Порой выбор между покупкой квартиры на вторичном или на первичном рынке превращается в серьёзную головную боль. В этой статье наши эксперты дадут вам полезные советы, которые облегчат для вас поиск нужного решения.
Несомненно, и квартира в новостройке и квартира в уже давно заселенном доме имеют массу как плюсов, так и минусов. И, конечно же, ни один из вариантов не является панацеей — однозначно сказать, что новостройка лучше вторичного рынка или наоборот, просто невозможно.
Здесь, как и всегда, очень многое будет зависеть от индивидуальных предпочтений конкретного покупателя. Кто-то не переносит шум от ремонтных работ или будет страдать от отсутствия развитой инфраструктуры в первые годы. А кто-то же, напротив, основное внимание будет уделять современному дизайну, новым строительным решениям, а вот наличие (точнее, отсутствие) школ, детских садов и магазинов имеет второстепенное значение.
Что могут посоветовать эксперты?
Мы не претендуем на истину в последней инстанции и не можем сказать, что вам выбрать — квартиру в уже готовом доме или в ещё строящемся. Но все же эксперты нашего издания постараются вам дать общие советы, которые помогут принять по итогу верное решение.
Так, Константин Ташлыков, руководитель проекта Контур.Реестро, рекомендует в вопросе выбора будущего жилья отталкиваться от того, с какой целью вы собираетесь покупать недвижимость — как инвестицию или просто как жилье?
В начале определите, для чего вам нужна квартира?
Универсального ответа не существует. Чтобы ответить на этот вопрос, важно понять, для чего покупателю нужна недвижимость.
Для инвестиции лучше выбрать новостройку. Такие квартиры быстро растут в цене. Так, квартира, купленная на стадии котлована, к моменту сдачи дома может подорожать на 20-30%. Также покупатели квартир в строящихся домах получают дополнительную защиту. Деньги за объект переводят не застройщику, а на эскроу-счет. Если застройщик нарушит сроки сдачи дома или заморозит стройку, все средства можно вернуть.
Если же покупатель выбирает недвижимость, в которой планирует жить, рассматривать можно и новостройку, и вторичку.
Купить первичную недвижимость проще. Покупателю может понадобиться помощь только во время приемки квартиры — о юридической чистоте сделки переживать не нужно. У объекта не будет несовершеннолетних собственников или незаконных перепланировок.
Со вторичкой в этом плане сложнее. К покупке такого жилья я советую подключать специалиста. Только они смогут найти все потенциальные риски и оценить, насколько безопасно проводить сделку. Например, при покупке квартиры у пожилого собственника стоит попросить его предоставить справку от психиатра, или даже пригласить врача на сделку. Он заверит, что продавец был дееспособен и отдавал отчет в своих действиях, когда подписывал документы. Многие такие нюансы известны только профессионалам, и учесть их все неподготовленному человеку трудно.
Константин Ташлыков, руководитель проекта Контур.Реестро
Свое видение плюсов и минусов квартир на первичном и вторичном рынке рассказал другой наш эксперт, Максим Лазовский. С его слов мы снова приходим к выводу, что далеко не всё так однозначно:
«Человейники» подходят далеко не всем. О плюсах и минусах «первички» и «вторички»
Плюсы вторичного рынка:
Минусы вторичного рынка недвижимости:
У первички главный плюс – новый дом. Выбираете этаж, дизайн и надеетесь, что проблем с коммуникациями не будет хотя бы 7 лет, которые положены до первого косметического ремонта.
Ну и основной минус – цена. Если покупать не на стадии котлована – очень дорого. В противном случае нужны деньги и на ипотеку, и на съемное жилье. Ну и не всегда застройщик сделает все качественно, в эконом сегменте экономят на всем, даже на розетках.
«Человейники», как часто называют новые дома в N+ этажей, подходят не всем. Психологически тяжело. А новое доступное жилье строится в таком формате. А это перегруженные лифты, парковки… Да и пожарная безопасность. На 35 этаж лестницу не поднять, мат может не выдержать такой высоты при прыжке из окна для эвакуации.
