем собрать доводы «за» и «против» оформления льготной ипотеки:

Достоинства	Недостатки
минимально возможная ставка без дополнительных условий ставка фиксируется на весь срок – вне зависимости от того, что будет происходить в экономике можно купить или построить дом доступна в большинстве крупных и средних банков лимит по сумме покрывает практически все возможные варианты квартир в новостройках можно комбинировать с другими программами	распространяется только на жилье в новостройках с учетом надбавок за отсутствие страховок ставка может вырасти выше 7% годовых чтобы снизить ставку, в некоторых банках нужно оформлять платные услуги

Таким образом, льготная ипотека в 2022 году – хороший вариант решить свой квартирный вопрос пока еще невысокой ценой. Программа будет действовать до конца 2022 года, после чего ее вряд ли будут продлевать снова. А с учетом постоянных рисков подорожания жилья затягивать с оформлением уже практически нет смысла.

Источник