Еще о минусах. На первичку сейчас распространяется большое количество льготных программ – на вторичном рынке их нет. Поэтому цены растут быстрее. За одинаковые условные 8 000 000 рублей на вторичке вариантов в черте города можно найти много, а вот среди первички это будут либо студии-апартаменты, либо квартиры с плохой инфраструктурой, видом на МКАД или ежедневными пробками. Если, конечно, не покупать на стадии котлована.
В заключение, первичка – вариант для молодой семьи, которая подходит под льготные ипотечные программы и для инвесторов.
Вторичка – решение здесь и сейчас для быстрого вселения или при отсутствии необходимых средств (есть даже экстремальные варианты — студии в бывших общежитиях от нового девелопера по цене до 5 000 000, но в отличие от «псевдо-студии», реальные отдельные жилые объекты, с соответствующей документацией).
Вторичка также хорошее решение, если вам принципиален район, где новостроек нет или они бесстыдно дороги.
Максим Лазовский, владелец строительной компании «Дом Лазовского»
Следующий наш эксперт, Надежда Коркка, напоминает – пока можно воспользоваться льготной ипотечной госпрограммой, стоит обратить внимание на новостройки – просто потому, что под ее условия попадает только первичный рынок (кстати, действие этой программы на днях продлил Владимир Путин).
Главное преимущество квартир в новостройках – их пока еще можно купить при помощи льготной ипотеки
Для наглядности рассмотрим на конкретном примере. Средняя стоимость двухкомнатной квартиры в массовом сегменте первичного рынка по итогам I квартала 2021 года составляет 13,8 млн рублей, предположим, что похожий вариант со вторичного рынка стоит столько же. По данным Центробанка, средняя ставка по ипотеке для вторичного жилья равна 8%, для первичного – 6,5%, средний срок ипотечного кредита – 19 лет. Первоначальный взнос в обеих случаях примем в размере 20% стоимости (2,8 млн рублей).
Итоговая цена с учетом процентов составит 19,3 млн рублей за квартиру в новостройке и 21,5 млн рублей – за вариант со вторичного рынка. Также в первом случае будет ниже и ежемесячный платеж – 84,4 тыс. рублей против 94,3 тыс. рублей. Поэтому покупка нового жилья будет более выгодным решением, во всяком случае до 1 июля этого года.
Стоит принять во внимание и другие преимущества покупки квартиры на первичном рынке. Прежде всего, это современные, новые и комфортные дома с продуманными планировками как жилых помещений, так и мест общего пользования. Также в таких проектах выше качество благоустройства придомовых территорий (это актуально даже для ЖК массового сегмента): устанавливаются удобные детские и спортивные площадки, выделяются зоны отдыха.
Однако у новостроек имеются и определенные недостатки. Главный из них – нехватка социальной (детских садов, школ, поликлиник) и транспортной инфраструктуры. Также существует вероятность, что первые два года придется мириться с постоянным шумом от ремонтных работ в других квартирах. Но отмечу, что большинство этих моментов носят временный характер. Так, многие девелоперы вводят школы и детские сады в рамках первых очередей строительства. Кроме того, возведение нового жилья нередко увязывается с развитием инфраструктуры (как социальной, так и транспортной). Помимо этого, доля квартир с чистовой отделкой на первичном рынке ежегодно растет.
Бесспорно, многие объекты, представленные на вторичном рынке, лишены таких недостатков. Они расположены в районах со сложившейся инфраструктурой, а шумные работы в них производятся редко. Однако и в этом случае необходимо учесть ряд моментов.
Прежде всего требуется обратить внимание на состояние дома. Если он построен 10-15 лет назад, то такие риски не так существенны. Но чем старше строение, тем больше вероятность возникновения протечек, негерметичности стыков и иных дефектов. Не стоит сбрасывать со счетов и низкое качество обслуживания таких домов со стороны управляющей компании.
Ремонт в купленной на вторичном рынке квартире может обойтись даже дороже, чем в новостройке. Это обусловлено необходимостью выполнения дорогостоящих работ по, например, замене инженерных коммуникаций.
Важно учесть, что квартиры в некоторых сериях (особенно разработанных в СССР) не отличаются метражом и продуманными планировками. Так, площадь трехкомнатной квартиры в распространенных сериях 1605-АМ/9, II-49, I-515/9 составляет 50-60 кв.м., то есть сопоставимо с современной двухкомнатной квартирой. Кроме того, в них имеются небольшие по площади кухни (до 7-8 кв.м.), длинные коридоры и проходные комнаты.
Однако стоит отметить, что на вторичном рынке встречаются разные лоты. Так, дом может быть введен в эксплуатацию три года назад и, по сути, представляет собой новостройку. Но, формально, это будет именно вторичка.
Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум»
Ахметшин Марсель напоминает, что реальность не всегда совпадает с ожиданиями. То есть, когда вы покупаете квартиру в уже готовом доме, то вы точно знаете, где и как будете жить сразу же после сделки. Покупая строящееся жилье, вы покупаете лишь образ, который вам нарисовал менеджер по продажам. Стоит ли говорить, как часто этот образ отличается от того, что вы получите по факту после подписания акта приёма-передачи?
О чем часто умалчивают специалисты по продажам новостроек?
На мой взгляд если квартиру нужна для собственного пользования и проживания, то лучше ориентироваться на вторичный рынок квартир. Покупая готовую квартиру вы сами или пригласив специалиста, при осмотре сможете оценить качество дома, узнать про своих будущих соседей, увидеть атмосферу в подъезде и во дворе. Ну и самое главное сможете сразу после покупки начать пользоваться купленной квартирой.
Вкладывая же деньги в новостройку вы покупаете образ будущей квартиры нарисованной вам специалистами отдела продаж застройщика. Без всякого сомнения они покажут вам безоблачную картину, промолчав про возможное затягивание сроков сдачи, о качестве сдаваемых квартир, о проблемах с ремонтом, о возможных причудливых соседях, о шуме в доме первые 5 лет из-за проводимых соседями ремонтах, об усадки дома, о больших платежах за коммунальные услуги, управляющей компании (навязанной застройщиком), о том что в новостройках по началу бывают проблемы с лифтами, интернетом, а на верхних этажах с мобильной связью. О том что если новостройку покупать без ремонта, то площадь ее после ремонта может измениться. Так в 3-х комнатной квартире купленной в новостройке без возведенных стен площадью 75 м2 после ремонта может уменьшится до 70 м2. А заплатили вы застройщику за 75 м2, ваши потери могут составить от 5 до 10% от оплаченной площади.
Если сравнивать стоимость квартир в Москве между вторичным рынком и новостройками, то вторичный рынок выигрывает. Из-за введения эскроу-счетов покупать новостройки на начальном этапе строительств стало менее выгодно. Цены в построенных домах на вторичном рынке и новостройках почти одинаковы. Так в спальных районах Москвы 1 комнатную квартиру площадью 35-40 м2 на вторичном рынке можно купить за 9-11 млн руб., в новостройке те же 9-11 млн руб. Особой выгоды покупать новостройку на начальном этапе сейчас нет. За те же деньги можно купить квартиру на вторичном рынке и начать пользоваться ей сразу, проживать или сдавать по договору найма. При этом динамика роста стоимости квартир на новостройки и вторичном рынке как правило одинакова.
Если резюмировать вышесказанное, то на сегодняшний день покупать выгоднее квартиру на вторичном рынке как для проживания, так для инвестирования. Новостройки выгодно покупать у застройщика только в период проводимых им специальных акций с существенными скидками или в домах с высокой степенью готовности по переуступке ДДУ от раннее вложившихся в строительство инвесторов (как правило, у них цены дешевле чем у застройщика).
Ахметшин Марсель, генеральный директор агентства недвижимости HOMEWAY
Виктор Тимофеев предлагает интересное решение для тех, кто уже окончательно созрел для покупки квартиры в новостройке, но мириться с бесконечным ремонтом соседей не готов:
Малоэтажные новостройки — компромиссное решения
В каждом варианте есть свои тонкости и нюансы. Вторичная недвижимость — это та, где на помещение оформлено право собственности. «Вторичной» может быть квартира в абсолютно новом, недавно сданном доме, где скорее всего ни дня не жили. При этом, в отличии от новостройки, все можно посмотреть. Как реализован проект, из каких материалов и какого качества построен дом. Осмотреть все детали, почитать на форумах о работе управляющей компании или пообщаться с соседями. То есть можно посмотреть что берешь. Недавно построенные дома ценятся гораздо выше, чем проекты 10-15-ти летней давности.
В новых домах большая проблема это бесконечные ремонты соседей, снующие рабочие и доставка стройматериалов. Решением будет покупка квартиры в малоэтажном/клубном доме или больший по размерам ЖК, но с реализованной застройщиком отделкой. Для тех же кто не доверяет качеству отделки от застройщика зачастую может выбрать формат отделки whitebox. То есть полностью завершенные черновые работы (стены, стяжка, выравнивание стен), разводка коммуникаций и электрики. Остается завершить чистовые работы: выбрать напольное покрытие, цвет стен и приступить к финишному декору пространства. Такие работы не требуют длительных шумных работ, что исключает дискомфорт проживания «на стройке».
Виктор Тимофеев, директор агентства элитной недвижимости Realtybook.
Мария Николаева считает, что в первую очередь стоит продумать, насколько квартира будет востребована на рынке в будущем, а не на то, будет она куплена уже готовой или на этапе котлована:
Ликвидность – ключевая характеристика при выборе квартиры
При выборе квартиры гораздо важнее ее потенциальная ликвидность, чем причастность к первичному или вторичному рынку. Льготная ипотека привела к разгону скупки недорогого жилья масс-маркет в крупных городах. Ранее так же активно динамика продаж квартир разгонялась только во время первичного развития современного рынка жилья. Приобретая жилье, люди в сложившейся экономической обстановке, стремятся спасти свои сбережения в период нестабильности и девальвации рубля. Но не стоит забывать, что подобные активы не всегда столь надежны как кажется. В ряде случаев новые кварталы жилья представляют собой во многом лишенную комфорта среду. Стремление возвести как можно больше квадратных метров часто вредит квартирографии, инфраструктуре, благоустройству. В перспективе многие из подобных проектов будут терять свою ликвидность.
Рассуждая о выборе квартиры для приобретения, в том числе и в период турбулентности в экономике, в первую очередь, стоит задумываться об ее будущей востребованности на рынке. В данном контексте привлекательным для инвестирования будет наиболее качественный, а не наиболее новый актив. Это жилье в кварталах и домах с хорошей локацией, а также транспортный доступностью, детально проработанной архитектурой, квартирографией, качественными и просторными МОПами, логичным полифункциональным благоустройством.
За последний года на рынке сложилась обстановка, когда с него вымывается не только качественное предложение, но вообще большая часть доступных лотов любого формата. Впрочем, в долгосрочной перспективе дешевое жилье может и не принести собственнику желаемую прибыль, а только повиснуть «неликвидным грузом». При наличии свободных средств лучше приобрести один качественный актив в объективно хорошем жилом комплексе, чем несколько бюджетных квартир в домах более низкого уровня.
Мария Николаева, глава архитектурного бюро MAD Architects
Олег Богданов констатирует простой факт: если у семьи нет денег на полную оплату квартиры, ей придется брать ипотеку. А вот банки куда охотнее готовы кредитовать покупку жилья на первичном рынке. Соответственно, зачастую у покупателя попросту нет выбора:
Для инвестора может быть привлекательна как «первичка» так и «вторичка»
Для того, чтобы ответить на вопрос, нужно сначала определиться для каких целей приобретается недвижимость. Как правило, население на рынке недвижимости преследует две цели. Во-первых, жилье приобретают с целью улучшения жилищных условий. Во-вторых, потребители преследуют инвестиционные цели.
Давайте рассмотрим первый вариант. Очевидно, что основная масса людей, которые покупают жилье для улучшения условий жизни, испытывают финансовые сложности, поэтому привлекают ипотечный кредит. Обычно банки предоставляют ипотеку исключительно под первичное жилье. Поэтому особого выбора у человека нет. Он должен найти первичку и заложить ее в банке. Конечно, при наличии финансовых трудностей, можно найти и дешевую квартиру на вторичном рынке, однако в этом случае могут возникнуть трудности с банком, который может очень сильно дисконтировать цену на такую квартиру.
При втором варианте инвестирования многое зависит от объекта. Если это объекты в перспективных районах на начальной стадии строительства, то это удачный вариант для инвестора. Можно найти привлекательную недвижимость и на вторичном рынке. Но это уже элитные варианты под конкретного клиента. Следовательно, как показывает практика, привлекательными могут быть объекты как на первичном рынке недвижимости, так и на вторичном. Всё зависит от конкретных параметров.
Олег Богданов, ведущий аналитик QBF
Василий Башуткин тоже говорит о новостройках, но отмечает более практический момент – возможность выбрать планировку по своему вкусу, в то время как на вторичном рынке такая возможность, как правило, отсутствует:
Про подводные камни покупки квартир в новостройках
На сегодняшний день покупателям доступно множество вариантов покупки жилья, среди которых большей популярностью пользуется квартиры в новостройках и на вторичном рынке.
В первую очередь рассмотрим возможность покупки жилья в новостройке. Прежде всего покупка жилья на этапе строительства может позволить значительно сэкономить или купить квартиру с лучшими параметрами в рамках такого же бюджета. К сожалению, в такое жилье не получится переселиться сразу, что может повлечь дополнительные расходы на аренду в период строительства и сдачи дома. Также в первые годы после сдачи дома новоселов может ожидать повышенных уровень шума и мусора из-за отделочных работ в соседних квартирах. К плюсам можно отнести то, что с появлением в районе новостроек, постепенно улучшается инфраструктура, что дает возможность в дальнейшем продать такую квартиру дороже. Новая инфраструктура также может означать ее более высокое качество, например, функциональные поликлиники, современные торговые центры, новые линии метро. Квартиры в новостройке чаще имеют более продуманную планировку, комфортные общие зоны в доме, подземную парковку и т.д.
Выбирая квартиру в новостройке, часто покупателю доступен широкий выбор: квартиры большего и меньшего размера, различные этажи, виды в разные стороны (на парк, улицу, во двор и т.д.). В рамках квартир на вторичном рынке, в интересующем доме может быть доступно лишь несколько квартир, что может достаточно сильно ограничивать выбор и вынуждать выбирать компромиссный вариант.
К сожалению, современные дома часто строятся с целью максимально быстрого получения прибыли, а значит дома могут передаваться новосёлам со значительными недоработками и повреждениями, сделанными на этапе обустройства дома. Возможны царапины на стенах, неровности стен, протечки воды и многое другое, поэтому стоит особое внимание обращать на возможные дефекты на этапе приемки квартиры. Еще большие риски могут ожидать покупателей квартиры с отделкой, т.к. часто могут быть выбраны наиболее дешевые материалы, а монтаж и отделка может осуществляться специалистами лишь с небольшим опытом работы в отсутствии полноценного контроля со стороны застройщика. При покупке квартиры с отделкой обязательно нужно обращать внимание на срок, в который застройщик обязуется устранить любые недоработки, т.к. часто этот срок может составлять до 90 дней и покупателю будет проще все сделать самому и за свой счет, чем и пользуются даже известные застройщики.
В новых домах стоит ожидать более высокую ставку платежей за обслуживание дома, что не всегда может являться оправданным. В новостройках почти всегда при поддержке застройщика выбирается «правильная» управляющая компания, которая часто в первую очередь будет отстаивать интересы застройщика и просто оттягивать решение проблем до конца гарантийного срока дома, который в данный момент составляет 5 лет. Также управляющие компании могут оказывать услуги, выполнение которых достаточно сложно будет проверить. Сменить такую компанию на компанию с хорошей репутацией и историей будет достаточно сложно, т.к. застройщик и изначально выбранная компания сделают ряд юридических шагов, которые затруднят смену управляющей компании.
Квартира на вторичном рынке может быть идеальным вариантом для тех, кто не хочет выделять большие ресурсы на проведение ремонта, покупку мебели и техники. При выборе любого варианта стоит максимально учитывать меняющиеся параметры окружения квартиры, которые в дальнейшем смогут повлиять на увеличение стоимости квартиры.
Василий Башуткин, преподаватель экономического факультета РУДН.
Если резюмировать ответы наших экспертов, то вывод будет примерно следующим.
Вам подходит новостройка, если:
Вам лучше посмотреть на вторичный рынок, если: